一、房屋抵押后還能出租嗎
已抵押的房屋進(jìn)行出租，因租賃期限超過(guò)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)期限，對(duì)抵押權(quán)必然會(huì)造成影響，所以，出租人應(yīng)對(duì)抵押權(quán)人負(fù)履行告知義務(wù)。但是未履行告知義務(wù)，抵押權(quán)人能否主張租賃合同無(wú)效呢？
最高院人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第66條規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。依據(jù)該條規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，顯然，租賃合同應(yīng)為無(wú)效，因?yàn)槿绻赓U合同有效存在的話(huà)，那么依據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，租賃關(guān)系仍然要約束受讓人。
租賃合同無(wú)效的理由如下：
1、由于抵押權(quán)設(shè)立在先，因而出租人與承租人簽定租賃合同時(shí)，應(yīng)知道租賃期限不能超過(guò)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)期限，否則會(huì)影響抵押權(quán)人的利益，而雙方置抵押權(quán)人的利益于不顧，惡意通謀訂立期限較長(zhǎng)的租賃合同，在此情況下，抵押權(quán)人可以雙方惡意串通損害第三人為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效；
2、如承租人是善意的，也因?yàn)槌鲎馊斯室鈱?shí)施侵害抵押權(quán)人的抵押權(quán)構(gòu)成侵權(quán)為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效，因?yàn)槌鲎馊嗣髦O(shè)立租賃權(quán)對(duì)抵押權(quán)有妨礙。在已抵押的物出租的情況下，除非抵押權(quán)人同意租賃權(quán)的存在，否則，抵押權(quán)人可以要求法院確認(rèn)租賃合同無(wú)效的方式來(lái)消滅租賃權(quán)，以解決二種權(quán)利的沖突。
二、出租的房屋還能抵押?jiǎn)?/strong>
出租人將已出租的房屋進(jìn)行抵押，對(duì)抵押權(quán)人負(fù)有告知義務(wù)，但對(duì)承租人而言，是否也應(yīng)有告知義務(wù)呢？根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第48條抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，顯然出租人對(duì)承租人負(fù)有告知義務(wù)。然而，未履行告知義務(wù)，是否侵害了承租人權(quán)益，是否因侵害承租人權(quán)益而導(dǎo)致抵押合同無(wú)效？
租賃合同中，承租人通過(guò)合同所取得的是對(duì)房屋的占有、使用的權(quán)利，抵押的設(shè)定并不以轉(zhuǎn)移占有為必要，因此對(duì)承租人而言并無(wú)損害；即使至債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人可依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第65條規(guī)定抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。的規(guī)定，保持其租賃權(quán)的存在。因此，我們可以得出結(jié)論，已出租的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，出租人即使不履行告知義務(wù)對(duì)承租人而言也并無(wú)損害，不影響抵押合同的效力。
以上就是房屋抵押后還能出租嗎和出租的房屋是否能抵押的問(wèn)題，相關(guān)的規(guī)定，法律中講的很明白，但是也要提醒您，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，顯然，租賃合同應(yīng)為無(wú)效，而已出租的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，出租人即使不履行告知義務(wù)，也不影響抵押合同的效力。具體的問(wèn)題您可以咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士。
