一、拆除已售出但未過戶的房子

2014年3月,張某(農(nóng)村居民)將宅基地上的自建房以125萬元的價格賣給陳某(城鎮(zhèn)居民),當(dāng)月陳某支付123萬元后入住該房,余款2萬元因未辦理過戶登記,按合同約定尚未支付。 

2015年12月,該村被政府納入拆遷范圍,按照拆遷補(bǔ)償辦法,主動拆除房屋可獲獎勵款,張某在未告知陳某的情況下,組織人員將該房屋拆除,并領(lǐng)取了相應(yīng)獎勵款。經(jīng)鑒定,被拆房屋及屋內(nèi)財物共價值160萬元。

二、 行為人構(gòu)成何罪犯罪

張某的行為構(gòu)成故意毀壞財物罪。原因如下：

（一）本案中,房屋買賣合同無效,張某應(yīng)當(dāng)退還先期收取的購房款。根據(jù)《物權(quán)法》一百四十七條確立的“房地一體”原則,農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓牽涉到宅基地的使用權(quán),因此國家明令禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。城鎮(zhèn)居民陳某不符合購買農(nóng)村宅基地房屋的主體資格,其與張某之間的房屋買賣合同違反了《土地管理法》第十條“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”,因此應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》第五十二條“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”,認(rèn)定房屋買賣合同無效,張某退還相應(yīng)的購房款。 

（二）本案中,房屋所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移,張某不構(gòu)成侵占罪。根據(jù)《物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記發(fā)生效力”,依法登記是房屋所有權(quán)取得的法定標(biāo)志。陳某支付了大部分房款并入住使用,但尚未辦理過戶登記,在實際上也不可能完成登記過戶,房屋所有權(quán)依然屬于張某。根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”,張某對該房屋享有獲取收益的權(quán)利,拆遷補(bǔ)償款、主動拆除獎勵款等收益均應(yīng)歸于張某所有,其行為不構(gòu)成侵占罪。 

（三）本案中,屋內(nèi)的其他物品應(yīng)當(dāng)受到刑法保護(hù),張某構(gòu)成故意毀壞財物罪。首先,張陳二人的房屋買賣無效,張某應(yīng)當(dāng)將先期收取的購房款返還給陳某,張某是此次拆遷的法定被拆遷人,其拆除房屋主體部分的行為合法,并依法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款、主動拆除獎勵款。其次,陳某入住以后對房屋進(jìn)行了翻新、裝修,并添置了家具、家電等生活用品,這部分附屬設(shè)施及物品的所有權(quán)歸屬于陳某。張某在未取得陳某同意的情況下,在拆除房屋主體部分的同時,將屋內(nèi)附屬設(shè)施、其他物品一并毀壞,給陳某造成經(jīng)濟(jì)損失,如果這部分被毀壞財物價值達(dá)到刑事案件立案標(biāo)準(zhǔn),陳某的行為構(gòu)成故意毀壞財物罪。