一、什么是房產(chǎn)繼承

我國(guó)的《繼承法》中所列遺產(chǎn)的范圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。當(dāng)繼承發(fā)生時(shí)，如果有多個(gè)繼承人，則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行折產(chǎn)，持原產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

二、公房房屋租賃權(quán)能不能繼承

目前住房緊張，很多人及家屬只能暫時(shí)擠住于父母或其他直系長(zhǎng)輩承租的公房?jī)?nèi)。在老人百年之后，其可否繼承其房屋租賃權(quán)？為防止該租賃權(quán)旁落，可否讓老人以立遺囑的方式，明確將來(lái)由其繼承？

根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，繼承人所能繼承的只能是屬于被繼承人（死者）個(gè)人所有的合法財(cái)產(chǎn)，即公民死亡時(shí)遺留的。至于老人可否以立遺囑形式將承租的公有房屋讓其親屬繼承的問(wèn)題，答案是否定的。如此遺囑是無(wú)效的遺囑!因?yàn)楦鶕?jù)《繼承法》的規(guī)定，立遺囑人只能立遺囑處分屬于其個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。如果遺囑人以遺囑處分了屬于國(guó)家、集體或他人所有的財(cái)產(chǎn)，則該遺囑無(wú)效。該案中，老人死亡后，只有公房主（即國(guó)家房管部門(mén)或房屋產(chǎn)權(quán)所屬的有關(guān)單位組織）才有權(quán)處分原由老人租用的公房，決定是收回或另安排他人居住，或同意由原同住的近親屬繼續(xù)租用。原承租人死亡，其租賃合同即終止，繼續(xù)租住者，無(wú)論是誰(shuí)，都應(yīng)重新訂租約。公房，其所有權(quán)屬于國(guó)家或集體所有，任何個(gè)人是無(wú)權(quán)擅自處理其所有權(quán)和使用權(quán)的。本案中的房屋為公房，則不言自明，其必定不是老人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如此，當(dāng)老人百年之后，身為親屬者，是絕對(duì)不可以繼承該房的租賃權(quán)（即使用權(quán)），按現(xiàn)行的有關(guān)房屋管理政策也不能繼承。

其親屬繼承，此遺囑是無(wú)效的。因?yàn)檫z囑人處分的財(cái)產(chǎn)是國(guó)有或者是集體的。該案中，老人死亡后，只有公房主（即國(guó)家房管部門(mén)或房屋產(chǎn)權(quán)所屬的有關(guān)單位組織）才有權(quán)處分原由老人租用的公房，決定是收回或另安排他人居住，或同意由原住的近親屬繼續(xù)租住，都應(yīng)重新訂租約。

為了保護(hù)承租人的利益，最高人民法院在《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行）第一百一十九條第一款作了例外規(guī)定：“承租戶(hù)以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶(hù)共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許?！?/p>