盡管任志強(qiáng)把預(yù)售資金監(jiān)管看做是打到地產(chǎn)商七寸的武器，然而，面對(duì)12月1日起在北京將要實(shí)施的這項(xiàng)措施將直接觸及資金鏈的政策，地產(chǎn)商短期內(nèi)卻并無(wú)降價(jià)促銷(xiāo)的沖動(dòng)。

10月25日，北京市政府簽發(fā)預(yù)售資金監(jiān)管文件，要求從12月1日起，北京范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不能直接收取預(yù)售款，轉(zhuǎn)而由第三方銀行賬戶(hù)代收，并按工程進(jìn)度結(jié)點(diǎn)由銀行定期轉(zhuǎn)付開(kāi)發(fā)企業(yè)資金。此舉被外界看做是讓開(kāi)發(fā)商承受巨大壓力的一項(xiàng)政策。

然而，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪的發(fā)現(xiàn)，盡管承認(rèn)這一政策對(duì)資金鏈條的壓力空前，但是大部分地產(chǎn)商短期內(nèi)都沒(méi)有因這一政策降價(jià)促銷(xiāo)的考慮，他們的理由較為一致——按照12月1日起執(zhí)行的規(guī)定，即便降價(jià)促銷(xiāo)換來(lái)了更多的銷(xiāo)售回款，開(kāi)發(fā)企業(yè)也將無(wú)法動(dòng)用銷(xiāo)售回款平衡自身的現(xiàn)金流。

降價(jià)無(wú)沖動(dòng)

從北京市中心一直向西，五環(huán)外的房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，便是中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]的項(xiàng)目所在。3個(gè)月前，這個(gè)樓盤(pán)因?yàn)樵诒本┞氏日{(diào)整價(jià)格而迎來(lái)熱銷(xiāo)，而面對(duì)這一次被外界認(rèn)為更為嚴(yán)厲的預(yù)售資金監(jiān)管政策之時(shí)，該項(xiàng)目卻暫時(shí)沒(méi)有價(jià)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]整的策略考慮。

10月27日，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]北京營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人肖勁告訴記者，目前，萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目仍然執(zhí)行二期開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格以及優(yōu)惠政策，均價(jià)約為16800元/平方米。在此之前兩天，北京市政府剛剛簽發(fā)了北京市預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，而大型房地產(chǎn)企業(yè)由于需要在跨區(qū)域、多項(xiàng)目之間調(diào)動(dòng)資金，被認(rèn)為是受此項(xiàng)政策影響較大。

對(duì)于這項(xiàng)政策所造成的影響，肖勁稱(chēng)只是在財(cái)務(wù)技術(shù)層面，不會(huì)影響到整體運(yùn)營(yíng)。因此，萬(wàn)科不會(huì)單獨(dú)針對(duì)這一政策調(diào)整價(jià)格策略。而依然依據(jù)市場(chǎng)的情況制定價(jià)格策略，記者還了解到，目前北京在售的其他萬(wàn)科樓盤(pán)，也都保持定價(jià)策略的穩(wěn)定。

這并非是萬(wàn)科一家的個(gè)案。同為全國(guó)性開(kāi)發(fā)企業(yè)的富力地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，在北京也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)這一政策進(jìn)行價(jià)格調(diào)整來(lái)平衡現(xiàn)金流。富力地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，對(duì)于這一政策，公司的前期部門(mén)、賬務(wù)部門(mén)正在研究、學(xué)習(xí)，并將按照規(guī)定進(jìn)行相關(guān)財(cái)務(wù)支付制度的調(diào)整。但在營(yíng)銷(xiāo)管理部門(mén)層面，還沒(méi)有針對(duì)這一政策調(diào)整價(jià)格策略的打算。

記者發(fā)現(xiàn)，目前富力地產(chǎn)在京的在售項(xiàng)目，富力[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]10號(hào)、丹麥小鎮(zhèn)等，均維持著最近一期的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，而將于明年進(jìn)入銷(xiāo)售階段，總規(guī)劃建筑面積超過(guò)400萬(wàn)平方米的香河項(xiàng)目，目前正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。但是，由于該項(xiàng)目地處河北香河，屆時(shí)將不受北京市預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定的限制。

10月27日晚，記者就同樣問(wèn)題向華潤(rùn)置地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、首創(chuàng)置業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等大型房地產(chǎn)企業(yè)詢(xún)問(wèn)，所得到的答復(fù)均是沒(méi)有針對(duì)資金監(jiān)管政策調(diào)價(jià)的準(zhǔn)備。

促銷(xiāo)不得益

促使地產(chǎn)商不針對(duì)資金監(jiān)管進(jìn)行降價(jià)的原因有多方面，但是，其中最主要的一點(diǎn)，是資金監(jiān)管新政使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法直接從降價(jià)促銷(xiāo)之中得益。

