一、房產(chǎn)如何通過遺贈(zèng)取得

（一）遺贈(zèng)人已經(jīng)死亡。按照《繼承法》第2、5條的規(guī)定，遺贈(zèng)從被遺贈(zèng)人生理死亡或被宣告死亡時(shí)開始。

（二）受遺贈(zèng)人已經(jīng)履行了遺贈(zèng)所附有的義務(wù)。《繼承法》第21條規(guī)定：遺囑繼承或者遺贈(zèng)附有義務(wù)的，繼承人或者受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)。沒有正當(dāng)理由不履行義務(wù)的，經(jīng)有關(guān)單位或者個(gè)人請求，人民法院可以取消他接受遺產(chǎn)的權(quán)利。

（三）受遺贈(zèng)人在知道受遺贈(zèng)后兩個(gè)月內(nèi)，作出接受遺贈(zèng)的表示。《繼承法》第25條第2款規(guī)定：受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)在知道受遺贈(zèng)后兩個(gè)月內(nèi)，作出接受或者放棄受遺贈(zèng)的表示，到期沒有表示的，視為放棄受遺贈(zèng)。

（四）保留了必要遺產(chǎn)份額。《繼承法》第19條規(guī)定：遺囑應(yīng)當(dāng)對缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額。

（五）已經(jīng)辦理接受遺贈(zèng)公證。司法部和建設(shè)部在1991年8月頒布司公通字[1991]117號《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》第2條規(guī)定：遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證，遺囑人死亡后，遺囑受益人須持“遺囑公證書”和“接受遺贈(zèng)公證”辦理。《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》在附錄C《主要登記類型申請材料清單》中也明確：因遺贈(zèng)申請房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移登記，需要提供遺贈(zèng)公證書和接受遺贈(zèng)公證書。

二、房產(chǎn)遺贈(zèng)要辦公證

通過上述分析，除遺贈(zèng)已經(jīng)發(fā)生的證明材料比較容易把握外，受遺贈(zèng)人已經(jīng)履行了遺贈(zèng)所附有的義務(wù)，受遺贈(zèng)人在知道受遺贈(zèng)后兩個(gè)月內(nèi)作出接受遺贈(zèng)的表示，保留或無需保留必要遺產(chǎn)份額等都是目前房屋登記機(jī)構(gòu)職權(quán)和能力無法承擔(dān)的。

（一）遺贈(zèng)所附義務(wù)的履行沒有爭議

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國繼承法若干問題的意見》第43條規(guī)定：附義務(wù)的遺囑繼承或遺贈(zèng)，如義務(wù)能夠履行，而繼承人、受遺贈(zèng)人無正當(dāng)理由不履行，經(jīng)受益人或其他繼承人請求，人民法院可以取消他接受附義務(wù)那部分遺產(chǎn)的權(quán)利，由提出請求的繼承人或受益人負(fù)責(zé)按遺囑人的意愿履行義務(wù)，接受遺產(chǎn)。

可見，受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)履行遺贈(zèng)附有的義務(wù)，公證處辦理接受遺贈(zèng)公證時(shí)，通過詢問走訪遺贈(zèng)人的親屬，重點(diǎn)審查當(dāng)事人是否適當(dāng)履行了遺贈(zèng)協(xié)議中的義務(wù)。如有利害關(guān)系人提出異議，將中止受理，并告知受遺贈(zèng)人向法院提起訴訟，由法院確定房產(chǎn)歸屬；如無利害關(guān)系人提出異議，公證處根據(jù)受遺贈(zèng)人的申請和調(diào)查結(jié)果，作出確認(rèn)并出具接受遺贈(zèng)公證書。如果可以憑遺贈(zèng)協(xié)議公證書直接辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，則恰恰忽略了這重要一點(diǎn)，而易于引發(fā)此類房屋登記的行政訴訟。

（二）公證是接受遺贈(zèng)意思表示的重要要件形式之一

《繼承法》第27條規(guī)定，受遺贈(zèng)人放棄受遺贈(zèng)的，遺產(chǎn)中的有關(guān)部分按照法定繼承辦理。接受或放棄遺贈(zèng)對于全體繼承人有重大利害關(guān)系，因此對接受遺贈(zèng)的意思表示要考慮到受遺贈(zèng)人向繼承人、遺囑執(zhí)行人、遺產(chǎn)管理人等特定利害關(guān)系人作出意思表示可能存在的客觀障礙，突破向上述特定人作出的限制，以申請接受遺贈(zèng)聲明公證作為對受遺贈(zèng)人權(quán)利救濟(jì)的補(bǔ)充。受遺贈(zèng)人通過公證的方式證明其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)為接受遺贈(zèng)之意思表示，作為接受遺贈(zèng)的形式要件，有利于證據(jù)的形成與保留，以保障受遺贈(zèng)人的合法權(quán)益。個(gè)人認(rèn)為：在上述特定利害關(guān)系人一致認(rèn)同受遺贈(zèng)人已經(jīng)在知道受遺贈(zèng)后兩個(gè)月內(nèi)以口頭、書面等其他形式表示接受遺贈(zèng)的情況下，辦理接受遺贈(zèng)聲明的公證時(shí)間，可不限于受遺贈(zèng)人知道受遺贈(zèng)后兩個(gè)月內(nèi)。

（三）保留或無需保留必要的遺產(chǎn)份額

《繼承法》第28條規(guī)定：遺產(chǎn)分割時(shí)，應(yīng)當(dāng)保留胎兒的繼承份額。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國繼承法若干問題的意見》第37規(guī)定：遺囑人未保留缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的繼承人的遺產(chǎn)份額，遺產(chǎn)處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)為該繼承人留下必要的遺產(chǎn)，所剩余的部分，才可參照遺囑確定的分配原則處理。

由于人類認(rèn)知的局限性，在遺囑公證或遺贈(zèng)協(xié)議公證時(shí)，未保留必要的遺產(chǎn)份額的情況時(shí)有出現(xiàn)，公證處在辦理接受遺贈(zèng)公證時(shí)，通過詢問遺贈(zèng)人的繼承人、其他利害關(guān)系人及證人，收集證明、筆錄等材料，以確認(rèn)已保留或無需保留必要的遺產(chǎn)份額。

上文對“房產(chǎn)如何通過遺贈(zèng)取得”、“房產(chǎn)遺贈(zèng)要辦公證”兩個(gè)問題進(jìn)行了辭簡理薄地介紹，相信大家現(xiàn)在對房產(chǎn)的遺贈(zèng)有了一定的了解。遺贈(zèng)是將遺產(chǎn)贈(zèng)與法定繼承人以外的人，需要提升可信度，否則真到繼承的時(shí)候，法定繼承人可能會(huì)不愿意讓原本可能繼承的財(cái)產(chǎn)從指間溜走。有關(guān)房產(chǎn)遺贈(zèng)的其他問題，如如何訂立房產(chǎn)遺贈(zèng)、房產(chǎn)遺贈(zèng)糾紛如何處理、房產(chǎn)遺贈(zèng)如何收集證據(jù)等，本文限于篇幅不再深究。生活中如果遇到有關(guān)房產(chǎn)遺贈(zèng)的問題時(shí)，不妨向律師咨詢一二。