文/本刊記者 汪標(biāo)

(提要)經(jīng)過一輪又一輪的調(diào)控，房產(chǎn)投資已經(jīng)不再是“買到就等于賺到”那么簡單了。無論是自住，還是投資，都需要把握好買點(diǎn)。而決定房產(chǎn)買點(diǎn)的關(guān)鍵因素則是由房價(jià)、收入和房貸利率構(gòu)成的剛性需求購房能力。

在中國，普通老百姓的投資渠道并不多，主要就是股市和樓市。從過去10年的情況看，買股票的人多數(shù)被套牢，或者承受割肉之痛；而買房產(chǎn)者，全都成為了贏家?？客顿Y房產(chǎn)成為百萬富翁的不計(jì)其數(shù)，成為千萬富翁的也為數(shù)不少，一些人甚至成為了坐擁億萬身家的富豪。

我們能不能因此得出結(jié)論，未來投資房產(chǎn)仍能獲得高額的回報(bào)呢？答案并不簡單。在今年出臺(tái)了一系列針對(duì)房價(jià)過快上漲的政策后，關(guān)于未來房價(jià)上漲的爭論更加激烈?？炊嗾哒J(rèn)為，房產(chǎn)市場歷來都是越調(diào)房價(jià)越高；而看空者則認(rèn)為，在成交量萎縮的情況下，開發(fā)商的資金鏈將出現(xiàn)問題，未來可能被迫降價(jià)。

買房需要抓住好的時(shí)機(jī)

我們暫且不討論房價(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌的問題，先來分析一下買房需要不需要選擇時(shí)機(jī)的問題。按照以往的經(jīng)驗(yàn)，似乎什么時(shí)候買房都是對(duì)的，這樣的經(jīng)驗(yàn)未來還能用嗎？

以上海為例，從1999年到現(xiàn)在，房價(jià)的平均年化漲幅在14%左右，早期的時(shí)候交易費(fèi)用極低，如果采用2成的方式買房，交易手續(xù)費(fèi)和一年的貸款利息成本大約為5%左右，買入并持有1年后拋出，可獲得9%(按總房價(jià)計(jì)算)左右的收益，按20%的首付資金計(jì)算，投資回報(bào)率達(dá)到45%，這也是為什么早期貸款買房的人發(fā)大財(cái)?shù)脑?。此后，隨著國家對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的一次次調(diào)控，流通環(huán)節(jié)的費(fèi)用大幅度上升，目前買進(jìn)賣出一套房產(chǎn)的交易總費(fèi)用超過了房價(jià)的10%。首付款比例和貸款利率也有較明顯的上漲，如果是購買第二套住宅，首付款比例要在50%以上，貸款利率也要上浮到基準(zhǔn)利率的1.1倍，第三套房不能貸款。假如，房價(jià)仍能按每年14%的速度上漲，在不貸款的情況下，持有一年獲利不到4%，持有兩年年化收益率為8%左右；如果首付50%，按基準(zhǔn)利率1.1倍貸款，則持有一年不賺錢，持有2年首付款的資金年化收益率為12%。顯然，這樣的收益率還是很讓人滿意的。

問題是未來的房價(jià)是否還能按每年14%的速度上漲？答案顯然是否定的。因?yàn)榧词故强炊喾慨a(chǎn)的人也承認(rèn)，前幾年的房價(jià)上漲速度是無法持續(xù)的。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年10月國內(nèi)70個(gè)城市的房價(jià)同比上漲8.6%，這樣的漲幅仍被視為房價(jià)過快上漲。因此，我們有理由相信，未來房價(jià)上漲的平均速度應(yīng)該低于5%，才不會(huì)導(dǎo)致新調(diào)控政策的出臺(tái)。

如果房價(jià)的年漲幅平均不超過5%，即使不使用按揭貸款，也需要至少持有2年才能保本，持有3年才能獲得5%的收益，年化后收益率只有1.64%。如果采取50%首付的方式投資房產(chǎn)，考慮到交易費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本，持有3年都無法保本。在這種情況下，投資房產(chǎn)并不見得是最佳的投資方式。

既然，未來投資房產(chǎn)不會(huì)獲得與以前一樣的暴利，是不是大家就不要投資房產(chǎn)了呢？我們也不能如此簡單地下結(jié)論。即便是房價(jià)的年平均漲幅為5%，也不一定沒有投資機(jī)會(huì)。比如有的年份房價(jià)可能不漲或小幅下跌，有的年份房價(jià)會(huì)漲得會(huì)一些。只要我們能抓住漲幅較快的年份進(jìn)行房產(chǎn)投資，依然可以取得不錯(cuò)的收益。至于其他年份，我們完全可以讓資金進(jìn)入到其他投資市場中去。

剛性需求的購房能力

那么，怎樣去尋找房價(jià)的買點(diǎn)呢？根據(jù)我們的研究，當(dāng)剛性需求具有較強(qiáng)購房能力的時(shí)候，往往就是房產(chǎn)投資的一個(gè)好機(jī)會(huì)。換句話說，剛性需求是決定房價(jià)的最重要因素。很多人都認(rèn)為，房價(jià)是被者炒上去的，但如果房價(jià)炒得過高，剛性需求完全無法承受，那么誰來接盤呢？因?yàn)閲鴥?nèi)的房產(chǎn)投資客都是以博取差價(jià)為盈利模式的，租金收益基本可以忽略不計(jì)。沒有人接盤，他們的收益又如何兌現(xiàn)呢？從商業(yè)房產(chǎn)的情況看，也能說明這一點(diǎn)。通常，商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格要明顯高于同地段住宅的價(jià)格，但由于商業(yè)房產(chǎn)缺少剛性需求的買家，因此國內(nèi)的商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格普遍并不高，有些甚至還低于住宅。

