在短短幾年的時(shí)間內(nèi)，國內(nèi)房地產(chǎn)基金規(guī)模已從百億上升至數(shù)千億。房地產(chǎn)私募基金是金融與地產(chǎn)結(jié)合的最大領(lǐng)域，也是市場不能忽略的重要力量，這股力量也許將重構(gòu)中國地產(chǎn)格局，成為未來中國房地產(chǎn)市場的重要組成部分。為此，本文介紹了房地產(chǎn)私募基金的八大發(fā)展趨勢，以期為投資者們提供有益的參考。

一、投資退出渠道趨于多元化  

從投資業(yè)態(tài)角度來看，住宅機(jī)會(huì)型基金依然當(dāng)?shù)溃禺a(chǎn)基金對(duì)于不同地產(chǎn)業(yè)態(tài)的興趣正在逐漸走向多元，主要可分為三類：

1、商業(yè)地產(chǎn)：一線城市核心地段的寫字樓仍處于租金和出租率上升周期，尤其受到保險(xiǎn)資金等機(jī)構(gòu)投資者的偏愛，專業(yè)化的基金團(tuán)隊(duì)得以迅速成長并品牌化。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)：我國已逐步邁入老齡化社會(huì)，不少房地產(chǎn)公司開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，不少地產(chǎn)基金已經(jīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)尤其是以養(yǎng)老公寓為主的模式中開始顯露身影。

3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：在海外市場，近半地產(chǎn)投資規(guī)模都投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)所帶來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求使得基金多了一個(gè)投資領(lǐng)域，寫字樓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資基金在未來將最有望迎來發(fā)展先機(jī)，借由REITs實(shí)現(xiàn)資本市場對(duì)接。從退出渠道來看，美國、新加坡等資產(chǎn)證券化程度較高的國家，私募房地產(chǎn)基金最好的退出渠道即在于REITs、CMBS等產(chǎn)品，而近幾年來，許多地產(chǎn)公司也紛紛嘗試通過資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資，相信隨著國內(nèi)資產(chǎn)證券化等渠道的發(fā)展與成熟，國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金將更具流通活力。

二、股權(quán)、夾層投資將成主流  

目前，市場上多數(shù)股權(quán)投資實(shí)質(zhì)上都是一種夾層投資或者股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的過渡模式。夾層投資滿足房企項(xiàng)目公司短期資金需求，融資成本高，償還期限短，需要企業(yè)抵押物擔(dān)保；同時(shí)兼有股權(quán)的性質(zhì)，但不以獲取分紅和股東權(quán)益為目的，又被業(yè)界稱之為債權(quán)形式的“高利貸”。在股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的投資方式中，股權(quán)投資僅占項(xiàng)目公司全部所需融資額的少部分，其余部分通過債權(quán)方式投入，以確保項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和收益率相對(duì)穩(wěn)定，投資期限通常超過過橋投資。私募房地產(chǎn)基金通過股權(quán)投資參與房企項(xiàng)目運(yùn)作，共擔(dān)盈虧，為房地產(chǎn)市場注入長期發(fā)展資金。股權(quán)投資作為一種戰(zhàn)略投資，將是私募房地產(chǎn)基金未來發(fā)展趨勢。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，私募房地產(chǎn)基金股權(quán)投資比例正逐步上升，“明股暗債”的陰影將逐步淡化，正朝完全股權(quán)投資模式演變。

三、大資管時(shí)代下戰(zhàn)略合作契機(jī)  

證券公司、期貨公司、證投基金管理公司、銀行、保險(xiǎn)公司、信托公司之間的競爭壁壘已被打破，資產(chǎn)管理行業(yè)進(jìn)入進(jìn)一步的競爭、創(chuàng)新、混業(yè)經(jīng)營的大資管時(shí)代。這樣的金融格局為私募房地產(chǎn)基金行業(yè)與其他金融行業(yè)合作帶來了可能性，地產(chǎn)基金行業(yè)將存在龐大的潛在機(jī)構(gòu)投資者以及通過各大資管平臺(tái)間接投資的個(gè)人投資者。通過合作，整個(gè)私募房地產(chǎn)基金行業(yè)的游戲玩法可能都發(fā)生變化，在募集階段，房地產(chǎn)基金可以借由各種資管平臺(tái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同的基金結(jié)構(gòu)和募資方案，也可以為投資人打造個(gè)性化的財(cái)富管理方案。在投資階段，各個(gè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)除了能為地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)帶來充足流動(dòng)性，還能通過各大資管機(jī)構(gòu)的資源為基金項(xiàng)目池帶來儲(chǔ)備。

四、險(xiǎn)資養(yǎng)老金介入將主導(dǎo)LP機(jī)構(gòu)化  

國際房地產(chǎn)私募基金的資金來源絕大多數(shù)來源于公共養(yǎng)老基金、企業(yè)養(yǎng)老基金、大學(xué)投資基金等機(jī)構(gòu)投資者，其余來自于個(gè)人和基金合伙人。結(jié)合國際私募房地產(chǎn)基金的經(jīng)驗(yàn)以及投資人資產(chǎn)配置的實(shí)際因素，機(jī)構(gòu)投資人成為人民幣房地產(chǎn)基金未來主要資金來源是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，尤其是隨著以養(yǎng)老金、險(xiǎn)資為主體的機(jī)構(gòu)投資者的入市，投資人結(jié)構(gòu)的改變將主導(dǎo)整個(gè)行業(yè)的迅速發(fā)展和成熟。