■2010年5月北京酒店式公寓（期房+現(xiàn)房）成交情況

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

5月20日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市發(fā)展改革委、北京市規(guī)劃委、北京市國土資源局四大部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》，禁止分割銷售酒店類項目。該政策對市場產(chǎn)生了什么樣的影響？記者發(fā)現(xiàn)目前該政策尚未影響到銷售市場。但從土地交易情況看，該政策遏制了開發(fā)商拿商業(yè)用地的沖動，以至于多塊商業(yè)立項土地流標(biāo)。

>>現(xiàn)場調(diào)查

產(chǎn)權(quán)式酒店 影響已經(jīng)出現(xiàn)

該通知針對的酒店立項的酒店式公寓，在市場有個更為通俗的稱呼：產(chǎn)權(quán)式酒店，重點在酒店，而目前市場上所稱呼的酒店式公寓主要是商業(yè)立項或辦公立項的以酒店服務(wù)為特色的公寓產(chǎn)品。

據(jù)目前最著名的產(chǎn)權(quán)式酒店項目世貿(mào)·工三的售樓人員介紹，該項目目前仍在銷售，其中，商用寫字樓平均售價45000元/平方米，而私人產(chǎn)權(quán)酒店平均售價48000元/平方米，除一次性付款9.7折外，沒有其他的優(yōu)惠。售樓人員強調(diào)，禁售政策對其沒有影響，并暗示其房價還有上揚的趨勢。但記者在現(xiàn)場并未看到其他購房者。

位于豐臺區(qū)西站南路的西區(qū)國際公寓原定5月開盤，但截至6月4日仍尚未開盤。售樓處銷售人員對記者表示還沒想好是作為酒店出售還是分割銷售，所以還要等一段時間。

據(jù)記者了解，雖然銷售人員均不承認銷售受到影響，但禁售令對部分購買者產(chǎn)生了慎購心理，從而影響了產(chǎn)品銷售。

酒店式公寓 銷售遇冷

位于西直門附近的金貿(mào)中心是50年寫字樓立項的酒店式公寓，并非酒店立項的酒店式公寓。按理說，禁售政策對其并沒有影響，但記者在現(xiàn)場看到，其銷售情況并不佳。

記者在售樓處看到大堂很冷清，聽銷售說，雖然項目是酒店式公寓，但立項是辦公，所以貸款方面不會受新政限制，依然是按照首付5成，貸款10年，利率上浮1.1倍執(zhí)行。但盡管如此，樓盤銷售并不算很火，開盤到現(xiàn)在僅賣出五分之一。

據(jù)了解，由于是2003年拿的地，如今購買的話產(chǎn)權(quán)還剩不到43年，這阻礙了部分購買者。這種情況在酒店式公寓銷售時普遍存在。

據(jù)記者了解，部分酒店式公寓的銷售普遍不佳，但因為禁售令是新政過程中推出的，很難分清目前的銷售遇冷是因為新政還是禁售令。

>>深入影響 商業(yè)土地遇冷

由于禁售令針對的是新立項項目，所以對現(xiàn)有的銷售市場影響并不大，但對新增土地卻產(chǎn)生了立竿見影的效果。

據(jù)了解，自從5月19日出臺產(chǎn)權(quán)酒店禁售令后，北京先后有5塊商業(yè)或辦公立項土地流拍。

5月24日，北京有4塊商業(yè)或辦公立項土地因無人競價流拍，這4塊土地分別是豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村辦公項目用地、朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓莊村2-4號多功能用地、朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓莊村1-7號商業(yè)金融用地和房山區(qū)房山線長陽站9號地多功能項目用地。5月26日，大興區(qū)采育鎮(zhèn)一商業(yè)金融和文化娛樂項目用地再次因為無人競價而流拍。

雖然禁售令針對的就是產(chǎn)權(quán)式公寓酒店，市場份額很小，但是據(jù)市住建委相關(guān)負責(zé)人透露，下一步還將陸續(xù)出臺有關(guān)商業(yè)、綜合用地項目改住宅將被禁售的規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士認為，正是這個補充解釋，使得商業(yè)用地屢屢流拍，而且，在調(diào)控形勢不明朗的情況下，開發(fā)企業(yè)普遍開始擔(dān)心調(diào)控會向商業(yè)地產(chǎn)蔓延。

>>市場分析

銷售情況不理想

雖然原則上商業(yè)立項或?qū)懽謽橇㈨椀木频晔焦⒉粫苄抡绊?，有利于開發(fā)商回款，但是，在當(dāng)下整體調(diào)控的情況下，投資需求銳減，自住需求對產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓的需求都很弱，所以整體銷售并不好。

愛房網(wǎng)銷售部人士告訴記者：“酒店式公寓銷售情況很差，大部分都考慮整售，手上有一個客戶兩個月沒賣出去，還是現(xiàn)房，算是北京最典型的酒店公寓。整體來說，酒店式公寓的銷售都是弱于住宅地產(chǎn)”。

該人士提醒購房者，一些已有的項目雖可銷售，但對于未獲批分割銷售的項目，如果購買了單套房屋，則將無法辦理房產(chǎn)證。

促進貸款業(yè)務(wù)

隨著“國十條”“京12條”政策的出臺，國家對于樓市的進一步調(diào)控使得住宅的購買和貸款都變得更難了，于是越來越多的購房者將眼光轉(zhuǎn)向了酒店式公寓住宅。

據(jù)北京凱盛經(jīng)略擔(dān)保公司總經(jīng)理盧婷莉表示，酒店式公寓按照其設(shè)計用途分為兩種情況：一種是商用酒店式公寓，50年產(chǎn)權(quán)，這種公寓執(zhí)行的貸款政策是首付5成，利率上浮10%，且不受一套、二套或三套的影響；另一種是設(shè)計為住宅用途的“酒店式公寓”，70年產(chǎn)權(quán)，執(zhí)行的是普通住宅的貸款政策。盧婷莉還表示，“雖然目前的政策在住宅立項的酒店式公寓方面控制很嚴(yán)格，但是對商業(yè)立項的部分卻并沒有限制，所以對目前的擔(dān)保公司相關(guān)業(yè)務(wù)的影響還不大，相反還在一定程度上促進了抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。”

現(xiàn)有產(chǎn)品利好

狙房網(wǎng)周曉溪認為，新增酒店式公寓難再出現(xiàn)，未來價量或有走高的趨勢，但這不會對住宅供應(yīng)造成大的影響。

周曉溪認為，首先，酒店式公寓在新建商品房項目中占比不足5%，根據(jù)狙房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2010年1-5月新開盤與預(yù)計6月開盤的328個住宅項目中，僅15個項目為純粹或包含部分酒店式公寓，在新建商品房市場所占比重為4.6%左右。其次，很多酒店式公寓由物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營打理，純粹靠租金為業(yè)主賺取長期收益；而部分可在二手房市場出售的酒店式公寓項目主要集中在一些中高端熱點商圈，主要優(yōu)勢在于租金相對較高及出租空置期較短，今后這類經(jīng)營性住宅將成為稀缺房源，價量或?qū)⒆吒摺?/p>

21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔也認為，由于沒有后繼產(chǎn)品，所以對現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)式酒店項目或酒店式公寓而言，理論上可能是好事。不過，他也指出，最終的結(jié)果還需要看市場的。

□本報記者 魯歡 張蓓 實習(xí)記者 桂瑰