二套房界定標(biāo)準(zhǔn)出爐之后,商業(yè)銀行已加緊備戰(zhàn)。

“我們正在研究制定細(xì)則文件,轉(zhuǎn)發(fā)給各地分行?！蹦彻煞葜沏y行個(gè)貸負(fù)責(zé)人6月7日表示,“已要求各地分行嚴(yán)格執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”。

農(nóng)行北京分行個(gè)貸部人士向本報(bào)記者表示,目前北京各家銀行正統(tǒng)一向北京建委申請(qǐng)北京市房屋登記信息系統(tǒng)的密匙。

新政力度之嚴(yán),前所未有。但向來上有政策下有對(duì)策,新政在執(zhí)行上仍可能存在幾大技術(shù)漏洞,如異地購(gòu)房記錄信息難以查詢,假離婚,或者借道固定利率或者個(gè)人消費(fèi)貸款規(guī)避利率成本等。

新政四漏洞

6月7日,接受本報(bào)記者采訪的多位商業(yè)銀行人士表示,雖然“認(rèn)房又認(rèn)貸”嚴(yán)厲很多,但不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為政策收緊,關(guān)于二套房界定執(zhí)行層面的內(nèi)容尚待進(jìn)一步細(xì)化。

記者綜合各方意見,疏理出新政可能存在至少以下四個(gè)方面漏洞。

其一,只能查詢新購(gòu)家庭房產(chǎn)情況,這為異地購(gòu)房者規(guī)避政策創(chuàng)造了可能。

“目前來看,央行征信系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng),借款人只要借過款,不管是否還清,是否在異地,都可以查詢到。”上述股份制銀行人士說,“過去被認(rèn)定為改善型住房的,比如貸款已還清再購(gòu)買的,現(xiàn)在都將被認(rèn)定為二套或二套以上”。

但對(duì)于認(rèn)房這一環(huán)節(jié),現(xiàn)在的難題是全國(guó)各地房產(chǎn)交易信息并不聯(lián)網(wǎng)。

上述人士表示,例如上海房產(chǎn)交易中心在各區(qū)縣已實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng),借款人在上海的購(gòu)房記錄可以查詢,但如果在其他城市購(gòu)房,則難以查詢。更有甚者,一些城市各區(qū)縣間交易信息不能聯(lián)網(wǎng),需到各區(qū)縣分別查詢。

“這種情況下,我們只能讓客戶提供書面證明?！鄙鲜龉煞葜沏y行人士說。

不過,對(duì)違規(guī)者懲罰措施規(guī)定較輕。新政規(guī)定,貸款人查實(shí)誠(chéng)信保證存在不實(shí)的,應(yīng)記作不良記錄。銀行人士認(rèn)為,由于目前國(guó)內(nèi)部分省份尚不具備查詢條件,該規(guī)定操作性不夠強(qiáng)。

其二,只限制家庭成套存量房,未限制共同產(chǎn)權(quán)及商業(yè)產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)規(guī)定,商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù),應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女,下同）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。

在實(shí)際操作中,大量“假離婚”現(xiàn)象困擾商業(yè)銀行。一家房產(chǎn)中介人士介紹,“夫妻雙方共有一套房產(chǎn),若再購(gòu)房,中介可通過假離婚的方式幫助客戶規(guī)避二套房規(guī)定”。

其三,按照要求,如果不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的,就要按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行,甚至可能對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。

知情人士透露,一些不能提供稅單和社保證明的客戶,已采用以下措施補(bǔ)救,即給一些公司幾千塊費(fèi)用,讓其幫助開具收入證明,補(bǔ)繳社保。

不過對(duì)這種情況目前各個(gè)銀行態(tài)度不一。

“如果補(bǔ)繳社保,在社保證明上會(huì)顯示這部分是補(bǔ)繳的,是否給予貸款,還沒有研究過?！鄙虾Ｄ炒笮豌y行個(gè)貸負(fù)責(zé)人說。

另外,為了降低二套房高于基準(zhǔn)利率1.1倍的高昂利率成本,貸款申請(qǐng)者甚至想出借道固定利率、個(gè)人消費(fèi)貸款或住房抵押貸款的方法。例如,利用已結(jié)清貸款的第一套房為抵押再貸款,用作第二套房的購(gòu)買資金。

