案情簡(jiǎn)介：開(kāi)發(fā)商不具備資質(zhì) 合同是否有效

朝陽(yáng)紡織公司因業(yè)務(wù)拓展需要，在廣州設(shè)立分公司，并于2015年5月份與開(kāi)發(fā)商匯勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，擬將此房產(chǎn)作為分公司辦公地址。2015年6月份，朝陽(yáng)紡織公司交付50%購(gòu)房款50萬(wàn)。6月底朝陽(yáng)紡織公司得知開(kāi)發(fā)商匯勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在該項(xiàng)目上未取得商品房開(kāi)發(fā)資質(zhì)與商品房預(yù)售許可證，故提起仲裁請(qǐng)求裁決《商品房預(yù)售合同》無(wú)效，并要求對(duì)方退還購(gòu)房款50萬(wàn)及相應(yīng)利息。

仲裁庭意見(jiàn)：合同無(wú)效

由于開(kāi)發(fā)商不具備商品房開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并未取得商品預(yù)售許可證明，所以開(kāi)發(fā)商所建房屋既不屬于商品房范圍，也是不得提前預(yù)售的，因此雙方訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

律師說(shuō)法：開(kāi)發(fā)商不具備資質(zhì) 合同是否有效

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第五條：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：出賣(mài)人未取得商品預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

因此雙方訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。根據(jù)我國(guó)《合同法》第58條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。所以，購(gòu)房者可以請(qǐng)求人民法院或仲裁庭確認(rèn)商品房預(yù)售合同無(wú)效，并根據(jù)對(duì)方的過(guò)錯(cuò)，要求其承擔(dān)一定的責(zé)任。。

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