一、宅基地能否繼承

依據(jù)我國目前的法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，使用權(quán)屬于宅基地上的房屋所有人，宅基地不屬于個人遺產(chǎn)，不能被繼承。

《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

這一規(guī)定充分說明，我國實行土地公有制，即全民所有和集體所有。任何組織或個人只能依法取得土地使用權(quán)，不可能取得所有權(quán)，所以也就不存在所有權(quán)的繼承問題。

二、宅基地使用權(quán)能否繼承

宅基地使用權(quán)是一種受限制的用益物權(quán)，是權(quán)利人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，法律賦予權(quán)利人有權(quán)依法利用該土地建造住宅，但沒有賦予權(quán)利人對其土地的經(jīng)營權(quán)和處置權(quán)，所以，土地使用權(quán)的繼承將受到一定的限制。

《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。這一規(guī)定是在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的基本制度條件下，強(qiáng)調(diào)土地必須依法轉(zhuǎn)讓和必須有償使用。

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十八條規(guī)定：依照本條例的規(guī)定取得的土地使用權(quán)的個人，其土地使用權(quán)可以繼承。所以，其繼承的前提必須是：依照本條例的規(guī)定取得的土地使用權(quán)的個人。本條例的規(guī)定和主旨就是要依法有償使用土地。

二、宅基地使用權(quán)如何繼承

如果原宅基地使用權(quán)人依法以出讓方式取得土地使用權(quán)，并且向土地所有者繳納了未來若干年土地所有權(quán)價款的，在土地出讓合同規(guī)定的有效年期內(nèi)有相對的處置權(quán)，其土地使用權(quán)是完全可以繼承。土地管理部門應(yīng)根據(jù)繼承人申請，將其土地使用權(quán)直接變更給房屋繼承人。

那么，在未按照本條例的規(guī)定，沒有以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)的情況下，不能直接辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。要使繼承人的土地使用權(quán)合法化，就應(yīng)該以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)后，再申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，依法取得土地使用權(quán)證。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)交易一章，對土地取得方式、轉(zhuǎn)讓條件等作了明確規(guī)定：房屋所占用的土地必須以出讓方式取得；以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，對符合國務(wù)院劃撥用地規(guī)定的，可以不辦理土地出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移等等。這一規(guī)定，創(chuàng)立了房隨地走的思維理念。但是，它的法律和理論基礎(chǔ)是建立在：房地產(chǎn)用地的前提必須是依法以出讓方式取得。在此前提下才能是地隨房走。即使是符合劃撥用地條件，轉(zhuǎn)讓其房產(chǎn)時，也要將其土地收益部分上繳國家。由此可見，除出讓取得土地可以房隨地走之外，其他房屋轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)變更，都必須補(bǔ)辦完善土地有償使用手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金或土地收益后，方能辦理土地變更登記手續(xù)。切不可直接采取房隨地走的辦法辦理土地變更登記手續(xù)，使違法違規(guī)用地合法化。

《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定：任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的除外。農(nóng)村宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法分配給其成員用作住宅建設(shè)的，帶有福利保障性質(zhì)，所以，一戶只能享受一處宅基地。農(nóng)村村民因繼承房屋所有權(quán)而形成的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，只要繼承人在繼承前沒有享有宅基地使用權(quán)，且符合《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，繼承人可以依法申請使用被繼承人原宅基地，經(jīng)依法批準(zhǔn)后再申請辦理土地登記，并交出原土地使用權(quán)證書。對不符合條件或者因繼承將會形成一戶多宅的，可以采取只登記不發(fā)證的辦法，在土地登記卡上載明繼承人或受人姓名。繼承的房產(chǎn)原則上不能改建，直至該房產(chǎn)自然滅失，其土地有土地所有者收回。但是，繼承人家庭成員符合分家立戶條件，需要使用該宅基地時，經(jīng)依法批準(zhǔn)后辦理土地登記，核發(fā)土地證書。如果繼承人因經(jīng)營需要使用該宅基地或者改建、轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地，就應(yīng)當(dāng)以出讓、租賃等有償方式取得該宗土地使用權(quán)。

《中華人民共和國土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及最近出臺的《物權(quán)法》等都對宅基地使用權(quán)做了規(guī)定。但是，這些規(guī)定都是以依法取得宅基地為前提。計劃經(jīng)濟(jì)時期，所有使用土地的單位和個人都是以劃撥方式取得?，F(xiàn)在實行的是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》從頒布實施到現(xiàn)在已近20年，《劃撥用地目錄》也實施8年了，理應(yīng)糾正和規(guī)范不符合劃撥用地條件的用地行為，變無償劃撥為有償使用。如果在改建、改變用途、轉(zhuǎn)讓（包括贈與和繼承）的變更過程中仍然確認(rèn)其劃撥土地使用權(quán)的合法有效性，那么土地有償使用制度就無法繼續(xù)推行。同時，也無法體現(xiàn)已以出讓方式取得土地使用權(quán)的個人享有相對的土地處置權(quán)優(yōu)越性，或者說對已以出讓方式取得土地使用權(quán)的個人的不公平。

原來已以出讓方式取得的土地使用權(quán)，在出讓合同規(guī)定的年期內(nèi)可以繼承，直接辦理土地使用權(quán)變更登記，核發(fā)《土地使用證》；農(nóng)村村民因繼承房屋所取得的宅基地，可以根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，通過申請使用村莊內(nèi)集體建設(shè)用地的方式取得該宅基地使用權(quán)；不符合《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，取得的宅基地只登記不發(fā)證，其繼承的房屋不得改建，直至所繼承的房屋自動滅失后由土地所有者收回其土地使用權(quán)；除此之外，原以劃撥方式取得的土地使用權(quán)（包括國有和集體所有）都不能直接繼承，確需改建、改變土地用途或者轉(zhuǎn)讓（出租）所繼承的房產(chǎn)，都必須經(jīng)過依法審批，并以協(xié)議出讓等有償方式取得土地使用權(quán)。