一、抵押擔(dān)保的債權(quán)的范圍

1、延遲利息。指由于債務(wù)人延遲履行而導(dǎo)致的利息，延遲利息是法定的附隨性債權(quán)，因此不必經(jīng)當(dāng)事人特別約定或登記，即屬于房地產(chǎn)抵押的擔(dān)保范圍。

2、違約金。指合同一方因不履行或不適當(dāng)履行合同時，為違約行為支付的帶有懲罰性或者補償性的金錢。

3、損害賠償金。指債務(wù)人因不履行債務(wù)或者不適當(dāng)履行債務(wù)給債權(quán)人造成損害而支付的賠償費用。

4、主債權(quán)，有稱原債權(quán)、本債權(quán)，是擔(dān)保的重要內(nèi)容。

5、利息。包括法定利息和約定利息。

6、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。指抵押權(quán)人因行使抵押權(quán)而支出的費用，比如拍賣費、變賣費、訴訟費等。

一般來講，房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)應(yīng)當(dāng)包括以上幾項，但如果雙方當(dāng)事人在抵押合同中約定只擔(dān)保其中幾項，那擔(dān)保的范圍應(yīng)當(dāng)依合同約定確定。

二、設(shè)立抵押權(quán)時應(yīng)注意什么

1、房地產(chǎn)抵押時，分別到房屋管理部門和土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。在現(xiàn)有的法律框架下，房地產(chǎn)的房屋管理部門和土地管理部門分別隸屬于不同的行政部門，為避免抵押人將同一房地產(chǎn)分別抵押給不同的抵押權(quán)人，抵押權(quán)人在設(shè)立抵押時，就應(yīng)當(dāng)要求抵押人將房屋和房屋所占用的土地一并抵押給抵押權(quán)人。

盡管這樣的建議有些保守，但從謹(jǐn)慎角度出發(fā)，避免房屋與土地的重復(fù)抵押是非常有效的。待今后象上海、廣東省等地方房地統(tǒng)一到一個行政部門管理時，這個問題會迎刃而解，但在現(xiàn)有行政管理體制下，此乃權(quán)宜之計。

2、設(shè)立抵押與發(fā)生債權(quán)同時進行。在發(fā)生債權(quán)的同時，就設(shè)立抵押權(quán)，避免發(fā)生債權(quán)在先，設(shè)立抵押在后，這樣可以防止債務(wù)人有多個債權(quán)人時，被其他債權(quán)人認(rèn)為抵押權(quán)人與債務(wù)人惡意串通的嫌疑。

如果債權(quán)發(fā)生在前已經(jīng)既成事實，那么，債權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)時，應(yīng)充分考察債務(wù)人是否有多個債權(quán)人，債權(quán)是否已經(jīng)屆滿，若債務(wù)人將該財產(chǎn)抵押給一個債權(quán)人時，是否會導(dǎo)致債務(wù)人履行能力的喪失，等等。如果可能會構(gòu)成惡意抵押的要件，則我們建議，債權(quán)人就不要接受抵押，不如直接行使訴權(quán)，提起訴訟或者申請仲裁，并申請財產(chǎn)保全。