只要我們能夠知道剛性需求的購房能力，就可以相對(duì)容易地發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)投資的買點(diǎn)。怎么來衡量剛性需求的購房能力呢？我們?cè)O(shè)計(jì)了以下這個(gè)公式來計(jì)算剛性需求的購房能力：

其中，最優(yōu)惠貸款利率采用的是5年以上期限的，主要是考慮大部分剛性需求的按揭貸款年限都比較長，而5～30年的房貸利率是相同的。

以上海為例，我們選用的房價(jià)指數(shù)是中房上海住宅指數(shù)。通過計(jì)算我們知道，從1999～2002年，上海的剛性需求購房能力都在200左右(詳細(xì)的分析請(qǐng)見后面的文章)，而這也是上海房產(chǎn)投資的最佳時(shí)期。也就是說，這段時(shí)間老百姓的購房能力是比較強(qiáng)的，之所以房價(jià)漲幅不是很大，與老百姓的認(rèn)識(shí)有關(guān)。當(dāng)時(shí)，敢于向銀行借錢買房的人并不多，尚處于房地產(chǎn)市場的啟蒙階段。此后，上海房價(jià)出現(xiàn)了比較明顯的上漲，也招致了政府第一次針對(duì)房產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。到了2004年底，這一指標(biāo)降到了152，剛性需求的購房能力有點(diǎn)乏力，致使2005年的房價(jià)還出現(xiàn)了小幅下滑。2006年底，受收入快速增長的影響，剛性需求購房能力回升到174，雖然還不是很高，但在股市大牛的帶動(dòng)下，房價(jià)依然出現(xiàn)了較大的漲幅。到2007年底，這一指標(biāo)降到了122.9，剛性需求購房能力嚴(yán)重不足，結(jié)果是2008年上海的房產(chǎn)市場成交量大幅度萎縮。特別是當(dāng)全球金融危機(jī)爆發(fā)后，房價(jià)出現(xiàn)了一波下跌走勢。幸運(yùn)的是，國家此時(shí)出臺(tái)了刺激經(jīng)濟(jì)的一攬子政策，其中降低房貸利率是對(duì)房價(jià)最好的支撐。2008年底，受房貸最優(yōu)惠利率大降的影響，剛性需求購房能力提升到218點(diǎn)，出現(xiàn)了一個(gè)絕佳的購房時(shí)機(jī)。本刊去年也以《房價(jià)還要漲》為題，做了一組封面文章，告訴購房者盡早入市。我們當(dāng)時(shí)的理由就是剛性需求的購房能力大幅度提高了。結(jié)果，2009年上海的房價(jià)出現(xiàn)了超過40%的漲幅。受房價(jià)大漲影響，去年底剛性需求購房能力降低到165點(diǎn)，很多人都喪失了購房能力，但與2004年和2007年相比，仍然有一部分剛性需求能夠買得起房，這也是為什么今年一但出現(xiàn)打折樓盤，就會(huì)有人搶購的情況出現(xiàn)。近期，受央行上調(diào)房貸利率，以及最優(yōu)惠利率由7折改為85折的影響，剛性需求的購房能力進(jìn)一步降低。即使考慮到居民收入增長的情況，目前的剛性需求購房能力也只有139點(diǎn)左右，不是一個(gè)很好的介入時(shí)點(diǎn)。

買點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)

既然現(xiàn)在不是購房的最佳時(shí)期，下一個(gè)買點(diǎn)可能會(huì)出現(xiàn)在什么時(shí)候呢？在構(gòu)成剛性需求購房能力的3個(gè)因素中，收入的增長是比較確定的。國家多次提出要增加居民收入占GDP的比重，在GDP增幅超過8%的情況下，人均可支配收入的增幅很可能超過8%，像上海這樣的城市，超過11%也很有可能。利率的上漲也是比較確定的，受不斷走高的影響，加息將成不可避免。如果房價(jià)保持不變，到2011年底，上海的剛性需求購房能力仍然會(huì)偏低，新的購房時(shí)點(diǎn)依然需要等待。

當(dāng)然，如果出現(xiàn)房價(jià)下跌的情況，購房的時(shí)機(jī)會(huì)更早出現(xiàn)。從目前的情況看，開發(fā)商手中仍握有相當(dāng)大數(shù)量的現(xiàn)金，大面積降價(jià)銷售的情況暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)。但由于開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)比一年前緊了不少，一旦未來半年銷售不暢的話，房價(jià)有可能出現(xiàn)比較明顯下跌。當(dāng)然，我們也不要指望出現(xiàn)太大的降幅，30%、50%的降幅是根本不可能的。在利率不出現(xiàn)大的上漲，開發(fā)商降價(jià)20%，將讓剛性需求購房能力回升到180以上，新的購房買點(diǎn)又將出現(xiàn)。根據(jù)開發(fā)商的資金情況推算，出現(xiàn)上述情況的時(shí)間很可能在2011年下半年到2012年上半年。購房者應(yīng)密切關(guān)注收入、房價(jià)和利率的變動(dòng)情況，及時(shí)捕捉住購房的最佳時(shí)機(jī)