編者按：由住房城鄉(xiāng)建設部等七部門聯(lián)合制定的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》12日正式對外發(fā)布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。然而這一政策的出臺對樓市究竟有何影響？又會否形成經(jīng)濟適用房式的制度"杯具"？ 隨著調控的進一步深入，各地的開發(fā)商，或將不得不迎來殘酷的價格戰(zhàn)。

單套公共租賃住房面積不得超60平方米

承租人拖欠租金可從工資中直接劃扣

符合條件的外來務工人員可納入公共租賃住房供應范圍

力推公共租賃房

針對三類人群

根據(jù)《指導意見》，公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。

公共租賃住房的供應范圍和供應對象的收入線標準、住房困難條件和租金水平，由市、縣人民政府確定。已享受廉租住房實物配租和經(jīng)濟適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請廉租住房租賃補貼。

租賃手續(xù)嚴格

《指導意見》強調，新建公共租賃住房主要滿足基本居住需求，成套建設的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴格控制在60平方米以下。公共租賃住房出租人與承租人應當簽訂書面租賃合同，合同期限一般為3至5年，合同期滿后承租人仍符合規(guī)定條件的，可以申請續(xù)租。公共租賃住房只能用于承租人自住，不得出借、轉租或閑置，也不得用于從事其他經(jīng)營活動。承租人違反規(guī)定使用公共租賃住房的，應當責令退出；拖欠租金和其他費用的，可以通報其所在單位，從其工資收入中直接劃扣。

政府責任明確

《指導意見》指出，各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，予以重點保障，加大對公共租賃住房的投入，中央以適當方式給予資金補助。對公共租賃住房的建設和運營給予稅收優(yōu)惠，涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金，按照經(jīng)濟適用住房的相關政策執(zhí)行。

同時，鼓勵金融機構發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍。公共租賃住房建設實行"誰投資、誰所有"，投資者權益可依法轉讓。

《指導意見》明確，發(fā)展公共租賃住房實行省級人民政府負總責、市縣人民政府抓落實的責任制。對存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規(guī)行為的，要依法依紀嚴肅追究相關單位和人員的責任。政府投資建設公共租賃住房的租金收入，專項用于償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。

公共租賃房的隱憂

一是供應對象的開放性不夠，公共租賃房的供應對象主要是既買不起經(jīng)濟適用房，又不夠廉租房條件的人群，即俗稱的"夾心層"。如剛畢業(yè)的大學生、大部分外來務工的農(nóng)民工，對這些人的住房問題，一方面在以前的住房保障體系里屬于空白，另一方面受限于有地方福利因素的戶籍制度，這些外來人口無法享受。在這方面，只有重慶和上海有限地打開了戶籍籬笆，對常住人口供應。

二是公共租賃房的供應量太小，北京今年只有50萬平方米，一萬多套，而北京的流動人口就有500多萬。建設計劃最多的是重慶，三年也只有30多萬套，僧多粥少。

三是監(jiān)管制度缺乏，對公共租賃房租金如何確定，如何審核，如何監(jiān)管，目前尚沒有完善的監(jiān)管體系，而經(jīng)濟適用房之所以落入今天的尷尬，就是因為缺乏監(jiān)管。

基于此，既然公共租賃房的主要對象是夾心層和外來人員，一定要盡可能體現(xiàn)其開放性，體現(xiàn)其制度的價值和意義；另一方面，公共租賃房是實實在在的民生工程，各地初衷很好，但一定要落到實處。特別要在一開始，就建立防止尋租和腐敗的監(jiān)管體系，讓其真正成為"夾心層"圓住房夢的民生工程，避免經(jīng)濟適用房式的制度"杯具"。

樓市影響幾何

公租房重新洗牌租賃市場 "居者有其屋"將實現(xiàn)

滬上90%的非上海本地務工人員雖然租房，但是針對這個人群的中小型戶型租賃市場卻長期缺乏專業(yè)機構的運作，導致租房人群長期處在不安定的心理狀態(tài)中。公共租賃住房的推出正好能解決這個問題，通過市場化的管理，專門機構的運作，并鼓勵有條件的單位自薦由政府補貼等多種形式來完善整個租賃市場，使其更加健康全面的發(fā)展。

"他不是解決房價的問題，他是解決一個社會的穩(wěn)定問題。"華燕置業(yè)房盟中國事業(yè)部總經(jīng)理韓建君反復強調了這個觀念。針對社會上對公租房對房價的調控作用的期待，他否認了這種想法。作為一個全程參與公租房討論稿的資深業(yè)內人士，韓建君對公租房有非常深刻且清晰的認識。公租房將重整當下的租賃市場，而對商品房買賣市場不會造成影響。

據(jù)他介紹，公租房將對現(xiàn)在的租房中介市場起到重整的作用。首先公租房不是廉租房，租金只是比市場上的租金略低一點。其次，公租房從開發(fā)商去開發(fā)廢舊的樓堂館所，廠礦改進，工業(yè)企業(yè)廢棄的工廠進行改進，擴大供應面積，同時向社會征集私人的出租房屋，"也就是說他要對整個租賃行業(yè)通過市場化的運作進行集中管理。"同時據(jù)他透露，公租房的繳租方式不是個人掏，而是由單位統(tǒng)一繳納。簡而言之就是個人掏租金給公司，由公司統(tǒng)一來到這個公租委托市場公司來繳納租金。

