案情簡介：買房款被認定為借款

2013年8月，洪某與開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，約定洪某分期支付共計9000萬余元購買開發(fā)公司已建成商鋪，4個月后交房。隨后，洪某一次性支付上述款項，開發(fā)公司開出收據(jù)。2014年，洪某訴請開發(fā)公司交房并支付逾期付款違約金1800萬余元。開發(fā)公司主張雙方系民間借貸關(guān)系，并舉出其向洪某轉(zhuǎn)款736萬元的證據(jù)，證明此'私人匯款'系借款高息。

律師說法：到底該如何維權(quán)？

1.一項民事交易特別是類似本案重大交易達成，往往存在復(fù)雜背景，并非一蹴而就且一成不變。當(dāng)事人意思表示此間歷經(jīng)某種變化并最終明確的情況并不鮮見。合同在性質(zhì)上屬原始證據(jù)、直接證據(jù)，應(yīng)重視其相對于傳來證據(jù)、間接證據(jù)所具有的較高證明力，并將其作為確定當(dāng)事人法律關(guān)系性質(zhì)的邏輯起點和基本依據(jù)。若要否定書面證據(jù)所體現(xiàn)的法律關(guān)系，并確定當(dāng)事人之間存在缺乏以書面證據(jù)為載體的其他民事法律關(guān)系，須在證據(jù)審核方面給予更為審慎的分析研判。

2.根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋（二）》第7條規(guī)定，'交易習(xí)慣'是指不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法，或者當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。本案不涉及運用交易習(xí)慣彌補當(dāng)事人合同約定不明確、不完整所導(dǎo)致的權(quán)利義務(wù)確定性不足問題：交付時間上，案涉房產(chǎn)存在違反規(guī)劃超建樓層事實，當(dāng)事人約定遲延4個月交付有其合理性；房屋價格上，從當(dāng)事人之間密切關(guān)系及地方政府出臺預(yù)售政策情形看，應(yīng)認定交易價格符合合理區(qū)間；付款上，雖約定分期支付，但洪某一次性支付應(yīng)屬合同履行變更；收據(jù)問題上，發(fā)票系辦房地產(chǎn)變更登記過程中所必需，認定先行開具收據(jù)違背交易習(xí)慣缺乏足夠事實和法律依據(jù)；關(guān)于736萬元性質(zhì)，雙方所述均無合同依據(jù)且無其他證據(jù)佐證，亦不宜據(jù)此通過解釋和推斷得出推翻書面證據(jù)所反映當(dāng)事人法律關(guān)系存在的結(jié)論。

3.洪某與開發(fā)公司簽訂房屋買賣合同且已備案登記，在實際履行過程中，雖然有些事實可能引發(fā)不同認識和判斷，但在無任何直接證據(jù)證明雙方存在民間借貸法律關(guān)系，且開發(fā)公司對其所主張民間借貸法律關(guān)系諸多核心要素陳述并不一致情況下，認定本案系民間借貸性質(zhì)缺乏充分事實依據(jù)?？紤]到洪某對其收取736萬元款項性質(zhì)的主張未能提供充分證據(jù)，為更好平衡當(dāng)事人利益，該款可從違約金總額中予以相應(yīng)扣減。

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