一、拆除已售出但未過戶的房子

2014年3月,張某(農村居民)將宅基地上的自建房以125萬元的價格賣給陳某(城鎮(zhèn)居民),當月陳某支付123萬元后入住該房,余款2萬元因未辦理過戶登記,按合同約定尚未支付。 

2015年12月,該村被政府納入拆遷范圍,按照拆遷補償辦法,主動拆除房屋可獲獎勵款,張某在未告知陳某的情況下,組織人員將該房屋拆除,并領取了相應獎勵款。經鑒定,被拆房屋及屋內財物共價值160萬元。

二、 行為人構成何罪犯罪

張某的行為構成故意毀壞財物罪。原因如下：

（一）本案中,房屋買賣合同無效,張某應當退還先期收取的購房款。根據(jù)《物權法》一百四十七條確立的“房地一體”原則,農村房屋轉讓牽涉到宅基地的使用權,因此國家明令禁止城鎮(zhèn)居民購買農村房屋。城鎮(zhèn)居民陳某不符合購買農村宅基地房屋的主體資格,其與張某之間的房屋買賣合同違反了《土地管理法》第十條“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”,因此應當依據(jù)《合同法》第五十二條“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”,認定房屋買賣合同無效,張某退還相應的購房款。 

（二）本案中,房屋所有權并未轉移,張某不構成侵占罪。根據(jù)《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記發(fā)生效力”,依法登記是房屋所有權取得的法定標志。陳某支付了大部分房款并入住使用,但尚未辦理過戶登記,在實際上也不可能完成登記過戶,房屋所有權依然屬于張某。根據(jù)《物權法》第三十九條“所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利”,張某對該房屋享有獲取收益的權利,拆遷補償款、主動拆除獎勵款等收益均應歸于張某所有,其行為不構成侵占罪。 

（三）本案中,屋內的其他物品應當受到刑法保護,張某構成故意毀壞財物罪。首先,張陳二人的房屋買賣無效,張某應當將先期收取的購房款返還給陳某,張某是此次拆遷的法定被拆遷人,其拆除房屋主體部分的行為合法,并依法獲得相應的拆遷補償款、主動拆除獎勵款。其次,陳某入住以后對房屋進行了翻新、裝修,并添置了家具、家電等生活用品,這部分附屬設施及物品的所有權歸屬于陳某。張某在未取得陳某同意的情況下,在拆除房屋主體部分的同時,將屋內附屬設施、其他物品一并毀壞,給陳某造成經濟損失,如果這部分被毀壞財物價值達到刑事案件立案標準,陳某的行為構成故意毀壞財物罪。