土地“招拍掛”制度改革正銜枚疾進。
日前，國土部召集全國的15個城市土地儲備中心負責(zé)人參與“創(chuàng)新房地產(chǎn)用地有償使用方式暨完善土地招拍掛制度專題研討會”，進行經(jīng)驗交流。
一位參加上述會議的地方土地儲備中心負責(zé)人介紹，此次會議可以看作國土部對地方試點改革土地“招拍掛”制度的一次調(diào)研。
據(jù)參加了會議的中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副主任魏后凱透露，差別化政策已經(jīng)成為土地“招拍掛”制度改革的核心。
魏后凱稱，保障性住房和商品房住宅用地出讓要實行差別化政策；工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地出讓要實行差別化政策；房價上漲過快的城市和房價上漲不快的城市也要差別化對待。
今年3月份以來，土地“招拍掛”制度改革工作快速推進，部分城市已經(jīng)開始試點“招拍掛”制度改革，國土部此次全國性研討會議召開，在于將各地已經(jīng)開展的不同做法進行總結(jié)、規(guī)范，交流各地探索實踐情況和創(chuàng)新建議措施。
差別化策略
相比協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的出讓形式，魏后凱認為“招拍掛”制度有利于提高土地出讓效率，又能有效防止權(quán)利尋租等腐敗問題，具有很大的進步性。
但是，隨著土地價格飆升，“招拍掛”制度的價高者得原則備受詬病。
魏后凱認為，長期來看，土地價格都是上升的。部分地區(qū)因為政府推動等因素而導(dǎo)致地價暴漲，頻現(xiàn)“地王”，是一刀切式利用“招拍掛”制度的結(jié)果，并不是“招拍掛”制度本身的問題。
魏后凱表示，完善土地出讓“招拍掛”制度要進行差別化的政策，區(qū)分保障性住房用地和商品房用地。對于保障性住房用地采取協(xié)議劃撥等方式，以降低企業(yè)土地成本負擔(dān)。同時，要區(qū)分工業(yè)用地和住宅用地不同情況，采取不同的“招拍掛”出讓方法，杜絕一刀切式的方法。
除了差別化政策，如何在穩(wěn)定地價的基礎(chǔ)上擴大房地產(chǎn)用地供應(yīng)，加快政府土地一級開發(fā)能力和土地供應(yīng)能力，也成為與會代表討論的焦點。
從2009年開始，地方政府從銀行獲得了大量的土地儲備開發(fā)貸款，由政府壟斷的土地一級開發(fā)開始盛行，政企合作模式的土地一級開發(fā)比例降低。
一位參加了上述國土部會議的專家對記者表示，改革和完善“招拍掛”制度，就是要在“招拍掛”這個相對公開透明的制度基礎(chǔ)上，打破政府在土地一級開發(fā)領(lǐng)域的壟斷，加大民營企業(yè)介入土地整理開發(fā)的力度。
在國務(wù)院發(fā)布的鼓勵民間投資的“新36條”也提出，“鼓勵民間資本參與土地整治開發(fā)”。
北京大岳咨詢總監(jiān)李偉表示，土地“招拍掛”制度改革的核心是解決高地價的問題，但是不容忽視的一個問題是，目前大部分地方政府土地一級開發(fā)都是采取銀行貸款或者“招拍掛”的方式確定一級開發(fā)承擔(dān)者。土地“招拍掛”制度改革，要從土地一級開發(fā)開始。
6月11日，北京新鴻基盛城置業(yè)和美國洛克菲勒成員羅斯洛克公司在北京簽約青龍湖國際文化會都項目，計劃7年投資500億元，共同建設(shè)253.6萬平方米的新城。
李偉表示，這種企業(yè)和政府聯(lián)合開發(fā)的形式，有利于土地一級開發(fā)快速推動，又能降低政府壟斷的土地開發(fā)成本，既能保證土地供應(yīng)，又能解決地價高企的問題。
試點淡化價格競爭
根據(jù)國土部的部署，“招拍掛”制度改革試點城市將采取“綜合評標(biāo)”、“一限多競”等辦法實現(xiàn)對高價地的抑制。
記者從上述國土部會議上獲悉，目前試點城市將采取“綜合評標(biāo)”、“一限多競”等辦法限制地價取得了一定的成效。不過，參與試點的各個城市做法不盡相同。
上海土地招拍掛出讓制度改革的風(fēng)向標(biāo)——上海莘莊地鐵地塊大型綜合性地塊的招標(biāo)直接以評標(biāo)結(jié)果決定土地中標(biāo)人。莘莊地塊掛牌文件規(guī)定，由評標(biāo)小組按照招標(biāo)出讓文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審綜合評分，并根據(jù)綜合評分結(jié)果確定中標(biāo)候選人。價格將不再是競得地塊的決定性因素，而同時，建設(shè)規(guī)劃方案等將成為更加重要的因素。
李偉分析，上海的思路是“一限多競”。企業(yè)除了要競爭地價外，還競爭設(shè)計方案、綠化等多項工作指標(biāo)。
北京土地儲備中心則是采用“綜合評標(biāo)”模式。嚴格考核投標(biāo)者的資格，設(shè)定合理的價格區(qū)間，降低價格在投標(biāo)過程中的決定性作用。
北京市試行“不設(shè)評標(biāo)委員會”的招標(biāo)方式，引導(dǎo)企業(yè)理性參與土地競買。試點采用“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”的方式，抑制地價和房價的過快增長。
魏后凱認為，改革和完善土地出讓“招拍掛”制度，應(yīng)該堅持多樣化的原則，允許各地政府按照自己的特點制定相應(yīng)的土地出讓方式。同時，還要堅持規(guī)范化的原則，將招拍掛制度中的一些合理因素，從中央層面確定下來，以保證政策的連續(xù)性。同時，還要堅持長效化原則，土地“招拍掛”制度改革政策設(shè)計當(dāng)中，要安排一些長期有效的政策，防止政策波動。