“之前降價(jià)促銷(xiāo)，可以提高資金的周轉(zhuǎn)率，收取的資金我們可以用到土地市場(chǎng)或者投入到其他項(xiàng)目上。但是，按照現(xiàn)在這個(gè)政策，即便降價(jià)促銷(xiāo)，加快了資金回籠，但是錢(qián)是動(dòng)不了的。這在客觀上削弱了開(kāi)發(fā)商的降價(jià)動(dòng)力?！北本┖质康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理張兆旭告訴記者。該公司在北京最多時(shí)同時(shí)擁有5個(gè)以上的在建項(xiàng)目。

按照北京市政府簽發(fā)的預(yù)售資金監(jiān)管文件，銀行設(shè)立的第三方賬戶(hù)，將負(fù)責(zé)收取開(kāi)發(fā)商的預(yù)售款項(xiàng)，此后按照相關(guān)工程進(jìn)度的結(jié)點(diǎn)，分期支付給開(kāi)發(fā)企業(yè)，用于本項(xiàng)目的工程款項(xiàng)支付。這實(shí)際上封死了開(kāi)發(fā)企業(yè)跨項(xiàng)目調(diào)配資金的可能。

張兆旭表示，按照過(guò)往該公司的財(cái)務(wù)操作規(guī)程，前兩個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售款項(xiàng)在各提出40%左右的情況下，便可以支付第三個(gè)項(xiàng)目的土地出讓金首期付款，在建筑商墊付部分工程款后，便可啟動(dòng)預(yù)售。預(yù)收款的收取周期恰恰可以填補(bǔ)前兩個(gè)項(xiàng)目到期應(yīng)支付的工程款，在這樣的情況下，資金使用的效率較高。不過(guò)，他向記者承認(rèn)，這種運(yùn)作的方式需要較為嚴(yán)格的財(cái)務(wù)制度以及技術(shù)水平，否則很容易產(chǎn)生潛在風(fēng)險(xiǎn)。

一位不愿具名的北京市屬開(kāi)發(fā)企業(yè)的副總經(jīng)理則向記者表示，恰是由于能夠達(dá)到較高的資金使用效率，開(kāi)發(fā)企業(yè)才樂(lè)于在一定的市場(chǎng)條件下下調(diào)價(jià)格，以促進(jìn)后期項(xiàng)目的拓展和開(kāi)發(fā)。但是，按照12月1日開(kāi)始執(zhí)行的監(jiān)管規(guī)定，這種提高效率的資金運(yùn)作方式將不復(fù)存在?！斑@也就是房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有降價(jià)動(dòng)力的最主要原因所在，就是降價(jià)多，回籠了資金，自己卻無(wú)權(quán)使用?！彼f(shuō)。

拿地受控制

實(shí)際上，從2007年前后，原建設(shè)部在多份文件中就已經(jīng)提出對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，但無(wú)奈地方政府一直未予執(zhí)行。因此，北京市10月25日簽發(fā)的監(jiān)管政策，并非完全意義上的新政。

“原來(lái)建設(shè)部提出預(yù)售資金監(jiān)管政策時(shí)的初衷，是為了防止?fàn)€尾以及開(kāi)發(fā)商攜款潛逃，是一項(xiàng)長(zhǎng)期的制度建設(shè)，而不是一種短期調(diào)控房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段?！北本┦蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志告訴記者。然而，微妙的是，這項(xiàng)政策最直接的作用卻并非是在于開(kāi)發(fā)進(jìn)度的保證，而是在于土地市場(chǎng)。

張兆旭告訴記者，目前該公司已經(jīng)著手調(diào)整拿地的節(jié)奏，主要是由于12月1日開(kāi)始執(zhí)行的預(yù)售資金監(jiān)管政策?！氨緛?lái)我們看上一塊地，一個(gè)在售項(xiàng)目的預(yù)收款足以覆蓋出讓金的首付，本來(lái)已經(jīng)準(zhǔn)備參加投標(biāo)了。但是，土地投標(biāo)要在12月1日以后，我們現(xiàn)在得重新計(jì)算手上的現(xiàn)金，因?yàn)槟莻€(gè)項(xiàng)目的預(yù)售資金調(diào)動(dòng)不出來(lái)了?！彼f(shuō)。

SOHO(中國(guó))董事長(zhǎng)潘石屹告訴記者：“只有開(kāi)發(fā)商有錢(qián)、有地，才能建成房子，形成供應(yīng)量，從而起到抑制房?jī)r(jià)的作用。如果土地供應(yīng)不足，同時(shí)開(kāi)發(fā)商又缺少資金，市場(chǎng)上供應(yīng)量會(huì)大大減少，所以從‘監(jiān)管辦法’角度看，對(duì)抑制房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)并不是好事，我認(rèn)為主要作用是防范金融風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

他認(rèn)為，像北京、上海這樣的大城市，土地成本甚至?xí)嫉?0%~70%的比例，建筑支出只占很小比例。如果按北京市預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的四個(gè)結(jié)點(diǎn)來(lái)看(結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記)，均衡地分四個(gè)周期從預(yù)售收入中支付費(fèi)用，這個(gè)力度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)防范風(fēng)險(xiǎn)的力度。會(huì)造成開(kāi)發(fā)商資金完全凍結(jié)在監(jiān)管賬戶(hù)里，從而直接控制土地市場(chǎng)的熱度。