銀行不會輕易地借給你數(shù)十萬元的資金用于投資，民間借貸的成本則可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出你的整體投資回報。因此，要通過負(fù)債來進(jìn)行投資，必須尋找到可行的路徑。房產(chǎn)投資是最容易獲得銀行借貸支持的一種渠道，保證金產(chǎn)品、內(nèi)含杠桿機(jī)制的分級基金等，也是個人投資者們可以嘗試的突破口。

我們可以用“借雞生蛋”來形容負(fù)債投資，拿別人的錢進(jìn)行投資，大部分的收益卻可以納入自己的囊中。毫無疑問，這是個非常不錯的主意。

但是，要做到這一點并非那么容易。

首先，融資來進(jìn)行投資，并不是一件那么簡單的事情。銀行不會輕易地借給你數(shù)十萬元的資金用于投資，民間借貸的成本則可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出你的整體投資回報。因此，要通過負(fù)債來進(jìn)行投資，必須尋找到可行的路徑。相對來說，房產(chǎn)投資是最容易獲得銀行借貸支持的一種渠道。由房地產(chǎn)市場誕生的大量富翁，無論是開發(fā)商還是房產(chǎn)投資客，往往都是從“負(fù)翁”們開始的。杠桿化投資工具，如保證金產(chǎn)品，內(nèi)含杠桿機(jī)制的分級基金等，也是個人投資者們可以嘗試的“突破口”。

其次，使用負(fù)債投資，必須學(xué)會管理風(fēng)險，這是蹺起金錢杠桿中最難的一部分。小心翼翼，不僅要敢于面對風(fēng)險，更重要的是了解和化解風(fēng)險，通過各種手段將風(fēng)險保持在自己可以控制的范圍之內(nèi)。

房產(chǎn)投資的“正現(xiàn)金流”

羅伯特•清崎以他的《富爸爸窮爸爸》一書帶給了人們對于財富新的認(rèn)識。他說：財務(wù)自由才是人們理財?shù)慕K極目標(biāo)。在羅伯特•清崎看來，他已經(jīng)實現(xiàn)了這一點。被動收入已經(jīng)完全能夠給他豐裕的物質(zhì)生活：很好的房子、很好的車。羅伯特•清崎是如何實現(xiàn)他的財富自由的？他創(chuàng)業(yè)，有自己的公司；他講學(xué)，到全球去宣傳他的“富爸爸”理論；但始終，房地產(chǎn)市場是他成功實現(xiàn)財務(wù)自由的根本。

“為什么會選擇房產(chǎn)投資？”當(dāng)無數(shù)人問他這個問題，他總是這樣回答：“銀行不會輕易地借給你一千萬美金，可是當(dāng)你投資房地產(chǎn)的時候，你支付10美元，銀行卻愿意借給你90美元?！闭秦?fù)債，正是杠桿，這個工具為羅伯特•清崎帶來了巨大的財富。

1973年，羅伯特•清崎存下2000美元首付款，他馬上買下一間1.8萬美元的套房收租，扣除房貸支出，每月凈收入只有35美元。雖然35美元微不足道，但這筆資金作為正現(xiàn)金流持續(xù)流入羅伯特•清崎的口袋。1年后，伴隨房產(chǎn)增值，加上手中現(xiàn)金增加，他又向銀行貸款買下第2間套房，就這樣以房養(yǎng)房，從套房買到公寓，從一間一間買，到整批收購。目前，羅伯特•清崎個人名下的出租公寓已超過1400間，價值超過3700萬美元。

并非所有的房產(chǎn)投資者們都能夠像羅伯特•清崎那樣幸運，尤其是在美國的房地產(chǎn)市場上，房產(chǎn)增值的速度較慢，在2008年的金融海嘯中，大批的房產(chǎn)受到牽累，價格大幅下跌。在國內(nèi)，自2000年以來房地產(chǎn)市場一路扶搖直上，房產(chǎn)投資者們輕易地就可以收獲房產(chǎn)的大幅升值。然而近幾年隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策與嚴(yán)格房貸政策的不斷出臺，房價低迷徘徊，不少依靠銀行貸款的投資者們甚至出現(xiàn)了資金斷鏈的情況。

那么，羅伯特•清崎是如何成為一個成功的“負(fù)翁”的？

他在介紹自己的投資經(jīng)驗時，非常強(qiáng)調(diào)購入的成本。羅伯特•清崎說，他總是選擇在房地產(chǎn)價格最低的時候，以小比例首付、大量貸款的方式來購置房產(chǎn)。在離羅伯特•清崎家不遠(yuǎn)的一個社區(qū)，他曾一口氣以市價的一半買下68套別人眼中的“問題房產(chǎn)”，通過簡單的維修、改建、清理，讓這些房產(chǎn)重新恢復(fù)了生命力，不僅能為他帶來可觀的租金，房產(chǎn)的升值更是相當(dāng)可觀。

而更重要的是，較低的購入成本，使得羅伯特•清崎實現(xiàn)“正現(xiàn)金流”成為了可能。盡管銀行愿意貸款給他，但是越高的負(fù)債，就意味著每個月要付出更多的資金償還銀行的月供。

在這個時候，較低的總價就意味著每月的現(xiàn)金流支出越低。羅伯特•清崎說，他會精心計算出首付、貸款利率及房租等要素，使得每月的租金收入超過月供款，從而保障了正現(xiàn)金流的實現(xiàn)。在房產(chǎn)本身擁有正現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上，房價的變動就不再成為威脅房產(chǎn)投資的因素。當(dāng)房價上漲時，他能夠獲得豐厚的房產(chǎn)增值收益；即使房價不漲或是下跌，租金也能夠為他帶來凈收入，不存在無力償還貸款的問題。由此可見，盡管使用杠桿，但由于對“正現(xiàn)金流”的把控，使得羅伯特•清崎成為了一名成功的“負(fù)翁”。

