無論是2007年的“瘋狂”、2008年的“低迷”，還是2009年的“復(fù)蘇”，我國內(nèi)地銀行房貸業(yè)務(wù)的每一次起落似乎都以房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變?yōu)橛|發(fā)點。這次也不例外。“國十條”等一系列嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策已執(zhí)行一段時間，與成交量大幅萎縮、房價調(diào)整預(yù)期增強同樣籠罩市場的，還有對銀行存量房貸風(fēng)險的擔(dān)憂。

在巨大的調(diào)控壓力下，房貸業(yè)務(wù)是否受到影響？存量房貸能否經(jīng)受住市場波動的考驗？房貸風(fēng)險又應(yīng)如何防范？這些都成為目前各商業(yè)銀行不可回避的現(xiàn)實問題。

央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)人民幣貸款新增8457億元，季末余額同比增長44.3%，較同期各項貸款余額增速高出20個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1%，比上年末上升0.5個百分點；個人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4%，比上年末上升10.3個百分點。

雖然個人住房按揭貸款以其現(xiàn)金流穩(wěn)定、違約率低等優(yōu)點，一直被視為銀行“最優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”之一，在銀行零售貸款中占據(jù)大多數(shù)份額，但有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著國家開始收緊房地產(chǎn)政策，未來房地產(chǎn)貸款會進入調(diào)控期，房地產(chǎn)信貸將有所下降，或者達(dá)到與各項貸款余額增速相當(dāng)?shù)乃健?/p>

事實上，當(dāng)前銀行已經(jīng)明顯感覺到個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)量下降的壓力。“一方面是貸款條件提高了，而且二套房和三套房的政策是高壓線，銀行都不會輕易越雷池一步；另一方面是房地產(chǎn)交易量大幅下降，銀行不能做無米之炊。”一位銀行客戶經(jīng)理表示。

以北京地區(qū)為例。據(jù)統(tǒng)計，北京市出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政“京版十二條”一個月后，房貸門檻明顯提高，利用貸款購房(包括公積金)的比例由此前的53%下降到28%左右，房貸人群比例縮小了近一半。

雖然業(yè)務(wù)量明顯下降，但苛刻的貸款條件卻有利于銀行的風(fēng)險控制。“以前各家銀行處于競爭考慮，貸款首付比例一般都執(zhí)行得較松，多數(shù)情況下都以改善性住房的名義，首付比例僅20%，也就是說銀行貸款安全邊際只有20%。”上述銀行客戶經(jīng)理告訴記者，但現(xiàn)在監(jiān)管部門要求首付比例提高后，二套房要求首付50%。三套房更高，銀行貸款安全邊際實際上是大幅提高了。

值得注意的是，增量房貸可以依靠提高首付比例、上調(diào)利率的方式控制風(fēng)險，但對于存量房貸來說，銀行面臨的風(fēng)險壓力更為突出。首先，2009年以來房價一直處于上升狀態(tài)，而銀行的按揭恰恰是在房價猛漲的同時增長最為迅速。假設(shè)從去年底到今年4月份，房價平均漲幅約為30%，那么如果樓市向下調(diào)整30%，則意味著銀行今年初至4月份發(fā)放的按揭貸款幾乎沒有安全邊際。其中，各銀行發(fā)放的七折優(yōu)惠利率的二套房貸，最有可能跌入風(fēng)險的泥潭。另一方面，在去年樓市過熱的情況下，投機投資性購房較多，而目前的宏觀調(diào)控使其房屋出售較為困難，會加大按揭的還款壓力。特別是對于有多套按揭的投資性購房者來說，短期內(nèi)巨大的負(fù)債壓力導(dǎo)致其發(fā)生“斷供”的概率較大。

