案情簡(jiǎn)介： 雙方就借款合同與房屋買賣合同發(fā)生爭(zhēng)議

原告湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴稱：根據(jù)雙方合同約定，新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱彥海公司）應(yīng)于2014年9月30日向四人交付符合合同約定的房屋。但至今為止，彥海公司拒不履行房屋交付義務(wù)。故請(qǐng)求判令：一、彥海公司向湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛支付違約金6000萬(wàn)元；二、彥海公司承擔(dān)湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛主張權(quán)利過(guò)程中的損失費(fèi)用416300元；三、彥海公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。

彥海公司辯稱：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛應(yīng)分案起訴。四人與彥海公司沒(méi)有購(gòu)買和出售房屋的意思表示，雙方之間房屋買賣合同名為買賣實(shí)為借貸，該商品房買賣合同系為借貸合同的擔(dān)保，該約定違反了《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條的規(guī)定無(wú)效。雙方簽訂的商品房買賣合同存在顯失公平、乘人之危的情況。四人要求的違約金及損失費(fèi)用亦無(wú)事實(shí)依據(jù)。

法院經(jīng)審理查明：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司于2013年先后簽訂多份借款合同，通過(guò)實(shí)際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得對(duì)彥海公司合計(jì)2.6億元借款的債權(quán)。為擔(dān)保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預(yù)售合同，并向當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記。該債權(quán)陸續(xù)到期后，因彥海公司未償還借款本息，雙方經(jīng)對(duì)賬，確認(rèn)彥海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款，剩余購(gòu)房款38601982.22元，待辦理完畢全部標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給彥海公司。湯龍等四人提交與彥海公司對(duì)賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計(jì)算，并計(jì)算復(fù)利。

法院判決：撤銷一審判決， 駁回原告訴訟請(qǐng)求

最高人民法院于2015年10月8日作出（2015）民一終字第180號(hào)民事判決：一、撤銷新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院（2015）新民一初字第2號(hào)民事判決；二、駁回湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛的訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：借款合同到期后，雙方達(dá)成“以物抵債”合法有效

本案爭(zhēng)議的商品房買賣合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實(shí)存在借款合同關(guān)系，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應(yīng)的商品房預(yù)售合同，并辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。但雙方系爭(zhēng)商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對(duì)賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款，并對(duì)房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過(guò)法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動(dòng)中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見(jiàn)，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時(shí)，通過(guò)將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。彥海公司所持本案商品房買賣合同無(wú)效的主張，不予采信。

但在確認(rèn)商品房買賣合同合法有效的情況下，由于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該合同項(xiàng)下已付購(gòu)房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來(lái)，且彥海公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息。在當(dāng)事人請(qǐng)求司法確認(rèn)和保護(hù)購(gòu)房者合同權(quán)利時(shí)，人民法院對(duì)基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查，以避免當(dāng)事人通過(guò)簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。經(jīng)審查，雙方之間借款利息的計(jì)算方法，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護(hù)上限。對(duì)雙方當(dāng)事人包含高額利息的欠款數(shù)額，依法不能予以確認(rèn)。由于法律保護(hù)的借款利率明顯低于當(dāng)事人對(duì)賬確認(rèn)的借款利率，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為湯龍等四人作為購(gòu)房人，尚未足額支付合同約定的購(gòu)房款，彥海公司未按照約定時(shí)間交付房屋，不應(yīng)視為違約。