房地產(chǎn)信托融資方式
一、操作流程
1、貸款型信托
2、股權(quán)型信托
3、財產(chǎn)受益型信托
二、信托公司目前常用的信用增級方式
信托產(chǎn)品設(shè)置（超）優(yōu)先級受益權(quán)和次級受益權(quán)，優(yōu)先級受益權(quán)由普通投資者持有，次級受益權(quán)由融資方或關(guān)聯(lián)第三方持有。
信托收益分配順序一般為：①分配優(yōu)先受益人信托資金本金－②分配優(yōu)先受益人信托收益－③分配次級受益人信托資金本金－④分配次級受益人信托收益。
三、政策層面可能變化的影響（有新聞報道監(jiān)管層將禁止“股權(quán)投資＋溢價回購類”信托產(chǎn)品）
來源：2009年7月31日證券日報
繼傳出“打新”型信托產(chǎn)品將被叫停的消息后，回購類信托產(chǎn)品也面臨著相同的境況。日前多家媒體報道稱，一份規(guī)范信托業(yè)務(wù)的征求意見稿正在業(yè)內(nèi)傳開，該意見稿的主旨是擬叫?！肮蓹?quán)%2B回購”式的股權(quán)信托投資。
意見稿中明確提出了幾項要求：首先，信托公司開展信托業(yè)務(wù)，不得以股權(quán)投資附加回購方式進(jìn)行項目投資。其次，信托公司要嚴(yán)格執(zhí)行國家新制定的固定資產(chǎn)貸款項目資本金管理制度；信托公司不得將銀行理財資金用于項目資本金，但對接商業(yè)銀行的私人銀行業(yè)務(wù)除外。最后，信托公司開展項目融資業(yè)務(wù)時，要依照國家規(guī)定，明確和細(xì)化可接受的資本金來源，對于來自股東借款(除非注明在風(fēng)險情況下放棄一切償還權(quán)利)、銀行貸款和銀行理財資金，不得作為項目資本金。
此征求意見稿初衷是為了有效管理信托公司和地方政府合作的基建類信托產(chǎn)品的風(fēng)險，但可能對目前的其他類“股權(quán)投資＋回購”模式產(chǎn)生影響。
四、一點(diǎn)設(shè)想
鑒于我司項目的特點(diǎn)及配合后續(xù)招商需要，建議采用股權(quán)信托模式融資，同時信托產(chǎn)品設(shè)置超優(yōu)先級受益權(quán)、優(yōu)先級受益權(quán)、次級受益權(quán)，持有不同的受益權(quán)享有不同的收益率；其中：
超優(yōu)先級受益權(quán)由普通投資者持有；
優(yōu)先級受益權(quán)建議由開發(fā)商（潛在的投資商）持有，可附帶某些在項目區(qū)域內(nèi)投資的優(yōu)惠權(quán)利；
次級受益權(quán)由融資方或關(guān)聯(lián)方持有（設(shè)置次級受益權(quán)并不是必需的）。
五、案例
序號信托公司信托計劃名稱日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險控制措施
一貸款信托
1外貿(mào)信托萬象新天項目集合資金信托計劃2009年4月24日至5月15日總1億元，公開發(fā)行優(yōu)先級受益權(quán)人民幣8000萬元，次級受益權(quán)2000萬元由外貿(mào)信托認(rèn)購2年優(yōu)先級受益權(quán)部分預(yù)期收益率：6％/年；購買300萬元及以上投資人預(yù)期收益率為6.5%/年信托資金用于向北京天鴻置業(yè)有限公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，用于萬象新天項目的開發(fā)建設(shè)物業(yè)抵押、抵押物附著的應(yīng)收賬款質(zhì)押、保證擔(dān)保、抵押物保險、強(qiáng)制執(zhí)行公證
2百瑞信托百瑞寶盈34號（五里村土地整理項目）集合資金信托計劃2009年8月3日至8月14日8,000 萬元2年9.0%（2年期）信托資金以債權(quán)形式提供給廣居民生，用于“五里村”一級土地整理項目和“青城山房”項目后期建設(shè)。政府信用保證、資產(chǎn)質(zhì)押、股權(quán)質(zhì)押、責(zé)任擔(dān)保、現(xiàn)金流監(jiān)控
3中誠信托北京沿海青年公寓貸款項目集合資金信托計劃2008年10月6日至2008年10月18日7000-8000萬元2年9.5％-11.5%集合資金以貸款方式發(fā)放給北京沿海綠色家園世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，用于北京沿海青年公寓項目的開發(fā)建設(shè)信托貸款的擔(dān)保方式為抵押擔(dān)保和關(guān)聯(lián)方的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
序號信托公司信托計劃名稱日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險控制措施
二股權(quán)信托
1北方信托天津廣成城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司股權(quán)投資集合資金信托計劃2009年7月22日至2009年8月22日12000萬元2年7.4％-8.4％本信托計劃資金用于向天津廣成城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司進(jìn)行增資 政府信用（廣成為國有獨(dú)資公司）
2中融信托中融-悅合股權(quán)投資集合資金信托計劃2009-7-12 40000萬元2年7.5-13.5%以股權(quán)投資的方式直接或間接持有上海悅合置業(yè)有限公司100%的股權(quán)受益權(quán)分層、擔(dān)保
三財產(chǎn)受益型信托
1中原信托信息大廈項目不動產(chǎn)信托信托受益權(quán)投資集合資金信托計劃2008年10月15日至2008年10月28日不高于人民幣2500萬元1年預(yù)期年收益率為9.50%信托計劃本金用于購買信息大廈項目不動產(chǎn)信托（以下簡稱"不動產(chǎn)信托"）項下初始受益人的全部初始受益權(quán)
2新華信托辛特拉產(chǎn)權(quán)酒店（不動產(chǎn)）投資集合資金信托計劃2009年8月5日-2009年9月5日5000-7500萬元3年9.511%向海南致遠(yuǎn)購買其開發(fā)的辛特拉皇家度假酒店部分獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位客房新華信托委派代表進(jìn)入海南致遠(yuǎn)董事會、通過中國工商銀行預(yù)售款監(jiān)管賬戶，對開發(fā)商的現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)管
序號信托公司信托計劃名稱日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險控制措施
四混合型信托
1中信信托中信盛景·星耀地產(chǎn)基金集合信托計劃2008年9月10日-2008年9月25日不少于67.9億元人民幣，其中次級受益權(quán)出資權(quán)益不少于32.9億元；優(yōu)先級受益權(quán)23.5億元；超優(yōu)先級受益權(quán)11.5億元。15個月（超優(yōu)先級）、3年（優(yōu)先級）、5年（次級）超優(yōu)先受益權(quán)預(yù)期年化收益率為14%(含一次性認(rèn)購費(fèi)2%)。天津星耀五洲項目公司股權(quán)、債權(quán)運(yùn)用、其他房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)以及結(jié)構(gòu)性信托產(chǎn)品受益權(quán)分層等