雖然從14家上市銀行公布的2009年業(yè)績報告來看，多數(shù)銀行個人住房按揭貸款的不良貸款余額和不良貸款率實現(xiàn)下降，但已有個別銀行披露的數(shù)據(jù)顯示出風(fēng)險隱憂。例如，深發(fā)展2008年末住房按揭貸款不良率為0.07%，2009年末上升到0.34%，而今年一季末已達(dá)到1.2%，上升幅度明顯。

時任深發(fā)展行長的肖遂寧在該行2009年業(yè)績發(fā)布會上坦言，從租售比等國際通行指標(biāo)來看，目前樓市已不具有投資價值，投資與投機已難以完全分清，房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險加大。

此外，從銀行自身的操作來講，按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為也是導(dǎo)致目前銀行房貸風(fēng)險加大的原因。在樓市過熱時期，由于作為抵押物的商品房價值在不斷上升，有些銀行對于房貸客戶的核查并不嚴(yán)格，導(dǎo)致一些不符合條件的借款人得到貸款。

近日，渤海銀行北京分行及支行的房貸業(yè)務(wù)被銀監(jiān)會全面叫停，原因就是去年以來該行房貸業(yè)務(wù)存在違規(guī)操作。據(jù)渤海銀行的一位內(nèi)部人士透露，二套房貸從去年收緊以來，都要求首付4成，但該行很少實行4成首付，或是利率按基準(zhǔn)利率的1.1倍。“首付成數(shù)少于4成屬于違規(guī)操作，是這次被銀監(jiān)會查處違規(guī)、叫停房貸業(yè)務(wù)的重要原因。”該人士指出，去年下半年，銀行在辦理二套房房貸業(yè)務(wù)時，在利率方面多有打“擦邊球”的現(xiàn)象，利率一般都按基準(zhǔn)利率的8.5折左右辦理。

銀監(jiān)會對房貸違規(guī)操作的“零容忍”態(tài)度也表明監(jiān)管部門目前對房貸風(fēng)險的重視程度。近日，銀監(jiān)會明確要求各大中型銀行按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。從目前各家銀行披露的結(jié)果來看，較多銀行認(rèn)為房價下降30%，銀行風(fēng)險在可控范圍內(nèi)。容忍度最高的是民生銀行，假如房價下跌40%，不會影響該行資產(chǎn)質(zhì)量。招行等多家中小上市銀行的房價下跌容忍度也都超過了30%。

作為一種風(fēng)險檢測手段，壓力測試主要通過把綜合價格變動——即房價、貸款人生命周期、利率等信息應(yīng)用到銀行資產(chǎn)組合中，量化計算出銀行自身潛在的收益或損失。壓力測試結(jié)果的樂觀并不能代表風(fēng)險防范工作的樂觀，嚴(yán)控房貸風(fēng)險目前對銀行來說仍是一項巨大考驗。

在當(dāng)前的形勢下，有關(guān)專家提示，對增量貸款的風(fēng)險控制應(yīng)細(xì)化在審核流程的每一個中心環(huán)節(jié)。包括加強個人貸款風(fēng)險狀況動態(tài)監(jiān)測，定期對抵押物價值進行重估；嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格審核借款人資格和交易行為真實性，重點支持價格合理的首套自住房貸款需求；加強貸后管理，重視逾期貸款的早期催收，拓寬逾期和不良貸款催收、處置渠道，加大不良貸款清收化解力度。

對于部分風(fēng)險存量貸款，如區(qū)域房產(chǎn)價值下跌較大、借款人還款來源出現(xiàn)困難、一人按揭多套房屋等情況銀行要特別加以重視，加大催收的頻率，正告借款人銀行將處置抵押物變現(xiàn)還貸，對部分暫時出現(xiàn)還款困難的客戶可以延長貸款期限或重訂貸款期限。

另外，對存量房貸的風(fēng)險控制措施還包括對尚未辦妥抵押登記的按揭業(yè)務(wù)盡快辦妥抵押登記；強化開發(fā)商的連帶保證責(zé)任；必要時要求借款人提供其他抵押物加固或增加保證人。