劉佐 國家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所所長

2010年，各方面對中國房地產(chǎn)稅改革的討論比較多，看法也不盡一致。

房地產(chǎn)稅，又稱不動產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅，是各國普遍征收的地方性稅收，通常指對房地產(chǎn)征收的稅收，如房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅和土地稅等。

有必要澄清的是，香港的物業(yè)稅是對房地產(chǎn)出租收入征收的所得稅，與房地產(chǎn)稅不是一回事，香港的“差餉”才是真正意義上的房地產(chǎn)稅。所以，在討論房地產(chǎn)稅的時(shí)候不宜使用“物業(yè)稅”一詞，在立法、研究、教學(xué)和對外交流中更應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格地使用“房地產(chǎn)稅”一詞。

一般而言，房地產(chǎn)稅的納稅人為房地產(chǎn)的擁有者或者使用者等；稅基為房地產(chǎn)的價(jià)值、租金或者面積等；按照房地產(chǎn)價(jià)值、租金等從價(jià)征稅的，采用比例稅率；按照房地產(chǎn)面積從量征稅的，采用定額稅率；所征稅款作為地方政府的財(cái)政收入，構(gòu)成許多國家的市(縣)政府稅收收入的主要來源，但是由于稅基不大，收入不多，通常不構(gòu)成市(縣)政府財(cái)政收入的主要來源。

房地產(chǎn)稅對于政府籌集財(cái)政收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)(包括調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)及其收益的分配和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場等)的作用都是十分有限的。

目前中國的房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅2個稅種。其中，房產(chǎn)稅是對房產(chǎn)征收的一種稅收，征稅對象為位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，納稅人為房屋的產(chǎn)權(quán)所有人或者承典人、代管人、使用人。2009年，全國房產(chǎn)稅為803.7億元，占當(dāng)年中國稅收總額的比重為1.35%，占當(dāng)年中國地方稅總額5080.3億元的比重為15.82%。

城鎮(zhèn)土地使用稅是對使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅收，其征稅對象為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍以內(nèi)的土地；納稅人為在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍以內(nèi)使用土地的單位和個人。2009年，全國城鎮(zhèn)土地使用稅收入為921.0億元，占當(dāng)年中國稅收總額的比重為1.55%，占當(dāng)年中國地方稅總額的比重為18.13%。

中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅存在的主要問題是：稅權(quán)比較集中，稅制比較陳舊，稅基、稅率和稅負(fù)不夠合理，相關(guān)稅費(fèi)比較復(fù)雜。因之，需要采取一系列措施對其加以改革、完善。

應(yīng)逐步將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅和房地產(chǎn)方面的某些合理的、具有稅收性質(zhì)的政府收費(fèi)，合并為統(tǒng)一的、與各國普遍開征的房地產(chǎn)稅基本一致的房地產(chǎn)稅，將城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅并入增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和房地產(chǎn)稅，將土地增值稅并入企業(yè)所得稅、個人所得稅和房地產(chǎn)稅，并取消房地產(chǎn)方面不合理的政府收費(fèi)。

應(yīng)逐步將房地產(chǎn)稅的征稅范圍擴(kuò)大到個人住宅和農(nóng)村地區(qū)，并按照房地產(chǎn)的評估值征收。同時(shí)，通過規(guī)定適當(dāng)?shù)拿舛愴?xiàng)目和免征額的方法將低收入階層排除在納稅人以外。

房地產(chǎn)稅的稅率應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)分別設(shè)計(jì)，由各地在規(guī)定的幅度以內(nèi)掌握。如中小城市房地產(chǎn)的適用稅率可以適當(dāng)從低，大城市房地產(chǎn)的適用稅率可以適當(dāng)從高；普通住宅的適用稅率可以適當(dāng)從低，高檔住宅和生產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)的適用稅率可以適當(dāng)從高，豪華住宅和高爾夫球場之類還可以適當(dāng)加成征稅。

同時(shí)，應(yīng)下放稅權(quán)，將房地產(chǎn)稅作為中國地方稅主體稅種加以精心培育，使之隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐步成為市(縣)政府稅收收入主要來源，并在全國統(tǒng)一稅前提下賦予地方政府較大的管理權(quán)限。

房地產(chǎn)稅涉及大量城鄉(xiāng)企業(yè)、其他單位和個人，房地產(chǎn)登記、房地產(chǎn)價(jià)值評估和新的房地產(chǎn)稅征收制度的建立和完善需要一個過程，房地產(chǎn)稅的改革應(yīng)當(dāng)逐步推進(jìn)?？梢钥紤]先從大城市起步，取得經(jīng)驗(yàn)以后在中小城市推廣。也可以考慮選擇同時(shí)一些大、中、小城市分別試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)以后在同類城市推廣。

還要加強(qiáng)房地產(chǎn)稅的征收管理，堵塞漏洞，減少稅收流失。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)要加快完善有關(guān)管理制度和信息化建設(shè)的步伐，加強(qiáng)與各有關(guān)部門的工作配合，并積極利用社會中介機(jī)構(gòu)(如合格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu))的力量。