一、公房是否能繼承

關于公產(chǎn)房能否繼承的問題，實踐中爭議很大，眾說紛紜，各執(zhí)己見，很難統(tǒng)一。從法律上講，公產(chǎn)房出租人與承租人的權利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動產(chǎn)所有權，比如說，公產(chǎn)房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當然也基于某種優(yōu)先權繼續(xù)獲得房屋的租賃收益。

按照我國《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產(chǎn)，對于公產(chǎn)房承租人只有使用權，沒有所有權，所以并不在遺產(chǎn)范圍，依法不能繼承。

當然隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，對于公產(chǎn)房的繼承問題出現(xiàn)較多的緩沖處理?，F(xiàn)在許多認為公產(chǎn)房可以繼承的人認為住房是父母的辛勤勞動掙下來的，住房就是遺產(chǎn)，當然可由繼承人繼承。此種要求雖不合法，卻也符合我國現(xiàn)實的社會實際。

實踐中從社會安定、和諧的角度來考慮，一般來說可以變更承租人。建設部的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。

從這些規(guī)定來看，公有住房承租權的取得是有一定法定條件的，特別是原承租人死亡時，承租權并不能像其他可繼承的財產(chǎn)權一樣適用《繼承法》的規(guī)定來繼承。但對于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名延續(xù)承租的，經(jīng)過住房部門同意是可以變更的。

二、公房使用權是否能繼承

所謂公房使用權，是指權利人以名義上租賃，實質(zhì)上是福利分配所取得的對國家或國有企事業(yè)單位所有的房屋低于市場價租賃的權利。包括產(chǎn)權屬于房產(chǎn)管理部門所有的直管公房和產(chǎn)權屬于單位所有的自管公房，這種單位福利分房制度是我國計劃經(jīng)濟體制下福利性住房分配的體現(xiàn)。公有房屋使用權的承租人，必須是企事業(yè)單位或者國家機關的工作人員。

公有住房使用權的性質(zhì)，可以作為遺產(chǎn)進行繼承。無論是基于單位分配而獲得的公房使用權還是通過市場交易而取得的使用權，均應允許繼承。

最高法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（二）》第二十條的規(guī)定：各繼承人就作為遺產(chǎn)的使用權房屋的價值及歸屬達成協(xié)議，按協(xié)議處理；無法達成協(xié)議的，人民法院可按以下情形分別處理：

1、各方均主張作為承租代表人承租房屋的并且同意競價取得的，應當準許；

2、一方主張房屋使用權的，就價值不能達成一致的，可由評估機構按市場價格對房屋使用權作出評估，取得房屋使用權的一方應按繼承份額給予另一方相應的補償；

3、雙方均不主張房屋使用權的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

公房使用權是我國特有的公房租賃使用制度的產(chǎn)物。近幾年來，國家住房政策發(fā)生巨大變化，公房越來越多地出售給公房承租人，特別是自1998年起，國家停止了住房實物分配，轉向貨幣工資分配，公有住房將逐步退出歷史舞臺。這也是《物權法》中未涉及此問題的主要原因。在房地產(chǎn)案件糾紛中，因公房使用權交易而產(chǎn)生的糾紛占相當高的比例。