一、外國人能否繼承中國境內(nèi)不動產(chǎn)

涉外繼承案件，是指繼承人、被繼承人一方或者雙方是外國人，或者被繼承人死亡的事實發(fā)生在外國，以及遺產(chǎn)全部或者部分在外國的案件。也就是，繼承中有涉外因素的案件。涉外因素主要表現(xiàn)在以下三個方面。1、主體涉外；2、客體涉外；3、繼承有關(guān)的法律事實涉外。

所謂不動產(chǎn)，是指不改變原來的性質(zhì)和形體，不能移動的財產(chǎn)，如土地、房屋等；所謂動產(chǎn)，是指不需要改變原來的性質(zhì)和形體就可以移動的財產(chǎn)，如現(xiàn)金、金銀首飾等。無論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，只要是遺產(chǎn)，都可以繼承。即使繼承人是外國人，依然有權(quán)繼承包括不動產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)。只不過，外國人繼承中國境內(nèi)的不動產(chǎn)時，屬于涉外繼承，相應的手續(xù)要復雜一些。

二、外國人繼承中國境內(nèi)不動產(chǎn)時應適用哪國法律

我國《繼承法》第36條規(guī)定：“中國公民繼承在中華人民共和國境外的遺產(chǎn)或者繼承在 中華人民共和國境內(nèi)的外國人的遺產(chǎn)，動產(chǎn)適用被繼承人住所地法律，不動產(chǎn)適用不動產(chǎn)所在地法律。外國人繼承在中華人民共和國境內(nèi)的遺產(chǎn)或者繼承在中華人民共和國境外的中國公民的遺產(chǎn)，動產(chǎn)適用被繼承人住所地法律，不動產(chǎn)適用不動 產(chǎn)所在地法律。中華人民共和國與外國訂有條約、協(xié)定的，按照條約、協(xié)定辦理。”

因此，按照該法條，外國人繼承在中國境內(nèi)的不動產(chǎn)，當然要適用中國法。但是，如果有條約的情況下，要首先按照條約執(zhí)行，而不能直接適用中國法律。

注意： 外國繼承人到中國主張繼承的，應持交經(jīng)過其本國公證的親屬關(guān)系證明書和被繼承人死亡證明書 到重要遺產(chǎn)所在地的中國國公證機關(guān)，申請辦理。 被繼承人死亡地在中國的，持其本國公證的親屬關(guān)系證明書，到被繼承人死亡地的公證機關(guān)辦理。沒有這些證件是 不能繼承的。