美國房產(chǎn)稅如何征收

全美50個州都征收房產(chǎn)稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源。星條置業(yè)統(tǒng)計，目前稅率大致介于1%-3%之間，房產(chǎn)稅作為房產(chǎn)永久持有的最基本保證。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。美國房產(chǎn)稅的課稅對象為房屋，以房屋估價為課稅依據(jù)。那么美國房產(chǎn)稅如何征收？

工具

美國房產(chǎn)稅

美國房產(chǎn)稅率

征收主體：郡政府、市政府和學(xué)區(qū)

1.1

誰來征收房產(chǎn)稅？美國地方政府。地方政府根據(jù)各自實際情況來確定稅率并依法征收，而稅收主要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出。

2.2

聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)。一般來說，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5。

確定稅率

1.1

房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需要確定，而預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計稅價值總額每年都有變化，因此房產(chǎn)稅稅率每年都相應(yīng)變化。如果某個地方政府的一年開支為2億美元，這個地方的房產(chǎn)估價總額為100億美元，那么該地當年的房產(chǎn)稅稅率便是2%。假如過了一年，這個地方的經(jīng)濟發(fā)展了，房價有所提高，房產(chǎn)估價的總額上漲為200億美元，但地方政府的開支若維持2億美元不變的話，當年房產(chǎn)稅的稅率為1%。也就是說，房價上漲了，房產(chǎn)稅可能降低。

2.2

房產(chǎn)稅計算。各地方政府根據(jù)本地財政需要，規(guī)定一個當?shù)亟y(tǒng)一的房產(chǎn)稅率。而應(yīng)付房產(chǎn)稅則是房產(chǎn)稅率與房產(chǎn)納稅價之積。房產(chǎn)納稅價一般是房產(chǎn)市場公平價，但有些地方政府允許一定折扣，政府會提供一個折扣率。在這種情況下，房產(chǎn)納稅價是房產(chǎn)市場公平價與折扣率的乘積。

3.3

房產(chǎn)估值一般由持有證書的專業(yè)評估師給出市場公平價。由于美國大多數(shù)房屋為獨棟房，所以房與房的差別很大，包括地塊的大小、可用面積、房屋式樣等。評估師一般會采用銷售對比方法，即比較近6個月內(nèi)三四個在附近已售房屋的價格，根據(jù)地塊大小、房屋大小、房型、房齡、房屋設(shè)施等進行調(diào)整。另一個方法是重置成本法，但此法一般是針對新房，主要考慮重建同樣房屋所需成本，然后根據(jù)地價以及折舊調(diào)整。

4.4

確定稅率的具體程序是：市、鎮(zhèn)委員會通過預(yù)算，各級政府根據(jù)各種預(yù)算收入和總支出的情況決定征收房產(chǎn)稅的數(shù)額，再根據(jù)評定的房屋計稅價值確定房產(chǎn)稅的稅率。

稅率的計算公式為：預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅稅額÷房產(chǎn)計稅價值總額=房產(chǎn)稅稅率。

5.5

稅率的高低要受到一定的限制，因為聯(lián)邦法律規(guī)定了對財產(chǎn)(主要是房地產(chǎn))征稅的最高限額。財產(chǎn)估價經(jīng)地方立法機關(guān)正式批準后，即成當?shù)氐姆ǘǘ惢?。?jù)此形成兩種形式的稅率。一是名義稅率，適用于估價;一是實際稅率，適用于市價。由于各地估價比率不一，各地稅率也有較大差異。

征收手續(xù)

1.1

在美國交納房產(chǎn)稅手續(xù)簡單。通常，地方政府會給每個房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內(nèi)將房產(chǎn)稅額通過支票和納稅通知的回執(zhí)寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網(wǎng)上支付。各地政府對納稅頻度各有規(guī)定。比如，費城一年只有一次，房產(chǎn)估值辦會在每年12月給房主寄發(fā)房產(chǎn)稅表，房主必須在第二年3月31日前支付。加州房地產(chǎn)稅分兩次繳納，第一次是當年的11月1日；第二次是次年的2月1日。新澤西州，一年則分4次。

2.2

美國房產(chǎn)稅的納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。

免征條件

1.1

美國地方政府規(guī)定了一些減免稅項目，主要是對自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財產(chǎn)價值來實現(xiàn)的。另外還有一種減免房產(chǎn)稅的方法，即當房產(chǎn)稅超過某一最大值時，納稅人可從州政府得到相應(yīng)的州個人所得稅抵免或現(xiàn)金補償。加州為例，納稅人的主要自用住宅，可免除7000美元的房產(chǎn)稅。這個對我們?nèi)A人具有現(xiàn)實意義。

2.2

退伍軍人免稅額。美國目前有30個州,對退伍軍人自用住宅財產(chǎn)評價提供某一固定金額免稅額。

拒交處罰

1.對未按期限納稅者采取罰息和罰金措施，拖欠時間越長罰金越高。當所欠稅款和罰息罰金達到一定程度后，地方政府可以對拖欠房產(chǎn)稅房產(chǎn)采取留置、拍賣。很多法拍房就這么來的。

2.由于政府房產(chǎn)稅擁有最先申訴抵押權(quán)，因此，如果房產(chǎn)主對多方機構(gòu)有違約，那么地方政府有最優(yōu)權(quán)力在房產(chǎn)拍賣所得款項中得到資金用于抵稅。以加州為例，如果超過期限，房主會被征收應(yīng)付款10%的罰金；逾期三年未繳納房產(chǎn)稅會導(dǎo)致房產(chǎn)被地方政府沒收拍賣。

注意事項

免征只有自住房，對我們中國人有現(xiàn)實意義。投資的不免征。

因為房產(chǎn)稅不交被銀行拍賣很吃虧，不要因小失大。

美國房產(chǎn)稅怎么計算

眾所周知，美國房產(chǎn)稅并沒有一個特定的標準，而是由每個州政府自行規(guī)定，每座城市的稅率也有一定的差別，所以，投資者如果想要知道自己每年需交多少房產(chǎn)稅的話，就得先確定想要投資哪個州和是哪座城市。

在房屋購買成功之后，每年就要根據(jù)州政府的規(guī)定來繳納美國房產(chǎn)稅。由于美國的土地基本都是私有化，所以就有房產(chǎn)稅這個概念。通常，人們所指的美國房產(chǎn)稅是由地方政府定期(一年或者半年)根據(jù)房地產(chǎn)估價對房地產(chǎn)所有人征收的一種稅。各縣、各市征收的房地產(chǎn)稅稅率會有很大差異，甚至小到每個社區(qū)的稅率都有差別。

美國房產(chǎn)稅的具體計算方式：

實際房地產(chǎn)稅率=8.26%(市政府名義稅率)*32%(房地產(chǎn)稅基比率)*70%=1.85%