裁判要旨

預(yù)告登記制度設(shè)置的目的，是通過(guò)辦理預(yù)告登記手續(xù)，保障以獲得房屋所有權(quán)為目的的購(gòu)房人，將來(lái)實(shí)現(xiàn)所有權(quán)。本案《預(yù)售合同》雖然辦理了預(yù)告登記，但其真實(shí)目的并不是為了取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，而是為借貸關(guān)系提供擔(dān)保，購(gòu)房人不具有真實(shí)受讓的目的，故其不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益。

案情簡(jiǎn)介

陳月江與金麗華公司簽訂了包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的七份《上海市商品房預(yù)售合同》，主要約定：陳月江承諾在金麗華公司辦理房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)預(yù)告登記并取得預(yù)告登記證明當(dāng)日向金麗華公司一次性付清房款；金麗華公司在2013年1月12日前有權(quán)解除預(yù)售合同，陳月江在收到全額房款以及全部利息補(bǔ)償當(dāng)日協(xié)助金麗華公司辦理預(yù)告登記注銷手續(xù)；金麗華公司承諾在2013年1月12日前，對(duì)占用陳月江資金給予其利息補(bǔ)償；陳月江在2013年1月12日起至申領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證之前，有權(quán)單方解除《預(yù)售合同》，金麗華公司在收到解除通知之日起3日內(nèi)，退還全額房款，陳月江在收到全額房款以及全部利息補(bǔ)償當(dāng)日協(xié)助金麗華公司辦理預(yù)告登記的注銷手續(xù)等。后于2012年1月11日，陳月江向金麗華公司支付10，000，000元，陳月江付清了包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的七套房屋的合同價(jià)款。2012年1月11日，上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)登記處核發(fā)了預(yù)告登記權(quán)利人為陳月江的系爭(zhēng)房屋預(yù)告登記證明。

法院在另案執(zhí)行過(guò)程中查封了登記在金麗華公司名下的系爭(zhēng)房屋。陳月江對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出異議，但被駁回，遂向最高院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

裁判意見(jiàn)

最高人民法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：陳月江對(duì)涉案房產(chǎn)是否享有排除執(zhí)行的權(quán)利。

一、陳月江與金麗華公司簽訂的《預(yù)售合同》名為購(gòu)房合同，實(shí)為擔(dān)保雙方之間形成的借貸關(guān)系。

首先，從《預(yù)售合同》的約定來(lái)看，陳月江可以收取已支付房款的利息；金麗華公司在約定的期限內(nèi)可返還房款及約定的利息從而行使任意解除權(quán)；陳月江在約定的期限后可以通過(guò)行使任意解除權(quán)要求金麗華公司返還房款及利息，上述約定明顯有別于一般的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。第二，從《預(yù)售合同》履行來(lái)看，陳月江在以房款名義支付兩筆款項(xiàng)后，金麗華公司實(shí)際向陳月江支付了400余萬(wàn)元的利息，這完全不符合一般商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系常理。第三，陳月江與金麗華公司在上海市第二中級(jí)人民法院已經(jīng)查封了涉案房產(chǎn)后，又簽訂了《補(bǔ)償協(xié)議》交付涉案房產(chǎn)，但該占有并非基于正常交付行為而產(chǎn)生。綜合上述事實(shí)來(lái)看，陳月江與金麗華公司簽訂的《預(yù)售合同》的真實(shí)意思是為了擔(dān)保雙方之間形成的借貸關(guān)系，確保出借人在其借款無(wú)法獲得清償時(shí)可以直接獲得涉案房產(chǎn)，并非是以獲得涉案房產(chǎn)所有權(quán)為目的而進(jìn)行的商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。一、二審判決對(duì)《預(yù)售合同》及《補(bǔ)償協(xié)議》性質(zhì)的認(rèn)定并無(wú)不妥。陳月江主張一、二審判決對(duì)《預(yù)售合同》性質(zhì)認(rèn)定與事實(shí)不符、缺乏證據(jù)證明的申請(qǐng)理由不能成立。

二、陳月江對(duì)涉案房產(chǎn)不能排除執(zhí)行。

預(yù)告登記制度設(shè)置的目的，是通過(guò)辦理預(yù)告登記手續(xù)，保障以獲得房屋所有權(quán)為目的的購(gòu)房人，將來(lái)實(shí)現(xiàn)所有權(quán)。涉案《預(yù)售合同》雖然辦理了預(yù)告登記，但其真實(shí)目的并不是為了取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，而是為借貸關(guān)系提供擔(dān)保。此時(shí)陳月江已不是涉案房屋的受讓人，故本案并不符合適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條規(guī)定的根本前提。故一、二審認(rèn)定陳月江對(duì)涉案房產(chǎn)不能享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益，適用法律正確。陳月江主張一、二審判決適用法律錯(cuò)誤的申請(qǐng)理由，于法無(wú)據(jù)，不能成立。

案例索引

《陳月江與上海江橋建筑工程有限公司、上海金麗華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司案外人異議之訴案》【（2016）最高法民申3734號(hào)】