案情簡介：租賃合同在先，抵押權能否對抗

2012年2月，A貿(mào)易公司與B地產(chǎn)集團簽署《房屋租賃合同》，租賃其所屬的銀隆大廈2120號房做辦公用，租期自2012年3月至2015年2月。2013年5月，B地產(chǎn)集團為增加貸款額度，將該大廈抵押于C商業(yè)銀行，雙方辦理抵押登記手續(xù)。該筆貸款到期后A貿(mào)易公司無力償還，C商業(yè)銀行要求實現(xiàn)抵押權，通知A貿(mào)易公司限期騰退房屋。A貿(mào)易公司無奈提起仲裁。

合議庭意見：買賣不破租賃

仲裁庭經(jīng)審理認為，A貿(mào)易公司與B地產(chǎn)集團簽署《房屋租賃合同》在先，B地產(chǎn)集團與C商業(yè)銀行的抵押行為在后，適用買賣不破租賃的原則，C商業(yè)銀行無權要求A貿(mào)易公司騰退房屋。

律師說法：“先租后抵”情形，適用買賣不破租賃原則

《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！?/p>

《城市房屋管理辦法》第十一條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定?！?/p>

據(jù)此可知，在租賃期間，租賃物發(fā)生所有權變動，租賃合同仍然有效，承租人可對新業(yè)主主張租賃合同約定權利。

結合本案實際，A貿(mào)易公司與B地產(chǎn)集團簽署《房屋租賃合同》在先，B地產(chǎn)集團與C商業(yè)銀行的抵押行為在后，屬于在租賃期間租賃物發(fā)生所有權變動的情況，因此，《房屋租賃合同》繼續(xù)有效，A貿(mào)易公司有權繼續(xù)使用涉案房屋，C商業(yè)銀行無權要求其騰退。

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