案情簡介：前期物業(yè)合同是否對新業(yè)主有效

2012年A城建公司開發(fā)建設(shè)B商務(wù)樓，2009年底全體業(yè)主進駐該商務(wù)樓。A城建公司與業(yè)主簽訂的辦公樓買賣合同中并未約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的條款，2012年2月，A城建公司與C物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同主要約定了C物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)，每業(yè)主按照住房面積支付物業(yè)服務(wù)費，逾期繳納服務(wù)費的業(yè)主承擔滯納金，合同期限為兩年。在此之前，未有其他物業(yè)服務(wù)公司對B商務(wù)樓進行管理服務(wù)。合同簽訂后C物業(yè)服務(wù)公司入駐B商務(wù)樓張貼告知書并開始進行物業(yè)服務(wù)。2013年3月，C物業(yè)服務(wù)公司在收取物業(yè)服務(wù)費時，小區(qū)有11家公司拒繳服務(wù)費，他們認為其未與C物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，該合同對他們沒有約束力。故C物業(yè)服務(wù)公司提起仲裁，請求裁決拒絕繳費的業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費以及滯納金。

合議庭意見：形成了物業(yè)服務(wù)事實合同

C物業(yè)服務(wù)公司通過張貼告示，入駐商務(wù)樓，配備管理人員，提供物業(yè)服務(wù)行為，B商務(wù)樓業(yè)主以默認的方式在事實上接受其物業(yè)服務(wù)，雙方通過事實行為使意思表示一致，C物業(yè)服務(wù)公司與B業(yè)主之間形成了物業(yè)服務(wù)事實合同，B小區(qū)業(yè)主應(yīng)當受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。

律師說法：前期物業(yè)服務(wù)合同，對B商務(wù)樓的全體業(yè)主具有約束力

《物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

在本案中，A城建公司并未在商品房買賣合同中附有前期物業(yè)服務(wù)合同，B小區(qū)的業(yè)主、業(yè)主大會一直未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，A城建公司于2011年2月才與C物業(yè)服務(wù)公司簽訂書面了前期物業(yè)服務(wù)合同，雖然存在一定瑕疵，但可以視為延后簽訂。B小區(qū)業(yè)主雖然沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同中簽名確認，但是C物業(yè)服務(wù)公司入駐B小區(qū)后進行物業(yè)管理，該商務(wù)樓的業(yè)主并沒有任何異議，在事實上接受了C物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)，應(yīng)認為他們之間形成事實物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，應(yīng)當受前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。在本案中，A城建公司與C物業(yè)服務(wù)公司之間簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，對B商務(wù)樓的全體業(yè)主具有約束力。

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