專家：整棟購樓“租售回報率低、決策時間過長”，不少外資熱衷開發(fā)

早報記者 周祺瑾按新版樓市“限外令”，境外個人在境內將只能購一套自住住房。早報資料

時隔4年，中國重提樓市限外政策。有消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設部與國家外匯管理局近日印發(fā)《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房的通知》（下稱《通知》），境外個人只能在境內購買一套用于自住的住房，而境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

包括此前已出臺的限購和限貸政策，加上近期被多次傳出的商品房預售機制改革、房產(chǎn)稅等，業(yè)內人士分析，樓市的儲備政策層出不窮。

“大量熱錢流入內地樓市”

關于境外人士和機構在境內購房的限制，早在2006年已有相關規(guī)定。當年7月，建設部等六部門曾聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，明確規(guī)定境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。

而最新《通知》直接禁止境外機構購買住宅物業(yè)。

據(jù)報道，《通知》要求各地房地產(chǎn)主管部門在辦理境外個人的商品房預售合同備案和房屋產(chǎn)權登記時，除應當查驗《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的材料及驗證購房人持有的房屋情況外，還增設了查驗資質環(huán)節(jié)。其中包括：有關部門出具的境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明；境外個人名下在境內無其他住房的書面承諾。

在境外機構方面，文件也同樣增設了查驗資質環(huán)節(jié)。包括有關部門出具的在境內設立分支、代表機構的批準文件和注冊證明；境外機構所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。

報道援引接近外管局人士的話稱，該文件主要針對目前大量熱錢流入內地樓市，擾亂了現(xiàn)有購房秩序的現(xiàn)象而出臺，從源頭卡住熱錢進入內地的利益訴求。

“開發(fā)環(huán)節(jié)熱錢更需關注”

業(yè)內人士分析，由于跨國資金流動受限，境外人士在內地大量購房的現(xiàn)象并不十分普遍，倒是一些外資機構短期內購入大批住宅樓作為投資的現(xiàn)象比較普遍。此次《通知》關于“境外機構不能購買住宅房屋”的規(guī)定，顯然是針對性舉措，將直接對北京、上海、深圳等地的房價形成沖擊，尤其是對珠三角地區(qū)的影響最大，“部分香港人以注冊公司名義，往往一買就是三四十套，深圳的房價在一定程度上是被上述資金所推高的?！?/p>

關于熱錢對當?shù)貥鞘械睦_，香港在10月中也發(fā)布過一項“限外”新規(guī)，矛頭直指內地投資客。按照規(guī)定，香港政府暫時將房地產(chǎn)從投資移民計劃的投資資產(chǎn)類別中剔除，并將投資金額上限由650萬港元大幅提升到1000萬港元。中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，樓市“限外令”是限購政策的一個延伸。

同策研究咨詢部主任夏宇表示，熱錢流入并不僅限于持有環(huán)節(jié)，事實上購買住宅樓的做法對于外資機構而言，租售回報率低、決策時間過長，購買整棟樓對其吸引力并不大。相反，不少外資機構熱衷于對開發(fā)環(huán)節(jié)的介入，比如貸款、收購項目股份等等，如果熱錢真要選擇流入，這些方式才是其更熱衷的。

“儲備政策還有不少”

除了“限外令”，樓市調控的儲備政策還有不少，比如商品房預售機制改革。

此前，全國人大曾有議案提出，現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》存在一些缺陷，如商品房預售制度不完善、監(jiān)管存在漏洞等，導致土地和房屋價格上漲過快、購房者利益受損等后果，影響社會穩(wěn)定。住建部對此已用“修法”回應。

地方也已有所行動。不久前，北京出臺關于商品房預售款監(jiān)管辦法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金，購房款應直接存入專用賬戶。有專家稱，商品房預售機制存在一定的不公平性。在一些二三線城市，購房者交付的預收款被挪為他用，甚至出現(xiàn)開發(fā)商攜款出逃的現(xiàn)象。

對預收款資金的監(jiān)管，只是其中一個部分，預售機制的風險依然很多。有不愿透露姓名的開發(fā)商人士稱，現(xiàn)行環(huán)境下，取消預售機制不太現(xiàn)實，很多開發(fā)商通過預售款來繳付銀行貸款，釋放一定被抵押的房源，甚至于支付工程款。如果取消預售機制，將嚴重收緊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈，會導致一大部分企業(yè)面臨困境。

房產(chǎn)稅改革是另外一只未落地的靴子?！?·29”調控細則明確，房產(chǎn)稅改革試點將加快推進，并逐步擴大到全國。后有消息傳出，上海、重慶、深圳將成為首批試點城市。

近日，上海市住房保障和房屋管理局的工作人員也透露，房產(chǎn)稅出臺是必然的，但是具體什么時候出，方案如何制定，他們還不清楚。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍表示，如果房地產(chǎn)市場走穩(wěn)，近日出臺房產(chǎn)稅的可能性會降低。從某種程度上而言，房產(chǎn)稅已經(jīng)成為政府不愿出，而又不能不出的一記調控殺手锏。

另有不愿透露姓名的業(yè)內人士稱，后續(xù)政策還將出臺多少，關鍵看市場的變化。從政策基調來看，房價快速上漲將引發(fā)更多儲備政策的出臺。