一般情況下，房地產開發(fā)項目的資金來源除自有資金、施工企業(yè)墊款、股東借款外，最主要依賴于銀行貸款。從供給、需求、資金三個因素分析，現階段房價居高不下最可能的原因就是開發(fā)商沒有迫切的償債壓力、缺少降價銷售的動力，抱有挺過這輪調控房價還會上漲的僥幸心理。開發(fā)商償債壓力小，少部分原因是開發(fā)商資金實力有所增強，最主要的原因還是房地產開發(fā)貸款變相長期沉淀，開發(fā)商沒有大規(guī)模償還銀行貸款的壓力，不愿降價銷售。實踐中，經營性物業(yè)抵押貸款（主要是各種名義的置換貸款）很大程度上彌補了房地產開發(fā)資金的不足，變相增加、延長了房地產開發(fā)貸款，助長了開發(fā)商捂盤惜售的行為。這不但影響了國家對房地產業(yè)進行宏觀調控的效果，而且削弱了銀監(jiān)會對房地產開發(fā)貸款控制的執(zhí)行力。

今年年初以來，國家對房地產業(yè)的宏觀調控日趨嚴厲，自1月份國務院出臺“國十一條”、4月份出臺“國十條”到9月底銀監(jiān)會要求暫停發(fā)放第三套及以上房貸的一系列宏觀調控措施，從限制不合理購房需求、增加保障性住房供給、禁止違規(guī)經營的開發(fā)商拿地、貸款入手，力圖遏制房價過快上漲的勢頭。從實施效果來看盡管有所成效，但要說調控已經成功還為時尚早。在眾多的政策組合拳打出之后，開發(fā)商的資金鏈處于什么狀況？由此可以從另一個角度看房價。

從開發(fā)商償債角度看房價理論上講，增加供給、減少需求能夠降低商品的銷售價格，宏觀調控政策也主要是從這兩方面來解決房價問題；但實際生活中，市場主體對房價變化的心理預期和開發(fā)商的資金狀況也是影響房價的重要因素。一般情況下，房地產開發(fā)項目的資金來源除自有資金、施工企業(yè)墊款、股東借款外，最主要依賴于銀行貸款。從供給、需求、資金三個因素分析，現階段房價居高不下最可能的原因就是開發(fā)商沒有迫切的償債壓力、缺少降價銷售的動力，抱有挺過這輪調控房價還會上漲的僥幸心理。開發(fā)商償債壓力小，少部分原因是開發(fā)商資金實力有所增強，最主要的原因還是房地產開發(fā)貸款變相長期沉淀，開發(fā)商沒有大規(guī)模償還銀行貸款的壓力，不愿降價銷售。實踐中，經營性物業(yè)抵押貸款（主要是各種名義的置換貸款）很大程度上彌補了房地產開發(fā)資金的不足，變相增加、延長了房地產開發(fā)貸款，助長了開發(fā)商捂盤惜售的行為。這不但影響了國家對房地產業(yè)進行宏觀調控的效果，而且削弱了銀監(jiān)會對房地產開發(fā)貸款控制的執(zhí)行力。

經營性物業(yè)抵押貸款現狀數據分析顯示，經營性物業(yè)抵押貸款規(guī)模大、用途雜、期限長。截至2010年9月末，北京地區(qū)中資商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款余額4369.9億元；北京市中資商業(yè)銀行經營性物業(yè)抵押貸款授信總額1308.75億元，貸款余額1013.45億元。從用途上看，置換原有房地產開發(fā)貸款531.35億元，置換股東、關聯(lián)方和第三方借款271.97億元，用于流動資金周轉82.31億元，支付工程款63.53億元，房屋裝修款40.49億元，置換開發(fā)商投入的項目資金23.80億元，經營性物業(yè)抵押貸款的絕大部分用于置換與房地產開發(fā)相關的貸款或借款。從貸款期限上看，5年期以下貸款余額15.11億元，占1.5%；5年（含5年）至10年期貸款余額237.13億元，占23.4%；10年（含10年）以上貸款余額761.21億元，占75.1%。

