案情簡介：先抵押后租賃，適用買賣不破租賃原則嗎

2015年，A木材廠與B公司簽署《廠房租賃合同》，租賃其所屬的廣州市花都區(qū)某處廠房，共計(jì)1200平米，租金50萬/年，同時(shí)B公司告知A木材廠該處廠房已由其抵押給當(dāng)?shù)谻銀行用以貸款增加公司周轉(zhuǎn)資金。該筆貸款到期后B公司無力償還，C銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，通知A木材廠限期騰退廠房。A木材廠無奈提起仲裁。

合議庭意見：不符合適用買賣不破租賃原則的條件

仲裁庭經(jīng)審理認(rèn)為，B公司與C銀行辦理房屋抵押手續(xù)在先，A木材廠與B公司簽署《廠房租賃合同》在后，不符合適用買賣不破租賃原則的條件，C銀行有權(quán)要求A木材廠騰退房屋。

律師說法：“先抵后租”情形，不適用買賣不破租賃原則

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?/p>

《城市房屋管理辦法》第十一條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定?！?/p>

據(jù)此可知，是否適用買賣不破租賃原則，主要是根據(jù)抵押行為是否在租賃期間發(fā)生的。只有在租賃期間發(fā)生的抵押行為才適用該原則，租賃合同效力不受影響。

本案中，B公司與C銀行辦理房屋抵押手續(xù)在先，A木材廠與B公司簽署《廠房租賃合同》在后，并不屬于在租賃期間租賃物發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的情況，無法適用買賣不破租賃原則，因此，C銀行有權(quán)要求A木材廠騰退房屋。

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