案情簡介：買賣雙方因買方未獲得房屋貸款發(fā)生糾紛

2013年6月8日上海榮啟置業(yè)有限公司（以下簡稱榮啟公司）與何友盛簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定：榮啟公司通過土地使用權(quán)出讓方式取得地塊土地使用權(quán)，并依法進(jìn)行了土地使用權(quán)登記取得房地產(chǎn)權(quán)證；何友盛向榮啟公司購買上海市浦東新區(qū)房屋（以下簡稱系爭房屋），政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為居?。缓斡咽①徺I系爭房屋的總房價(jià)款為人民幣（以下幣種相同）2，943，324元；榮啟公司定于2015年3月31日前將房屋交付何友盛；在榮啟公司辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后15日內(nèi)，由雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》，《房屋交接書》作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件；雙方在簽署《房屋交接書》之日起15天內(nèi)，由雙方依法向浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。買方因國家房貸政策調(diào)整，未能獲得貸款，雙方發(fā)生糾紛。

法院判決：二審法院判決認(rèn)定買方未獲得房屋貸款為違約行為

一、上海榮啟置業(yè)有限公司與何友盛于2013年6月8日簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》及附件于2013年12月18日解除；

二、何友盛支付上海榮啟置業(yè)有限公司違約金294，332.40元；

三、何友盛于判決生效之日起十日內(nèi)返還上海榮啟置業(yè)有限公司金額為588，665元的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》一張；

四、何友盛于判決生效之日起十日內(nèi)配合上海榮啟置業(yè)有限公司至房地產(chǎn)交易中心辦理注銷位于上海市浦東新區(qū)房屋之預(yù)告登記、撤銷預(yù)售合同備案登記手續(xù)；

五、上海榮啟置業(yè)有限公司于上述判決第三項(xiàng)完成后30日內(nèi)返還何友盛購房款588，991.60元。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)5，714元，由何友盛負(fù)擔(dān)。

律師說法：買方政策調(diào)整導(dǎo)致未獲得貸款，應(yīng)認(rèn)定為未履行付款義務(wù)

上訴人與被上訴人就系爭房屋所簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，亦未違反我國相關(guān)法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，該合同當(dāng)屬有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格恪守。根據(jù)該合同之約定，簽約之日上訴人應(yīng)繳付總房價(jià)的20％作為首期房款，其余80％款項(xiàng)應(yīng)于簽訂合同之日起60天內(nèi)付清，逾期按應(yīng)付款的每日萬分之一支付違約金，逾期超過90天的，則自第91天起兩年內(nèi)被上訴人有權(quán)解除合同。現(xiàn)上訴人逾期付款超過90天，被上訴人享有合同解除權(quán)。被上訴人于2013年12月11日向上訴人發(fā)出解除預(yù)售合同之通知，雙方之間的預(yù)售合同已因被上訴人行使解除權(quán)而解除。上訴人關(guān)于被上訴人存在欺詐行為、誘導(dǎo)其簽訂合同的上訴意見，缺乏相應(yīng)的證據(jù)證明。鑒于合同已明確規(guī)定，如上訴人未獲銀行按揭貸款或者所獲貸款數(shù)額少于房款余額的，應(yīng)由其自行補(bǔ)足房款余額，故上訴人稱其因國家房貸政策調(diào)整，未能獲得貸款而導(dǎo)致錯(cuò)過付款時(shí)間的問題，不能作為其可以遲延付款的合理理由。此外，所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由發(fā)生重大變化而使合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同會顯失公平，故允許變更合同內(nèi)容或解除合同。現(xiàn)上訴人提出的國家房貸政策的變化因素不屬于情勢變更之范疇，應(yīng)由申請貸款方自行承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，故上訴人要求適用情勢變更之規(guī)定，免除其過錯(cuò)責(zé)任缺乏依據(jù)。