2中信信托中信天泰不動產(chǎn)投資信托基金集合資金信托計劃2009年8月10～9月9日人民幣35,000萬元，其中：優(yōu)先級受益權(quán)30,000萬元；次級受益權(quán)5,000萬元（根據(jù)優(yōu)先級實(shí)際募集規(guī)模，按比例匹配），由天泰集團(tuán)認(rèn)購。3年7.02%～20%（優(yōu)先級受益權(quán)）；若每年收益低于7.02%，則天泰地產(chǎn)和天泰集團(tuán)予以補(bǔ)足。以股權(quán)、債權(quán)等合法方式，投資于青島、濟(jì)南等泛山東市場的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目，現(xiàn)已確定4個種子項目。受益權(quán)分層、天泰地產(chǎn)及天泰集團(tuán)保證、聯(lián)合管理、資金監(jiān)管、聘請專業(yè)服務(wù)商、經(jīng)深入盡職調(diào)查的種子項目等風(fēng)險防范手段。
房地產(chǎn)信托融資
一、房地產(chǎn)信托概論
信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。它是以財產(chǎn)為核心、以信任為基礎(chǔ)、以委托為方式的一種財產(chǎn)管理制度。其本質(zhì)可概括為“受人之托，代人理財”。
房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務(wù)的一種。所謂房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。這里所指的不動產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。
二、房地產(chǎn)信托融資模式
基于融資過程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財產(chǎn)受益型信托四種模式。
（一）貸款型信托融資模式
1、操作流程
在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。
2、特點(diǎn)及優(yōu)勢
對公司(項目)要求要求的風(fēng)險控制機(jī)制退出方式
“四證”齊全
自有資本金達(dá)到35％
二級以上開發(fā)資質(zhì)
項目盈利能力強(qiáng)資產(chǎn)抵押（土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)，抵押率一般在50％左右）、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、設(shè)置獨(dú)立賬戶償還貸款本金
融資金額融資期限融資成本
視開發(fā)商的實(shí)力、項目的資金需求及雙方的談判結(jié)果，從幾千萬到幾億不等以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長期限的信托計劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6％-10％居多。
優(yōu)勢：融資期限比較靈活
（二）股權(quán)型信托融資模式
1、操作流程
在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購股權(quán)或增資擴(kuò)股)向項目公司注入資金，同時項目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托投資公司持有的股權(quán)。
2、特點(diǎn)及優(yōu)勢
對公司(項目)要求要求風(fēng)險控制機(jī)制退出方式
股權(quán)結(jié)構(gòu)相對簡單清晰、項目盈利能力強(qiáng)向（項目）公司委派股東和財務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保溢價股權(quán)回購
融資金額融資期限融資成本
視項目的資金需求及雙方的談判結(jié)果以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長期限的信托計劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6％-10％居多。
股權(quán)性質(zhì)優(yōu)勢
該等股權(quán)性質(zhì)類似于優(yōu)先股，對公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)（可能有建議權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等）（1）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件；（2）其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時間內(nèi)取得合理回報，并不要求參與項目的經(jīng)營管理、和開發(fā)商分享最終利潤。
（三）混合型信托融資模式（夾層融資型）
債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時也有自身方案設(shè)計靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開發(fā)商對項目資金的需求。
（四）財產(chǎn)受益型信托融資模式
1、操作流程
利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。
2、特點(diǎn)及優(yōu)勢
對信托財產(chǎn)要求要求風(fēng)險控制機(jī)制退出方式
（1）業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全；（2）能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè)（1）通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由開發(fā)商和投資者（信托計劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償；（2）回購承諾及第三方擔(dān)保開發(fā)商溢價受益權(quán)回購
融資金額融資期限融資成本
視信托財產(chǎn)的評估價值，一般在其評估價值 的50％左右以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長期限的信托計劃一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在6％-10％居多。
優(yōu)勢
（1）在不喪失財產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資。（2）在條件成熟的情況下，可以過度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。
