案情簡介:

2014年10月，村民蔡某花費租金30萬元從村小組以租賃的形式取得村小組一塊農(nóng)用耕地(面積7.8畝)30年的使用權(quán)。此后蔡某聯(lián)系卞某，與卞某商議，將該地塊的使用權(quán)流轉(zhuǎn)給卞某，因卞某意欲在此處建設(shè)一幢三層房屋，作為公司經(jīng)營所需的倉庫。蔡某稱，該地塊屬城市郊區(qū)，雖為農(nóng)用耕地，但通過審批可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，其可以協(xié)助卞某辦理審批手續(xù)。于是雙方訂立《協(xié)議》約定：蔡某以200萬的價格將該地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給卞某用于建設(shè)貨物倉庫。2015年4月，法院以非法倒賣土地使用權(quán)罪判處蔡某有期徒刑一年，緩刑三年。2015年5月，卞某向法院提起訴訟，主張該合同為無效合同，蔡某應(yīng)當歸還轉(zhuǎn)讓款200萬元。

法院判決:

該合同為有效合同

律師說法：

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

蔡某與卞某雙方訂立的合同確實違反了土地管理法規(guī)相關(guān)規(guī)定，因為該地塊是農(nóng)用耕地，蔡某應(yīng)當先通過合法審批手續(xù)，將該地塊轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，然后才能轉(zhuǎn)讓該土地的使用權(quán)用于建房。蔡某的行為符合“以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴重。”故被判處刑罰，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪侵犯的客體是國家的土地管理制度。

那么蔡某與卞某訂立的協(xié)議是否符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項的情形呢？最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第十四條：合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。蔡某與卞某雙方訂立協(xié)議，違反了土地管理法規(guī)相關(guān)規(guī)定，但只是違反了法律、行政法規(guī)有關(guān)的管理性強制性規(guī)定，而并非法律、行政法規(guī)有關(guān)的效力性強制性規(guī)定。認定合同是否有效時，如果合同符合法律、行政法規(guī)所明確規(guī)定的無效情形的，則該合同無效；如果雖然違反了法律、行政法規(guī)的規(guī)定，但不屬于法律、行政法規(guī)所明確規(guī)定的無效情形的，則不能認定合同無效，合同仍然有效。

蔡某、卞某訂立的協(xié)議系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)有關(guān)效力的強制性規(guī)定，合法有效。實際上，卞某仍能取得該土地的使用權(quán)，只不過該土地不能用來建設(shè)房屋，無法實現(xiàn)卞某最初的合同目的，可以協(xié)商解除合同。