繼收緊對(duì)“不良”房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)項(xiàng)目貸款后，監(jiān)管層開(kāi)始對(duì)存量開(kāi)發(fā)貸“動(dòng)刀”，嚴(yán)禁對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行重組和展期。

5月12日，深圳銀行界人士透露，深圳銀監(jiān)局近日向轄內(nèi)中資銀行傳達(dá)銀監(jiān)會(huì)最新的監(jiān)管精神，重點(diǎn)著墨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范。今后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須用在建工程而非土地作抵押，開(kāi)發(fā)貸成數(shù)一律不得超過(guò)5成。對(duì)存量開(kāi)發(fā)貸，嚴(yán)禁重組和展期。

“以前銀行對(duì)資金鏈緊張或還款能力不佳的房企采用了重組或展期手段，為了賬面上好看，隱藏了風(fēng)險(xiǎn)?！鄙钲阢y監(jiān)局人士表示，銀監(jiān)局將開(kāi)展專項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為依法嚴(yán)格處理。

存量開(kāi)發(fā)貸嚴(yán)禁重組

據(jù)參與上述深圳銀監(jiān)局會(huì)議的一位銀行人士稱，深圳銀監(jiān)局要求各銀行，切實(shí)防范土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商用住房按揭和個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，并明確提出，嚴(yán)禁對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行重組和展期。如果銀行違規(guī)，銀監(jiān)局將嚴(yán)肅處理。

這并非區(qū)域性政策。廣東銀監(jiān)局權(quán)威人士稱，銀監(jiān)會(huì)近期向全國(guó)范圍內(nèi)的銀行均提出了要求。但此前地方監(jiān)管執(zhí)行力度不嚴(yán)，特別是在2008-2009年經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，監(jiān)管較松。

某股份行深圳分行公司部人士坦承陳，雖然各家銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸重組和展期有條件規(guī)定，但去年為了沖高貸款規(guī)模，普遍把關(guān)不緊，房企的貸款到期后，如不能及時(shí)歸還，很容易獲得展期或重組。

央行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)貸款同比增速為44.3%，比貸款平均增速高出22.5個(gè)百分點(diǎn)。

“停止重組展期后，可能會(huì)出現(xiàn)爛尾樓。但當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)樓市泡沫，長(zhǎng)痛不如短痛。并且，還可以鼓勵(lì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)落后企業(yè)進(jìn)行兼并重組。”前述廣東銀監(jiān)局人士認(rèn)為。

他表示，開(kāi)發(fā)商樓盤爛尾后，銀行可收回并進(jìn)行拍賣，只要選取好時(shí)機(jī)，不一定會(huì)造成損失，有些樓盤短短兩三年積累的漲幅不少。即使造成損失，銀行也完全有能力承受，因?yàn)楫?dāng)前各銀行撥備充足，風(fēng)險(xiǎn)覆蓋面較高。

某股份行深圳分行風(fēng)險(xiǎn)管理部負(fù)責(zé)人分析，監(jiān)管層此舉可能是防止開(kāi)發(fā)商捂盤推遲賣房，如果拖到還款截止日期，開(kāi)發(fā)商不能獲得貸款展期，這將陡增還款壓力?！皵嗔碎_(kāi)發(fā)商的后路，最后只能降價(jià)賣房?！?/p>

深圳銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度末深圳銀行機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款（主要為個(gè)人貸款和開(kāi)發(fā)貸款）增加832億元，占比高達(dá)76%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1258億元，比年初增加145億元，增長(zhǎng)13%。房貸增長(zhǎng)的強(qiáng)勁，表明房貸新政的效應(yīng)尚未完全顯現(xiàn)。

封堵灰色“超貸”

在防范存量貸款風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，深圳銀監(jiān)局對(duì)新增開(kāi)發(fā)貸也提出了要求。比如，各行要建立和完善“名單式管理”，將資質(zhì)和信用好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商納入名單管理，各分支機(jī)構(gòu)只與名單上的開(kāi)發(fā)商合作；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一定要用在在建工程而不是土地作抵押；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一律不得超過(guò)五成；四是開(kāi)發(fā)商出售樓盤后的資金首先要用于歸還貸款。

深圳一家中型開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)總裁評(píng)價(jià)“開(kāi)發(fā)貸不得超5成”的禁令，“震懾效果較大”。他說(shuō)，此前開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)“超貸”比較容易，其中有兩種方式。其一，對(duì)土地重新評(píng)估，去年地價(jià)暴漲，重估后開(kāi)發(fā)商可貸成數(shù)一般在6.5成左右，甚至達(dá)7成。其二，做高建安成本，比如本是3500元/平，以5000元/平來(lái)評(píng)估。

此外，個(gè)別“膽大”的銀行還給開(kāi)發(fā)商做“配貸”，比如開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)貸款3億元，銀行多貸出0.5億元—1.5億元，這部分貸款不需要抵押品，或是拿一些價(jià)格虛高的土地做抵押。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商售樓款首先歸還銀行貸款的規(guī)定，興業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理鄒積敏表示，房地產(chǎn)銷量下滑可能帶來(lái)還款風(fēng)險(xiǎn)，該行正考慮對(duì)開(kāi)發(fā)貸進(jìn)行“一例一測(cè)”。目前該行要求各分行建立還款專戶，要求開(kāi)發(fā)商售樓款的80%—100%首先進(jìn)入該專戶。

不過(guò)，上述開(kāi)發(fā)商反饋，目前多數(shù)銀行還沒(méi)有采取此措施，只是要求樓盤銷量達(dá)到80%，開(kāi)發(fā)商就必須還清銀行貸款。他預(yù)計(jì)銀行會(huì)很快采取措施收緊貸款。

華商銀行副行長(zhǎng)周磊透露，銀監(jiān)部門近期加強(qiáng)了對(duì)外資銀行的監(jiān)管，限制外資行對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資額。他認(rèn)為，新政壓力下，房企需拓展其他融資渠道，比如銀行表外業(yè)務(wù)（銀行與信托合作發(fā)售信托理財(cái)產(chǎn)品）、融資主體轉(zhuǎn)移、內(nèi)地香港兩地融資，增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的抵押。