擅自出賣共同繼承的房屋

2006年于雷和于強(qiáng)兄弟二人的父親去世，登記在父親名下有房產(chǎn)一套，弟弟于強(qiáng)持有一份父親所留的代書遺囑，遺囑中父親將該處房產(chǎn)留給于強(qiáng)，于雷對(duì)弟弟所持的遺囑提出了質(zhì)疑。隨后為了確認(rèn)遺囑的效力問題兄弟二人對(duì)簿公堂，在審理過程中經(jīng)過法院的調(diào)解，兄弟二人達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，協(xié)議中約定弟弟于強(qiáng)占有父親所留房屋產(chǎn)權(quán)的百分之八十，其余百分之二十由大哥于雷所有。

2007年9月的一天，弟弟于強(qiáng)找到哥哥于雷，說前兩天已經(jīng)把父親遺留的那套房產(chǎn)賣給了鄰居劉阿姨的兒子張?jiān)品澹ㄖ涝摲课菔切值芏死^承的遺產(chǎn)），150萬元的房款已經(jīng)分兩次付清。于雷聽后非常氣憤，他說自己也占房產(chǎn)的一部分比例，沒有經(jīng)過其同意賣房，房屋買賣合同不成立。第二天就將弟弟和張?jiān)品甯嫔戏ㄍァ?/p>

處分行為的效力如何

在本案中，于雷和于強(qiáng)的法律關(guān)系屬于共有關(guān)系，《物權(quán)法》第九十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。”共有的類型包括按份共有和共同共有。本案中系爭房屋屬于兄弟二人按份共有。根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！?/p>

在雙方?jīng)]有特別約定的情況下，弟弟出賣共有的房屋屬于處分共有財(cái)產(chǎn)，按照物權(quán)法九十七條的規(guī)定“經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意”，弟弟于強(qiáng)占有房產(chǎn)80%的份額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過三分之二，因此他是享有處分權(quán)的。張?jiān)品寮词怪涝摲课菔切值芏斯灿?，但他是在于?qiáng)有處分權(quán)的情形下，簽訂了房屋買賣合同，因此該合同是有效的，于雷無權(quán)撤銷。