萬(wàn)科要降價(jià)？

“風(fēng)乍起，吹皺一池春水”，媒體幾乎用翹首以盼的姿態(tài)迅速傳播了這條消息。但很快，6月2日，萬(wàn)科就予以“澄清”。

僅從字面上看，“澄清”不很堅(jiān)決。萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰的話是：萬(wàn)科不會(huì)扛價(jià)，不會(huì)從總部給各個(gè)地方公司下令進(jìn)行全國(guó)性統(tǒng)一降價(jià)，但各分公司可根據(jù)各地的實(shí)際情況，追蹤市場(chǎng)走勢(shì)而確定價(jià)格?？偛坎粫?huì)干預(yù)子公司在一線城市的定價(jià)。善于做文章的媒體反應(yīng)是，把標(biāo)題起成：萬(wàn)科不排除降價(jià)。相形之下，譚華杰對(duì)某媒體說(shuō)的另一句話似乎情感更充沛也更真實(shí)：“這名消息人士不了解萬(wàn)科，根本就是無(wú)稽之談?！?/p>

要怎樣才算是“了解萬(wàn)科”呢？譚華杰自己也忘記2008年萬(wàn)科主動(dòng)降價(jià)的過(guò)往了嗎？

沒(méi)人會(huì)忘記。對(duì)萬(wàn)科或王石有了解的人，都會(huì)很清楚，萬(wàn)科最大的特質(zhì)，是“識(shí)時(shí)務(wù)”。萬(wàn)科從不憚?dòng)诒砻髯约涸概c政府政策相配合的立場(chǎng)。政府與萬(wàn)科的郎情妾意，也是萬(wàn)科得以成為地產(chǎn)老大無(wú)法忽略的因素。

所以萬(wàn)科一定不會(huì)缺少率先降價(jià)的動(dòng)機(jī)，無(wú)論這種動(dòng)機(jī)是出于搶占地盤(pán)還是迎合政策，或是一石二鳥(niǎo)。網(wǎng)上有個(gè)“2012”段子：王石并非是去征服珠穆朗瑪峰，而是前往方舟船塢視察工程進(jìn)度，船票價(jià)格明顯上升，所以萬(wàn)科不得不立即拋售部分住宅樓，以迅速回籠資金購(gòu)買船票。

段子當(dāng)然“根本就是無(wú)稽之談”，但如果萬(wàn)科降價(jià)，也是想在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)時(shí)日無(wú)多的黃金年代，為自己換得一張寶貴的舊船票，而不是為了解救房奴。

但萬(wàn)科畢竟還沒(méi)有真正在全國(guó)范圍內(nèi)率先降價(jià)。媒體報(bào)道，主要根據(jù)來(lái)自北京的萬(wàn)科五號(hào)公園、萬(wàn)科藍(lán)山、金隅萬(wàn)科城與萬(wàn)科假日風(fēng)景。但細(xì)看，除了萬(wàn)科五號(hào)公園確實(shí)出現(xiàn)小的價(jià)格松動(dòng)，萬(wàn)科藍(lán)山等都是把預(yù)測(cè)開(kāi)盤(pán)價(jià)作為比較基準(zhǔn)，且差距只是區(qū)區(qū)200元/平方米，不能說(shuō)明任何問(wèn)題。

動(dòng)機(jī)沒(méi)有成為行動(dòng)，原因有三。最明顯的原因，是萬(wàn)科對(duì)上次降價(jià)“心有余悸”。2008年萬(wàn)科降價(jià)，迎頭撞上了金融風(fēng)暴，政策轉(zhuǎn)而對(duì)房地產(chǎn)予以支持，房?jī)r(jià)開(kāi)始新一輪猛漲。雖然萬(wàn)科最終還是嘗到了甜頭，但與原先的戰(zhàn)略預(yù)期應(yīng)該還有差距。而當(dāng)前的世界經(jīng)濟(jì)，二次探底如達(dá)摩克利斯之劍高懸，宏觀調(diào)控也頗顯躊躇。萬(wàn)科不能不慮及這一點(diǎn)。

第二，5月份新房銷售量較4月下跌很多。對(duì)一線品牌開(kāi)發(fā)商來(lái)講，上半年完不成銷售計(jì)劃，無(wú)非是少賺。降價(jià)促銷，即犧牲利潤(rùn)，對(duì)股東和老客戶心理也有負(fù)面影響。當(dāng)初萬(wàn)科當(dāng)了出頭鳥(niǎo)，與部分業(yè)主鬧得很不愉快，這次的手段當(dāng)然要老練多了。

第三個(gè)原因，今年萬(wàn)科有配股計(jì)劃。由于市場(chǎng)前景不樂(lè)觀，許多房地產(chǎn)公司股價(jià)跌破了配股意向價(jià)。如果萬(wàn)科此時(shí)降價(jià)，配股基本告吹。因此，在配股完成之前，萬(wàn)科采取的策略只能是針對(duì)不同的城市、不同的項(xiàng)目會(huì)采取更加靈活的措施，加快資金回籠，佐以溫和的降價(jià)優(yōu)惠策略。

萬(wàn)科最終很可能還是要出手的，不是現(xiàn)在，時(shí)間“大約在冬季”。其時(shí)萬(wàn)科若能完成配股計(jì)劃，有足夠儲(chǔ)備，并以增加開(kāi)工面積和全面促銷彌補(bǔ)利潤(rùn)損失，則年底降價(jià)可能性極大。不出意外的話，屆時(shí)將引發(fā)全行業(yè)性的整體降價(jià)，并預(yù)示著此輪調(diào)整期的基本結(jié)束。