一、公有房產如何繼承

（一）公有房產的性質

公有房產也稱公房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權(占有權、使用權、收益權、處分權)歸國家所有。

從法律上講，公產房出租人與承租人的權利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動產所有權，比如說，公產房的承租人可以通過租賃房產獲得一定的收益，其承租人的繼承人當然也基于某種優(yōu)先權繼續(xù)獲得房產的租賃收益。

（二）公有房產的種類

按照產權人的不同公房可分分為三種：

1、直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數(shù)由政府房地產管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

2、單位自管產。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業(yè)產。

3、行政事業(yè)單位作為產權人，分配或出租給單位員工居住使用的房產。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。

（三）公有房產的繼承

建設部的《城市房產租賃管理辦法》規(guī)定：住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。

公有住房承租權的取得是有一定法定條件的，特別是原承租人死亡時，承租權并不能像其他可繼承的財產權一樣適用《繼承法》的規(guī)定來繼承。但對于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名延續(xù)承租的，經過住房部門同意是可以變更的。

因此，根據(jù)公房使用權的性質，公房可以作為遺產進行繼承。無論是基于單位分配而獲得的公房使用權還是通過市場交易而取得的使用權，均應允許繼承。

二、涉外房產如何繼承

（一）涉外房產繼承的種類

涉外房產繼承，是指有的房產繼承，要涉及到外國人，或者涉及遺產在國外，這種具有涉外因素的房產繼承，叫涉外房產繼承。涉外繼承一般有下列情況：

1、被繼承人是外國人；

2、繼承人是外國人，或者繼承人中有外國人；

3、繼承人和被繼承人都是中國公民，但被繼承人在中國死亡時，有遺產留在國外;；

4、繼承關系中的法律事實發(fā)生在國外，如被繼承人僑居國外，死亡時在中國境內有遺產。

（二）我國內地房產的涉外繼承

外國人、港澳臺人士、華僑就其個人在中國內地的房地產訂立遺囑的，必須有兩名以上無利害關系人見證、簽署、蓋章、再經公證方具有法律效力。外國人、華僑申請在中國繼承房地產的應在其居住國辦理公證證明本人的身份、住址及與中國的被繼承人的親屬關系，并經中國駐該國使領館認證。

申請人持經認證的公證書，被繼承人死亡證明書、遺囑到該房產所在地的公證機關申請辦理繼承權證明書，辦理遺產繼承事宜。如申請人不能親自辦理上述手續(xù)的，可以委托他人辦理，須有書面的委托書并經公證和認證。

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