最后他還強調，公租房的推出是政府基于"居者有其屋"考慮，對整個社會的安定和市場的穩(wěn)定都將起到?jīng)Q定性的作用，公租房的社會效益將在未來慢慢顯現(xiàn)出來，一種更健康合理的秩序也將建立。

公共租賃房莫蹈經(jīng)濟適用房覆轍

《指導意見》及時對公共租賃房的建設、供應及監(jiān)管予以規(guī)范，既有利于及時總結各地的有益經(jīng)驗，又為公共租賃房提供了全國性的監(jiān)管和建設標準，以免重蹈經(jīng)濟適用房漏洞百出的覆轍。

從制度設計看，公共租賃房作為解決"夾心層"住房問題的主要途徑，制度本身無疑是好的，上海、重慶、北京等地也在熱火朝天的建設，但不得不提醒的是，中國住房保障制度的歷史告訴我們，無論多么好的初衷，如果缺乏相應的制度保障和監(jiān)管體系，就可能會出現(xiàn)腐敗問題，經(jīng)濟適用房就是典型的例子。

樓市動向

深圳率先破位下行

跟隨品牌房企的腳步，深圳其他樓盤也紛紛下調價格。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳目前已有36個樓盤降價。在降價促銷的作用下，深圳房價終跌破均價18000元的關口。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月31日-6月6日深圳市新房均價大幅下跌，僅17575元/平方米，環(huán)比跌幅為14%。6月8日，深圳市政府常務會議通過《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》，規(guī)定開發(fā)商銷售商品房須明碼標價，確需調價且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調價前辦理備案變更。

"重拳再現(xiàn)，之前高調宣稱要死扛的項目開始按捺不住了。"深圳一當?shù)亻_發(fā)商表示，房價普降將是深圳樓市接下來的趨勢。世華地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)肖小平表示，從成交量來看，深圳房價目前尚未到底，仍然有下跌空間。更早之前，總部位于廣州的恒大已經(jīng)開始8.5折促銷，富力地產(chǎn)也對旗下項目實行優(yōu)惠。

降價潮蔓延至京滬

恒大的8.5折降價，更多地被視為一種噱頭；而對于降價的跟進，房企"隨行就市"的速度也比上一輪快了許多。

5月份，上海新建商品住宅(剔除動拆遷配套商品房)成交量只有可憐的30萬平方米--這是2003年以來除春節(jié)所在月份外的最低月成交量，且供求關系已由去年的供不應求，逆轉為嚴重的供大于求。然而，新房價依然堅守在23000元/平方米左右的歷史高位，雖然也有樓盤進行促銷，但多屬郊區(qū)中低檔樓盤，尚未形成整體性降價格局。上周(6月7日)，上海本地房企綠地集團宣布，在全國41個城市共100多個項目，開展"優(yōu)惠月"減價活動，均價降約兩成。綠地位于上海松江的薔薇九里項目，降幅約為18%；位于上海寶山的公園壹品項目，直降約3000元/平方米。

北京區(qū)域多個樓盤價格已有松動。在此背景下，合生創(chuàng)展近日表示，"為了慶祝集團成立18周年"，北京全線產(chǎn)品均有一定的優(yōu)惠折扣。目前合生創(chuàng)展在京銷售的樓盤主要為合生·霄云路8號、合生·世界村、合生·麒麟社以及合生時代帝景四個。其中，位于大望京商務區(qū)西南的合生·麒麟社項目，目前均價為30000元每平方米。據(jù)透露，該項目近期將推出少量特價房源，價格26000-27000元每平方米，但戶型面積較小，若一次性付款還有9.4折優(yōu)惠。甚至有消息指，該項目的部分大面積戶型，總價折合下來優(yōu)惠總額可以達到30萬元。

下半年將開打價格戰(zhàn)？

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的影響將在下半年顯現(xiàn)。北京的大興、房山、通州區(qū)域，是今年的樓市供應量集中區(qū)，大興的保利·茉莉公館即將推出，目前遲遲難以定價。"一房一價，定了之后再改、再漲價就很困難，定高了又通不過建委的審批，拿不到預售證。"業(yè)內人士透露。

另一方面，這些集中于同一區(qū)域的開發(fā)商，由于產(chǎn)品和定位的接近，又將面臨下半年激烈的市場競爭。他們之間，通過各種渠道相互打探對方的價格信息。如北京萬科長陽半島項目營銷負責人肖勁，就非常關注綠地同在長陽的項目定價。中原地產(chǎn)北京市場總監(jiān)張大偉認為，像房山、通州這樣前期漲幅過大、而供應量超大的區(qū)域，還會面臨保障性住房上市的競爭，下半年必然面臨價格調整。

在深圳，下半年開盤量集中的龍崗、龍華等片區(qū)，目前價格競爭已在暗中上演。深圳中原地產(chǎn)代理市場總監(jiān)王世界表示，目前深圳幾乎所有區(qū)域都出現(xiàn)了降價樓盤。預計未來3個月，降價將成為深圳樓市的主基調。"前期漲幅比較大的區(qū)域，可能會有超過兩成的降幅。"