案情簡介：房屋抵押權(quán)在先，能否對(duì)抗租賃關(guān)系

2012年11月，為獲得銀行貸款，A地產(chǎn)公司遂向B銀行廣州分行申請(qǐng)貸款并將所屬云浮大廈予以抵押，并辦理了抵押登記手續(xù)。2013年3月，C貿(mào)易公司在廣州市設(shè)立分公司，與A地產(chǎn)公司簽署《辦公室租賃合同》，租賃后者云浮大廈辦公室，月租金1.3萬元，租期5年。2015年，此后由于無法償還B銀行貸款，B銀行要求實(shí)現(xiàn)自身抵押權(quán)，通知A貿(mào)易公司騰空房屋。C貿(mào)易公司回復(fù)其對(duì)該大廈已抵押事項(xiàng)毫不知情，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，其有權(quán)繼續(xù)租用該辦公室。

仲裁庭意見：不適用“買賣不破租賃”

不適用買賣不破租賃原則，C貿(mào)易公司要受到設(shè)立在先的抵押權(quán)的限制。

律師說法：“先抵后租”的情形，不再適用買賣不破租賃的原則

《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！薄冻鞘蟹课莨芾磙k法》第十一條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！钡诹鶙l規(guī)定“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

因此，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，承租人依舊可以對(duì)新的受讓人主張租賃權(quán)。若是“先租后抵”的情形，依然適用買賣不破租賃的原則；但是，若是“先抵后租”的情形，無論出租人是否告知承租人租賃物已被抵押的事實(shí)，都不適用買賣不破租賃的原則，即租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

結(jié)合本案實(shí)際情況，A地產(chǎn)公司將云浮大廈抵押于銀行在先，且已辦理抵押登記手續(xù)且信息對(duì)外開放，C貿(mào)易公司租賃該地產(chǎn)在后，理應(yīng)知曉所租賃房產(chǎn)已設(shè)立抵押權(quán)的事實(shí)，故本案屬于屬于“先抵后租”的情形，無法適用買賣不破租賃原則，C貿(mào)易公司要受到設(shè)立在先的抵押權(quán)的限制。

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