標(biāo)簽：抵押｜預(yù)告登記｜優(yōu)先受償權(quán)

案情簡介：2002年，賀某按揭購買開發(fā)公司在建別墅并辦理預(yù)購房產(chǎn)貸款抵押登記。嗣后因開發(fā)公司未能按時交房、辦證，賀某與開發(fā)公司協(xié)議解除購房合同。因未能還款，銀行訴請房地產(chǎn)公司償還本息，并主張對預(yù)告登記抵押房產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)。

法院認(rèn)為：①《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！笨梢?，預(yù)告登記系與本登記相對應(yīng)概念，預(yù)告登記系對將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動目的請求權(quán)的登記，本登記則是對已發(fā)生的物權(quán)變動進(jìn)行的登記。故預(yù)告登記為債權(quán)內(nèi)容與物權(quán)效力的結(jié)合，其請求權(quán)基礎(chǔ)非預(yù)告登記本身，而是其保障的債權(quán)。本案中的預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記，主要是促使以設(shè)立房屋抵押權(quán)為內(nèi)容的請求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，并非直接導(dǎo)致抵押權(quán)設(shè)立。②最高人民法院《關(guān)于適用<擔(dān)保法>若干問題的解釋》第47條規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，人民法院可以認(rèn)定有效?！段餀?quán)法》第187條規(guī)定，以本法第一百八十條第一款第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。前述“抵押物登記”，均指本登記，非預(yù)告登記，故在預(yù)售商品房上抵押預(yù)告未轉(zhuǎn)換成房屋抵押登記之前，抵押權(quán)人行使房屋優(yōu)先受償權(quán)依據(jù)不足，判決開發(fā)公司返還銀行貸款本息，駁回銀行行使優(yōu)先受償權(quán)請求。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記前，預(yù)告登記權(quán)利人享有的是抵押登記條件成就或約定期限屆滿辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并非對系爭房屋享有現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)。

案例索引：見《預(yù)購商品房抵押的預(yù)告登記是否產(chǎn)生抵押效力》（李明義、陳林，最高院民一庭），載《民事審判指導(dǎo)與參考·指導(dǎo)性案例》（201601/65:153）。