逼債風(fēng)暴施壓地方政府 開(kāi)發(fā)商自曝土地出讓金拖欠內(nèi)幕

本報(bào)記者 王冰凝 北京報(bào)道

700多億土地出讓金未入國(guó)庫(kù)！隨著審計(jì)署近日公布了17個(gè)省區(qū)市財(cái)政管理情況審計(jì)調(diào)查結(jié)果，有關(guān)土地出讓鏈條的一個(gè)個(gè)瘡口正被刺破。

6月17日，接近國(guó)土資源部的消息人士告

訴記者，國(guó)土部正展開(kāi)土地違法清查風(fēng)暴，并要求地方政府，嚴(yán)格按照相關(guān)政策處理拖欠土地出讓金行為。而遭到財(cái)政部及銀監(jiān)會(huì)催債的地方政府也已行動(dòng)起來(lái)，追繳土地出讓金。面對(duì)來(lái)自政府層面的清查，河北一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向記者表示，拖欠土地出讓金其實(shí)背后另有“內(nèi)部”故事。

地方追繳700億土地款

當(dāng)各地方政府被拖欠的土地出讓款越來(lái)越大，土地財(cái)政已讓地方政府感到焦頭爛額。

上述接近國(guó)土資源部的消息人士告訴記者，除了國(guó)土部清查土地違規(guī)，此次中央已要求各地方政府嚴(yán)格執(zhí)行政策，對(duì)逾期未繳納土地出讓金的土地進(jìn)行收回。

6月13日，審計(jì)署發(fā)布的《17個(gè)省區(qū)市財(cái)政管理情況審計(jì)調(diào)查結(jié)果》顯示，由于征收不到位、繳款單位拖欠等原因，截至2009年6月底，有12個(gè)省區(qū)市本級(jí)和26個(gè)市縣區(qū)有關(guān)部門(mén)應(yīng)征未征土地出讓收入、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)和探礦權(quán)采礦權(quán)價(jià)款等非稅收入794.16億元，其中土地出讓收入占94.76%。

眾所周知，土地轉(zhuǎn)讓所得是目前很多地方政府最主要的財(cái)源所在，但目前，一方面各地方土地出讓金流失嚴(yán)重；另一方面，今年4月份以來(lái)，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)，各地區(qū)土地出讓行為大幅減少，也嚴(yán)重減少了地方政府在土地出讓過(guò)程中的既得收益。雙重壓力顯然正導(dǎo)致地方財(cái)政陷入窘境。

而從目前銀監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)也可以看出，各地方政府已經(jīng)債臺(tái)高筑，危機(jī)重重。日前,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康曾公開(kāi)介紹稱(chēng)，截至2009年末，地方政府融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.4%。

“一方面是審計(jì)署的審計(jì)壓力，另一方面，7萬(wàn)億地方債，目前地方政府正遭到財(cái)政部和銀監(jiān)會(huì)雙重催債，上述兩部委均已在近期發(fā)出過(guò)相關(guān)通知，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，盡快催繳相關(guān)欠款，緩解地方政府財(cái)政壓力顯然是當(dāng)務(wù)之急?！眹?guó)奧地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

而據(jù)記者從江蘇、山東、河北等地了解到，早在審計(jì)署公布審計(jì)結(jié)果前，這些地區(qū)因?yàn)槭艿綄徲?jì)壓力以及財(cái)政壓力，早在4月份就已經(jīng)加大土地出讓金征收力度，開(kāi)始了催繳土地出讓金的工作。

拖欠土地款背后的秘密

盡管催繳土地出讓金目前已經(jīng)成為各地方政府的重要工作，但是拖欠土地出讓金背后的秘密卻讓各地方政府苦惱不已。

據(jù)上述河北開(kāi)發(fā)商告訴記者，拖欠土地出讓金的主要原因：一是政府拆遷和配套設(shè)施建設(shè)未到位；二是地方政府為了拉攏一些大企業(yè)、大項(xiàng)目而在土地出讓過(guò)程中做出的某種讓步，比如掛賬拖欠甚至征收以后再返還；三是部分開(kāi)發(fā)商故意拖欠；四是個(gè)別地方政府官員的人情甚至腐敗行為。

