一、房產(chǎn)抵押有哪些種類

抵押是一種常見的擔(dān)保形式，比如去銀行貸款一般都要提供擔(dān)保，房產(chǎn)抵押是常用的獲得貸款的擔(dān)保形式，那么房產(chǎn)抵押有哪些種類？以房產(chǎn)抵押標(biāo)的物來區(qū)分，可分為房產(chǎn)抵押、在建工程抵押、房屋期權(quán)抵押和最高額抵押四種形式，下面分別介紹：

（一）房產(chǎn)抵押。房屋所有權(quán)抵押時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押，這是房產(chǎn)管理法和擔(dān)保法的一致規(guī)定。這一規(guī)定有利于實(shí)行房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

（二）在建工程抵押。在建工程是尚在建造中的房屋，是一個(gè)在變化過程中的物，因此，在建工程抵押與房產(chǎn)抵押有較大的區(qū)別。法律規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，而為償還貸款進(jìn)行的擔(dān)保。

（三）房屋期權(quán)抵押。《城市房產(chǎn)抵押管理辦法》將房屋期權(quán)抵押規(guī)定為預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，這種抵押顯然還不是房產(chǎn)抵押。按這一規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押在登記時(shí)，由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載，待房屋竣工以后，再由當(dāng)事人重新辦理房產(chǎn)抵押登記。

二、房產(chǎn)抵押糾紛如何處理

房產(chǎn)抵押之后再出售的效力如何，房地產(chǎn)抵押糾紛如何處理？主要的問題有兩個(gè)：一是房屋先出售后抵押，購(gòu)房者與抵押權(quán)人受償順位問題，二是房屋先設(shè)定抵押后又出售，購(gòu)房者與抵押權(quán)人的受償順位問題。下面詳細(xì)介紹：

（一）房屋先出售后抵押，購(gòu)房者與抵押權(quán)人利益沖突如何處理？在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標(biāo)的房屋上設(shè)置了抵押權(quán)，購(gòu)房購(gòu)房者起訴請(qǐng)求取得房屋產(chǎn)權(quán)的，可分別以下情況處理：

1、如果商品房買賣合同未登記，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對(duì)抗購(gòu)房購(gòu)房者的權(quán)利，也就是房屋的抵押權(quán)要大于購(gòu)房者的權(quán)利。但如果購(gòu)房者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為實(shí)現(xiàn)債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，惡意損害第三人的行為不受法律保護(hù)。

2、如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對(duì)抗購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán)。

（二）房屋先設(shè)定抵押后又出售，購(gòu)房者與抵押權(quán)人利益沖突如何處理？房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權(quán)與購(gòu)房者權(quán)益沖突的有以下兩種情形：

1、如果出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。

2、如果出賣人已通知抵押權(quán)人的，對(duì)該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人可提前實(shí)現(xiàn)其債權(quán)；如果已告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，購(gòu)房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，法律上也不保護(hù)這種情形。