土地“招拍掛”制度改革正銜枚疾進(jìn)。

日前，國(guó)土部召集全國(guó)的15個(gè)城市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)人參與“創(chuàng)新房地產(chǎn)用地有償使用方式暨完善土地招拍掛制度專題研討會(huì)”，進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流。

一位參加上述會(huì)議的地方土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)人介紹，此次會(huì)議可以看作國(guó)土部對(duì)地方試點(diǎn)改革土地“招拍掛”制度的一次調(diào)研。

據(jù)參加了會(huì)議的中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副主任魏后凱透露，差別化政策已經(jīng)成為土地“招拍掛”制度改革的核心。

魏后凱稱，保障性住房和商品房住宅用地出讓要實(shí)行差別化政策；工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地出讓要實(shí)行差別化政策；房?jī)r(jià)上漲過快的城市和房?jī)r(jià)上漲不快的城市也要差別化對(duì)待。

今年3月份以來，土地“招拍掛”制度改革工作快速推進(jìn)，部分城市已經(jīng)開始試點(diǎn)“招拍掛”制度改革，國(guó)土部此次全國(guó)性研討會(huì)議召開，在于將各地已經(jīng)開展的不同做法進(jìn)行總結(jié)、規(guī)范，交流各地探索實(shí)踐情況和創(chuàng)新建議措施。

差別化策略

相比協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的出讓形式，魏后凱認(rèn)為“招拍掛”制度有利于提高土地出讓效率，又能有效防止權(quán)利尋租等腐敗問題，具有很大的進(jìn)步性。

但是，隨著土地價(jià)格飆升，“招拍掛”制度的價(jià)高者得原則備受詬病。

魏后凱認(rèn)為，長(zhǎng)期來看，土地價(jià)格都是上升的。部分地區(qū)因?yàn)檎苿?dòng)等因素而導(dǎo)致地價(jià)暴漲，頻現(xiàn)“地王”，是一刀切式利用“招拍掛”制度的結(jié)果，并不是“招拍掛”制度本身的問題。

魏后凱表示，完善土地出讓“招拍掛”制度要進(jìn)行差別化的政策，區(qū)分保障性住房用地和商品房用地。對(duì)于保障性住房用地采取協(xié)議劃撥等方式，以降低企業(yè)土地成本負(fù)擔(dān)。同時(shí)，要區(qū)分工業(yè)用地和住宅用地不同情況，采取不同的“招拍掛”出讓方法，杜絕一刀切式的方法。

除了差別化政策，如何在穩(wěn)定地價(jià)的基礎(chǔ)上擴(kuò)大房地產(chǎn)用地供應(yīng)，加快政府土地一級(jí)開發(fā)能力和土地供應(yīng)能力，也成為與會(huì)代表討論的焦點(diǎn)。

從2009年開始，地方政府從銀行獲得了大量的土地儲(chǔ)備開發(fā)貸款，由政府壟斷的土地一級(jí)開發(fā)開始盛行，政企合作模式的土地一級(jí)開發(fā)比例降低。

一位參加了上述國(guó)土部會(huì)議的專家對(duì)記者表示，改革和完善“招拍掛”制度，就是要在“招拍掛”這個(gè)相對(duì)公開透明的制度基礎(chǔ)上，打破政府在土地一級(jí)開發(fā)領(lǐng)域的壟斷，加大民營(yíng)企業(yè)介入土地整理開發(fā)的力度。

在國(guó)務(wù)院發(fā)布的鼓勵(lì)民間投資的“新36條”也提出，“鼓勵(lì)民間資本參與土地整治開發(fā)”。

北京大岳咨詢總監(jiān)李偉表示，土地“招拍掛”制度改革的核心是解決高地價(jià)的問題，但是不容忽視的一個(gè)問題是，目前大部分地方政府土地一級(jí)開發(fā)都是采取銀行貸款或者“招拍掛”的方式確定一級(jí)開發(fā)承擔(dān)者。土地“招拍掛”制度改革，要從土地一級(jí)開發(fā)開始。

6月11日，北京新鴻基盛城置業(yè)和美國(guó)洛克菲勒成員羅斯洛克公司在北京簽約青龍湖國(guó)際文化會(huì)都項(xiàng)目，計(jì)劃7年投資500億元，共同建設(shè)253.6萬(wàn)平方米的新城。

李偉表示，這種企業(yè)和政府聯(lián)合開發(fā)的形式，有利于土地一級(jí)開發(fā)快速推動(dòng)，又能降低政府壟斷的土地開發(fā)成本，既能保證土地供應(yīng)，又能解決地價(jià)高企的問題。

試點(diǎn)淡化價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)

根據(jù)國(guó)土部的部署，“招拍掛”制度改革試點(diǎn)城市將采取“綜合評(píng)標(biāo)”、“一限多競(jìng)”等辦法實(shí)現(xiàn)對(duì)高價(jià)地的抑制。

記者從上述國(guó)土部會(huì)議上獲悉，目前試點(diǎn)城市將采取“綜合評(píng)標(biāo)”、“一限多競(jìng)”等辦法限制地價(jià)取得了一定的成效。不過，參與試點(diǎn)的各個(gè)城市做法不盡相同。

上海土地招拍掛出讓制度改革的風(fēng)向標(biāo)——上海莘莊地鐵地塊大型綜合性地塊的招標(biāo)直接以評(píng)標(biāo)結(jié)果決定土地中標(biāo)人。莘莊地塊掛牌文件規(guī)定，由評(píng)標(biāo)小組按照招標(biāo)出讓文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審綜合評(píng)分，并根據(jù)綜合評(píng)分結(jié)果確定中標(biāo)候選人。價(jià)格將不再是競(jìng)得地塊的決定性因素，而同時(shí)，建設(shè)規(guī)劃方案等將成為更加重要的因素。

李偉分析，上海的思路是“一限多競(jìng)”。企業(yè)除了要競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)外，還競(jìng)爭(zhēng)設(shè)計(jì)方案、綠化等多項(xiàng)工作指標(biāo)。

北京土地儲(chǔ)備中心則是采用“綜合評(píng)標(biāo)”模式。嚴(yán)格考核投標(biāo)者的資格，設(shè)定合理的價(jià)格區(qū)間，降低價(jià)格在投標(biāo)過程中的決定性作用。

北京市試行“不設(shè)評(píng)標(biāo)委員會(huì)”的招標(biāo)方式，引導(dǎo)企業(yè)理性參與土地競(jìng)買。試點(diǎn)采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”的方式，抑制地價(jià)和房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。

魏后凱認(rèn)為，改革和完善土地出讓“招拍掛”制度，應(yīng)該堅(jiān)持多樣化的原則，允許各地政府按照自己的特點(diǎn)制定相應(yīng)的土地出讓方式。同時(shí)，還要堅(jiān)持規(guī)范化的原則，將招拍掛制度中的一些合理因素，從中央層面確定下來，以保證政策的連續(xù)性。同時(shí)，還要堅(jiān)持長(zhǎng)效化原則，土地“招拍掛”制度改革政策設(shè)計(jì)當(dāng)中，要安排一些長(zhǎng)期有效的政策，防止政策波動(dòng)。