“確實(shí)有客戶咨詢過。” 上海另一家大型銀行個(gè)貸部人士說,由于個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的貸款利率可以根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況由銀行自己確定,因此一部分優(yōu)質(zhì)客戶的利率借此可以低于“基準(zhǔn)利率1.1倍”。

“銀行不敢頂風(fēng)作案,要做也只會(huì)給少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶做,數(shù)量不會(huì)很多,利率也不會(huì)太低,一般在基準(zhǔn)利率左右。”上述個(gè)貸部人士坦言。

誤傷“剛需”代價(jià)小

盡管有漏洞,但房產(chǎn)新政一致被認(rèn)為“史無前例”的嚴(yán)厲。

上述股份制銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人說,他們要求各地分行要以認(rèn)貸為主,認(rèn)房為輔,兩者結(jié)合,盡可能規(guī)避漏洞。

“銀行認(rèn)真按此執(zhí)行,那么大部分新購(gòu)房的人群都應(yīng)該'被二套’了?！鄙虾４笮蛧?guó)有銀行人士說。

一些剛性需求也受到了波及,例如,以前在A地貸款買房,后來因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系,到了B地,賣了A地的房子,還清貸款,準(zhǔn)備在B地買房,這種合理的需求按照現(xiàn)在的政策,亦變成了二套房。

另外一個(gè)極端的例子是,上海市中心一些十幾平米的房子,為了以后拆遷,不少人買下產(chǎn)權(quán),然后把一家人的名字都寫上了,多則達(dá)10人,以后這部分人買房則很可能都被認(rèn)定為二套。

“沒有十全十美政策,為了首要目的調(diào)控樓市,誤傷一些剛性需求也不得已?！币晃汇y行監(jiān)管人士認(rèn)為。

新政出臺(tái)后,調(diào)控政策已立竿見影。

“4、5月份以來,房產(chǎn)成交量銳減,我們的房貸數(shù)量已減少一半左右?！鄙虾Ｄ炒笮豌y行個(gè)貸負(fù)責(zé)人感慨稱。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),二套房貸標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后,上周末北京市場(chǎng)商品房住宅成交量日均不足百套,尚屬2009年以來首次,且部分項(xiàng)目已開始出現(xiàn)優(yōu)惠。

中原地產(chǎn)認(rèn)為,二套房限貸政策在6月初確定,將使得投資客更謹(jǐn)慎,大量剛需也期待房?jī)r(jià)下跌轉(zhuǎn)而觀望,這將使得6月樓市成交量繼續(xù)延續(xù)5月的下跌趨勢(shì)。

由此,銀行開始開辟第二戰(zhàn)場(chǎng)。

例如興業(yè)銀行（601166）在全國(guó)各地大力推廣個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款“興業(yè)通”?！澳壳耙炎隽藥资畠|元的規(guī)模了。”相關(guān)人士透露。

同時(shí),與往年相比,車貸市場(chǎng)異常活躍,出現(xiàn)放量井噴的行情。招商上海分行表示,截至5月底,該行累計(jì)發(fā)放汽車貸款近4億元,比去年增長(zhǎng)近一倍。

“由于車市淡季到來,經(jīng)銷商庫(kù)存壓力日益增大,各經(jīng)銷商均采取不同的降價(jià)促銷方式。同時(shí),各經(jīng)銷商也愿意與銀行合作,采用貼息等多種形式促進(jìn)銷售?！闭猩蹄y行（600036）上海分行個(gè)人消費(fèi)貸款中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“目前招行上海分行尚沒有出現(xiàn)一筆不良車貸”。