變身房地產貸款的途徑經營性物業(yè)抵押貸款主要通過以下幾種方式變相沉淀在房地產企業(yè)。

置換原有開發(fā)貸款變相延長了房地產開發(fā)貸款期限。通常情況下，房地產開發(fā)貸款多為1至3年期的短期貸款，且需到期一次性償還貸款本金。經營性物業(yè)抵押貸款置換原有開發(fā)貸款后，將貸款期限延長為5年以上，更多是10年以上，將開發(fā)商的短期債務轉化為中長期債務，大大減小了開發(fā)商的償債壓力。

置換股東或關聯(lián)方借款的貸款可以再次流入房地產項目建設或用于償還貸款本息。貸款發(fā)放至企業(yè)賬戶后即視同企業(yè)的自有資金，企業(yè)自主支配，銀行無權對其用途進行限制，更無法對其進行監(jiān)控。開發(fā)商的股東和關聯(lián)企業(yè)可以將信貸資金重新投入房地產項目建設，并且可以規(guī)避銀行發(fā)放房地產開發(fā)貸款時對“四證”、項目資本金等的審查。開發(fā)商的股東和關聯(lián)企業(yè)還可以用這些信貸資金來償還房地產開發(fā)貸款的本息，如果用來償還利息則具有杠桿作用和放大效應。

置換項目資本金的貸款直接增加了開發(fā)商的權益性資金。該類置換貸款名目繁多，如直接發(fā)放超過房地產項目最低資本金要求的貸款；對現有房產進行評估，對評估增值部分直接發(fā)放貸款，在評估過程中往往存在刻意高估的現象；在分期開發(fā)建設的項目中，對前期的銷售收入投入后期建設的資金進行置換。

支付工程款、裝修款本身就是房地產項目建設的一部分。信貸資金直接流入房地產開發(fā)項目。

上述四類貸款約占北京地區(qū)經營性物業(yè)抵押貸款的92%，流入房地產項目建設的可能性最大。

把好信貸資金之門目前的經營性物業(yè)抵押貸款管理比較粗放：一是缺少專門的會計核算科目。多數銀行沒有設置專門的會計科目對經營性物業(yè)抵押貸款進行核算，一般放在其他中長期貸款科目核算，不便統(tǒng)計和管理。二是對原借款使用情況的真實性缺乏有效核實。各種置換貸款，對原有借款使用情況的真實性缺乏細致的調查核實，尤其是用來置換股東或關聯(lián)方借款的經營性物業(yè)抵押貸款，對原借款的使用情況更是難以核實；三是貸后管理形同虛設。置換股東、關聯(lián)方借款的貸款，貸款發(fā)放后即視為企業(yè)的自有資金，銀行無權對其用途進行監(jiān)控。

有鑒于此，在國家嚴控房價的特殊階段，為配合宏觀調控政策實施，建議暫停發(fā)放以置換房開貸、置換股東借款、置換項目建設資本金、支付工程款、裝修款為用途的經營性物業(yè)抵押貸款。為了保障房產新政實施效果，促進房地產業(yè)健康有序發(fā)展，降低房地產相關貸款風險，建議對存在土地閑置及炒地、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的開發(fā)商一律禁止發(fā)放經營性物業(yè)抵押貸款，從而徹底堵住房地產開發(fā)貸款管理的漏洞。

監(jiān)管部門應盡快建立經營性物業(yè)抵押貸款的管理制度，規(guī)范貸款操作流程；積極發(fā)揮窗口指導功能，引導轄內金融機構審慎發(fā)放經營性物業(yè)抵押貸款，防止變相為開發(fā)商融通資金。

經營性物業(yè)抵押貸款，是從擔保角度進行界定的一種貸款類型，從用途上看，多是各種名義的置換貸款。借款企業(yè)通常以經營性房產為抵押獲得銀行貸款，借款人多為開發(fā)商、物業(yè)公司；多數貸款金額較大，主要用于置換原有房地產開發(fā)貸款、償還房地產項目建設時的股東借款；該類貸款一般為中長期貸款，期限較長；從還款來源上看主要以經營該房產取得的租金收入還款。實踐當中，各銀行對經營性物業(yè)抵押貸款沒有統(tǒng)一的界定，操作中也缺少一致的規(guī)范性要求，不乏以住宅、工業(yè)用房甚至在建工程抵押，貸款直接用于房地產項目建設的亂象。