一、公有房產(chǎn)的繼承

（一）公有房產(chǎn)的性質(zhì)

公有房產(chǎn)也稱公房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán))歸國(guó)家所有。

從法律上講，公產(chǎn)房出租人與承租人的權(quán)利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，比如說(shuō)，公產(chǎn)房的承租人可以通過(guò)租賃房產(chǎn)獲得一定的收益，其承租人的繼承人當(dāng)然也基于某種優(yōu)先權(quán)繼續(xù)獲得房產(chǎn)的租賃收益。

（二）公有房產(chǎn)的種類

按照產(chǎn)權(quán)人的不同公房可分分為三種：

1、直管公有住房，指由政府接管，國(guó)家出租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的住房，大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

2、單位自管產(chǎn)。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業(yè)產(chǎn)。

3、行政事業(yè)單位作為產(chǎn)權(quán)人，分配或出租給單位員工居住使用的房產(chǎn)。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時(shí)一般需要取得上市許可證。

（三）公有房產(chǎn)的繼承

建設(shè)部的《城市房產(chǎn)租賃管理辦法》規(guī)定：住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。

公有住房承租權(quán)的取得是有一定法定條件的，特別是原承租人死亡時(shí)，承租權(quán)并不能像其他可繼承的財(cái)產(chǎn)權(quán)一樣適用《繼承法》的規(guī)定來(lái)繼承。但對(duì)于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名延續(xù)承租的，經(jīng)過(guò)住房部門同意是可以變更的。

因此，根據(jù)公房使用權(quán)的性質(zhì)，公房可以作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。無(wú)論是基于單位分配而獲得的公房使用權(quán)還是通過(guò)市場(chǎng)交易而取得的使用權(quán)，均應(yīng)允許繼承。

二、涉外房產(chǎn)如何繼承

（一）涉外房產(chǎn)繼承的種類

涉外房產(chǎn)繼承，是指有的房產(chǎn)繼承，要涉及到外國(guó)人，或者涉及遺產(chǎn)在國(guó)外，這種具有涉外因素的房產(chǎn)繼承，叫涉外房產(chǎn)繼承。涉外繼承一般有下列情況：

1、被繼承人是外國(guó)人；

2、繼承人是外國(guó)人，或者繼承人中有外國(guó)人；

3、繼承人和被繼承人都是中國(guó)公民，但被繼承人在中國(guó)死亡時(shí)，有遺產(chǎn)留在國(guó)外;；

4、繼承關(guān)系中的法律事實(shí)發(fā)生在國(guó)外，如被繼承人僑居國(guó)外，死亡時(shí)在中國(guó)境內(nèi)有遺產(chǎn)。

（二）我國(guó)內(nèi)地房產(chǎn)的涉外繼承

外國(guó)人、港澳臺(tái)人士、華僑就其個(gè)人在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)訂立遺囑的，必須有兩名以上無(wú)利害關(guān)系人見(jiàn)證、簽署、蓋章、再經(jīng)公證方具有法律效力。外國(guó)人、華僑申請(qǐng)?jiān)谥袊?guó)繼承房地產(chǎn)的應(yīng)在其居住國(guó)辦理公證證明本人的身份、住址及與中國(guó)的被繼承人的親屬關(guān)系，并經(jīng)中國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證。

申請(qǐng)人持經(jīng)認(rèn)證的公證書，被繼承人死亡證明書、遺囑到該房產(chǎn)所在地的公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理繼承權(quán)證明書，辦理遺產(chǎn)繼承事宜。如申請(qǐng)人不能親自辦理上述手續(xù)的，可以委托他人辦理，須有書面的委托書并經(jīng)公證和認(rèn)證。

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