T+D業(yè)務(wù)蹺起黃金的杠桿

從本質(zhì)上說，杠桿化的投資工具，都可以視為負(fù)債投資。在保證金的交易模式下，杠桿放大所帶來的資金便是向銀行或是中間商進(jìn)行的融資，借助于杠桿所帶來的資金放大，投資者的收益，當(dāng)然也包括虧損，就會成倍的擴(kuò)大。這一點與借助于銀行貸款進(jìn)行房產(chǎn)投資本質(zhì)上是一致的，所不同的是，投資的標(biāo)的、標(biāo)的的價格波動有所不同。

從前年一些商業(yè)銀行開始試點黃金T+D業(yè)務(wù)開始，老黃就開始進(jìn)行黃金T+D業(yè)務(wù)的投資。老黃告訴記者，之前他投資過“紙黃金”，在黃金牛市中也獲得了不錯的收益。“但是‘紙黃金’業(yè)務(wù)的缺點在于它是一個單邊看漲的工具，在震蕩市或是金價下跌的環(huán)境下，獲得收益就很難了?！崩宵S也曾經(jīng)嘗試過海外公司的黃金保證金業(yè)務(wù)，但是動輒幾十倍、甚至百倍的杠桿超過了他的風(fēng)險承受能力，另外海外公司的資金安全保障問題也始終是老黃的一塊心病。

“因此，國內(nèi)商業(yè)銀行推出黃金T+D業(yè)務(wù)后，我就立即去開了戶?！痹诶宵S看來，黃金T+D業(yè)務(wù)不僅能夠雙向操作，既可以看多，也可以看空；同時資金杠桿的放大效應(yīng)，也有助于提高收益。

“有人提到保證金三個字就覺得風(fēng)險高，很排斥?！崩宵S卻認(rèn)為，最重要的還是對風(fēng)險的控制能力，才能夠更好地“借雞生蛋”。

老黃在使用負(fù)債投資時，也有幾個原則。一是從不滿倉操作，“投資并不是賭博，即使加入了杠桿，也不是賭博?！鄙虡I(yè)銀行黃金T+D業(yè)務(wù)的最低保證金比例為10.5％，但老黃最高只使用5倍的杠桿，“相當(dāng)于首付20％，負(fù)債80％?！彼J(rèn)為以自己的風(fēng)險承受能力來說，這已經(jīng)是一個極限值了。

“還有一點是善于止損?！崩宵S說，止損在黃金T+D業(yè)務(wù)中尤其重要，他為自己設(shè)定了止損空間，一旦走勢與自己的判斷相背離，到達(dá)止損位置時立即進(jìn)行平倉。

杠桿基金也能“融資”

今年以來，市場上相繼推出了多只分級基金，其實在分級基金的設(shè)計中，也暗含了杠桿的融資原理。對于投資者們來說，如果投資于這些基金，也是利用負(fù)債進(jìn)行投資的一種途徑。

在分級基金，有一些基金的做法是將整體的基金分作了低風(fēng)險的A部分和高風(fēng)險的B部分。其中A部分類似于固定收益產(chǎn)品，根據(jù)基金的相應(yīng)條款，投資者可以獲得基準(zhǔn)收益；而高風(fēng)險的B部分，就非常類似于融資，以出讓一部分收益的代價，向A部分借錢，當(dāng)觸及一定的收益基準(zhǔn)時，在收益分配上就可以獲取杠桿效應(yīng)。

如以銀華深證100指數(shù)分級（愛基,凈值,資訊）為例，這只基金的場內(nèi)部分按照1∶1的比例拆分為A部分——銀華穩(wěn)進(jìn)（愛基,凈值,資訊）和B部分——銀華銳進(jìn)（愛基,凈值,資訊）。其中，銀華穩(wěn)進(jìn)為類固定收益產(chǎn)品，每年享有的收益分配權(quán)為1年期定期存款稅后利率+3％，按照當(dāng)前利率的利率水平，即為5.25％的優(yōu)先分配權(quán)；而銀華銳進(jìn)份額，則相當(dāng)于以年5.25％左右的成本，向銀華穩(wěn)進(jìn)份額融資，從而進(jìn)行杠桿操作，并享有扣除5.25％以上的全部收益。

簡單地說，分級基金的模式類似于B部分以1：1的比例向A部分進(jìn)行融資，并向其支付5.25％的年利率，超出部分則可以獲得A+B的全部收益。

不同的分級基金，往往設(shè)置的杠桿比例和利率也不相同。像另外一只分級基金國聯(lián)安雙禧的區(qū)別主要在于兩種份額的比例變成了4∶6，低風(fēng)險A部分的固定收益率為5.75％。這就意味著高風(fēng)險的B只能以6：4的比例向A部分進(jìn)行融資，同時要支付其5.75％元的年利率。

不同的投資者可以通過投資分級基金的不同部分滿足自己的投資需求。如對于想獲得固定收益的投資者來說，分級基金的低風(fēng)險部分是個不錯的選擇；而如果想要在投資中獲得杠桿支持，那么高風(fēng)險部分不僅進(jìn)入門檻低，融資利率上也頗為優(yōu)惠，這不啻于一個負(fù)債投資的突破口。