土地出讓除了拖欠問(wèn)題外，還存在著流失問(wèn)題。4月20日，審計(jì)署公布一項(xiàng)審計(jì)調(diào)查結(jié)果表明：各地土地出讓金管理極不規(guī)范，超20%未按規(guī)定納入預(yù)算管理，11個(gè)省市變相減免土地出讓收入19.61億元，改變用途56.91億元。

而一知名開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人則向記者透露，尤其在二、三線城市，土地出讓過(guò)程中的貓膩較多，不少企業(yè)和官員之間有內(nèi)部交易，比如企業(yè)為了拿一塊地向相關(guān)官員送禮，動(dòng)輒上百萬(wàn)，而拿到錢(qián)的官員則會(huì)在土地出讓中給企業(yè)一些讓步，比如多量土地面積、征收土地出讓金后再返還，甚至以地方投資優(yōu)惠等為由免收土地出讓金。

事實(shí)上，中央政府早在2006年就出臺(tái)了規(guī)范土地出讓的有關(guān)政策，規(guī)定從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”，并在地方國(guó)庫(kù)中設(shè)立專(zhuān)賬，專(zhuān)門(mén)核算土地出讓收入和支出情況。

“遺憾的是，這一規(guī)定因?yàn)榫窒抻诘胤秸淖晕覂?nèi)部監(jiān)督，一直未得到真正的落實(shí)?！眹?guó)奧地產(chǎn)分析師說(shuō)，這種內(nèi)部監(jiān)督制顯然難以遏制地方政府對(duì)土地出讓金的利益沖動(dòng)。

部分開(kāi)發(fā)商土地面臨收回

而對(duì)全國(guó)正陷入新一輪資金危機(jī)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，全國(guó)各地方政府催繳土地出讓金的行為，勢(shì)必使得部分開(kāi)發(fā)商不得不面臨著土地被收回的危機(jī)。

2007年以來(lái)，房?jī)r(jià)不斷飆升的背景下，開(kāi)發(fā)商制造地王的沖動(dòng)不斷被激發(fā)，也使得土地出讓金屢創(chuàng)歷史新高，成為地方政府最為重要的財(cái)政收入。

近日，財(cái)政部公布的一組數(shù)據(jù)也進(jìn)一步證明了地方財(cái)政已經(jīng)被“房地產(chǎn)”綁架：2009年，全國(guó)土地出讓收入為14239.7億元，比上年增長(zhǎng)43.2%。

另?yè)?jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2009年末，地方政府融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬(wàn)億元，而賣(mài)地收入是還債的主要來(lái)源。國(guó)金證券的一份調(diào)研則認(rèn)為，地方融資平臺(tái)貸款有75%與土地掛鉤，剩下25%靠財(cái)政兜底。

“目前，一方面是中央審計(jì)后要求地方政府嚴(yán)整土地出讓?zhuān)硪环矫?，中央開(kāi)始向地方政府催繳地方債，但一直以來(lái)依賴土地財(cái)政的地方政府，又遭遇到樓市低迷引發(fā)的土地市場(chǎng)萎靡不振，面臨多重壓力，地方政府下大力氣整改土地出讓?zhuān)貙⑸婕暗绞栈匾徊糠置媾R資金壓力而無(wú)力繳納土地出讓金的開(kāi)發(fā)商手中的土地，以便使其重新到土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)?！眹?guó)奧地產(chǎn)分析師認(rèn)為。

一場(chǎng)來(lái)自高層的土地清查及逼債風(fēng)暴襲來(lái)，開(kāi)發(fā)商或許又一次聞到了的寒冷味道。