一、涉外房地產(chǎn)如何繼承

外國人、港澳臺人士、華僑就其個人在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)訂立遺囑的，必須有兩名以上無利害關(guān)系人見證、簽署、蓋章、再經(jīng)公證方具有法律效力。

外國人、華僑申請在中國繼承房地產(chǎn)的應(yīng)在其居住國辦理公證證明本人的身份、住址及與中國的被繼承人的親屬關(guān)系，并經(jīng)中國駐該國使領(lǐng)館認證。

申請人持經(jīng)認證的公證書，被繼承人死亡證明書、遺囑到該房產(chǎn)所在地的公證機關(guān)申請辦理繼承權(quán)證明書，辦理遺產(chǎn)繼承事宜。如申請人不能親自辦理上述手續(xù)的，可以委托他人辦理，須有書面的委托書并經(jīng)公證和認證。

二、涉外繼承法律如何適用

在涉外繼承中，根據(jù)主體的不同，可分為中國公民繼承遺產(chǎn)的法律適用和外國公民繼承遺產(chǎn)的法律適用。

1、中國公民繼承遺產(chǎn)的法律適用。

根據(jù)《繼承法》第36條第7款的規(guī)定，中國公民繼承在中華人民共和國境外的遺產(chǎn)或者繼承在中華人民共和國境內(nèi)的外國人的遺產(chǎn)，動產(chǎn)適用被繼承人住所地法律，不動產(chǎn)適用不動產(chǎn)所在地法律。據(jù)此，我們知道中國公民繼承遺產(chǎn)時：

（1）如果被繼承人住在國外，遺產(chǎn)在國外的不管不動產(chǎn)還是動產(chǎn)均適用外國法律；

（2）如果被繼承人住在國內(nèi)，遺產(chǎn)在國外的，動產(chǎn)適用中國的法律，不動產(chǎn)適用外國的法律；

（3）如果被繼承人住在國外，遺產(chǎn)在國內(nèi)的，則動產(chǎn)適用外國的法律，不動產(chǎn)適用中國的法律；

（4）如果被繼承人（必須外國人）住在中華人民共和國境內(nèi)，遺產(chǎn)都在我國境內(nèi)的，則動產(chǎn)和不動產(chǎn)均適用我國法律。

2、外國公民繼承遺產(chǎn)的法律適用。

根據(jù)《繼承法》第36條第2款規(guī)定，外國公民繼承在中華人民共和國境內(nèi)的遺產(chǎn)或者繼承在中華人民共和國境外的中國公民的遺產(chǎn)，動產(chǎn)適用被繼承人住所地法律，不動產(chǎn)適用不動產(chǎn)所在地法律。據(jù)此，我們知道，外國人繼承遺產(chǎn)：

（1）如果遺產(chǎn)在我國境內(nèi)，不管被繼承人是不是中國人，只要他居住地也在我國境內(nèi)，則動產(chǎn)和不動產(chǎn)均應(yīng)適用我國的法律；

（2）如果遺產(chǎn)在我國境內(nèi)，被繼承人生前居住在國外，則動產(chǎn)適用外國法律，不動產(chǎn)適用我國法律；

（3）如果中國公民作為被繼承人時，其遺產(chǎn)在國外的，而該公民居住在境內(nèi)的，則動產(chǎn)適用我國法律，不動產(chǎn)適用外國法律；

（4）作為被繼承人的中國公民如果生前居住在國外，遺產(chǎn)在境外的，則動產(chǎn)和不動產(chǎn)均適用外國的法律。

另外，在處理涉外繼承時，凡是中華人民共和國同外國簽訂有雙邊或多邊條約、協(xié)定的，應(yīng)按照該條約、協(xié)定的有關(guān)繼承方面的規(guī)定處理，但我國申明保留的除外。