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特約撰稿 陳三月

近日商業(yè)住房貸款和公積金貸款全面加息，且不少業(yè)內(nèi)人士認為未來還會有第二輪甚至第三輪加息的可能。這讓不少計劃購房和已經(jīng)購房正在還貸的市民打起了算盤：現(xiàn)在要不要提前還款？如何提前還款？能不能選擇固定利率來規(guī)避未來加息風險？業(yè)內(nèi)人士就此給出了解答。

問題1：哪些人不適合提前還款？

近日央行上調(diào)存貸款利率后，信義房屋接到不少老客戶的電話咨詢提前還貸的諸多事宜。

信義房屋分析師表示，本次加息所增加的還款額對于市民而言影響并不大。但是，由于之前貸款基準利率處于較低水平，因此預(yù)期未來存貸款利率還有進一步上調(diào)的空間，如果持續(xù)加息，那么房貸的壓力也就會持續(xù)增大，而提前還款就是應(yīng)對加息的直接方式。不過并非所有房東都適合提前還款，市民應(yīng)根據(jù)自己的已還款期限作出決定。

信義房屋分析師介紹，目前，銀行住房貸款還貸方式包括“等額本金還款法”和“等額本息還款法”兩種。

等額本息還款法每月償還的金額相等，在償還初期利息支出最大、本金最少，以后則支付利息逐步減少、本金逐步增加。如果使用等額本息還款方式的借款人，還款年數(shù)已接近還款中期，這時選擇提前還款不太適合。因為等額本息還款方式的特點是還款本金遞增，還款利息遞減，也就說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，意義不大。

等額本金還款法是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。當還款期超過1/3時，借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出，因此提前還款意義也不大。

此外，信義房屋分析師還表示，如果借款人擁有其他的投資項目，如股票、基金、債券等，且投資收益將高于貸款利息支出，那么借款人完全沒有必要選擇提前還貸。

問題2：提前還貸應(yīng)該注意什么？

提前還貸可以分為全部提前還貸和部分提前還貸兩種方式。收入增長速度比較快，經(jīng)濟實力較為雄厚的家庭可以采用一次性還貸，最大程度地節(jié)省日后將要支付的利息。而收入比較平穩(wěn)且投資渠道比較少的家庭，則可采用高頻率、多次部分還貸的方式，將還貸壓力控制在合理的范圍之內(nèi)。

此外，對于采用了商業(yè)貸款和公積金款的業(yè)主而言，由于商業(yè)貸款利率較高，因此先提前還商業(yè)貸款部分更劃算。

確定了要提前還貸以及還貸的方式后，業(yè)主還要了解相關(guān)程序。根據(jù)信義房屋分析師介紹，提前還款可遵循以下幾個步驟：

第一步：先看貸款合同中有關(guān)提前還貸的條例。看合同時要注意提前還貸是否須交一定的違約金。

第二步：向貸款銀行電話咨詢辦理提前還貸部門的地點、電話及辦理提前還貸所需要的條件。

第三步：借款人攜相關(guān)證件親自前往借款銀行，填寫《提前還款申請表》。

第四步：提交《提前還款申請表》并在柜臺存入提前還款的金額。

需要注意的是，由于借貸銀行和貸款產(chǎn)品不同，新利率開始執(zhí)行的時間也不相同。因此，市民需把握好時機，在新利息生效前提前還貸。

問題3：能不能選擇固定利率？

在未來繼續(xù)加息預(yù)期強烈的情況下，部分購房者開始尋找固定利率房貸產(chǎn)品，希望減少連續(xù)加息給自己帶來的還款負擔。易居臣信相關(guān)人士分析，結(jié)合過去貨幣政策調(diào)整周期的長短以及當前我國正面臨的壓力，預(yù)計至少在未來3年內(nèi)，貨幣政策將一直處于緊縮周期，在這樣的背景下，對于普通貸款購房者來說，提前鎖定一個利率水平確實能夠有效規(guī)避未來不斷加息的風險。

然而根據(jù)德佑地產(chǎn)、我愛我家等機構(gòu)透露，目前，提供固定利率產(chǎn)品的銀行已經(jīng)非常少?！袄碛珊芎唵?，絕大多數(shù)銀行和購房者一樣不愿承擔未來加息的風險?！眲P盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司相關(guān)人士指出。

此外，另有業(yè)內(nèi)人士表示，首套購房者沒有必要選擇固定利率貸款。原因是，固定利率通常會大于同時期的基準利率，而當前諸多首套購房貸款仍可享受8.5折或8折優(yōu)惠。如果采用了部分公積金貸款，其還款壓力則更小。因此，選擇固定利率未必劃算。