趙飛飛

10月20日，上海規(guī)劃與土地管理局對(duì)外公布，截止目前，上海今年累計(jì)供應(yīng)住宅用地948公頃，占住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的86%；保障性住宅用地供應(yīng)達(dá)764公頃，占目前為止住宅用地總量的80%以上。

上海土地供應(yīng)，八成用于保障房的現(xiàn)象，似乎彰顯了一個(gè)城市的民生信心。

不過，上海復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰有著自己的看法，他認(rèn)為，關(guān)鍵看上海未來[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]幾年上海能否繼續(xù)保持大規(guī)模土地供應(yīng)保障房市場，如果供應(yīng)量是以犧牲商品房為代價(jià)的話，對(duì)上海未來樓市的健康發(fā)展不見得有利。

陳杰進(jìn)一步表示，保障房體系是為了解決城市中低收入人群服務(wù)，未來市場化土地價(jià)格供給不足，必將導(dǎo)致土地價(jià)格高漲，而買不起高端住房，又趕不上保障房的上海的中間階層的利益必將受到犧牲。

今年年初，上海規(guī)土局編制2010年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，明確今年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地不少于1100公頃，其中保障性住宅用地770公頃，上海規(guī)土局表示，其中保障房供地任務(wù)基本完成。

上海房地產(chǎn)市場有不少聲音認(rèn)為，因?yàn)楦鶕?jù)上海規(guī)土局的數(shù)據(jù)，動(dòng)遷安置房算入保障房的體系，上海目前住宅土地供應(yīng)中，八成用于保障房，事實(shí)上像一個(gè)數(shù)字游戲。

住宅用地八成供應(yīng)保障性住房？

上海規(guī)土局透露，年初編制的2010年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，其中，經(jīng)濟(jì)適用房用地119公頃，公共租賃房用地14公頃，動(dòng)遷安置房用地590公頃，中小套型普通商品住宅用地41公頃，商品住宅用地184公頃。

不過，仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，保障性住房土地供應(yīng)770公頃中，有590公頃是用于動(dòng)遷安置房，占保障性住房總量的76%以上，占上海今年土地供應(yīng)1100公頃的53%左右。

一個(gè)城市的土地供應(yīng)，有一半以上用于拆遷安置，可見上海城市建設(shè)中，拆遷的巨大體量。

“把動(dòng)遷安置房算入保障性住房的范圍內(nèi)，從而讓土地性質(zhì)列為保障性住房土地，呈現(xiàn)出上海在民生領(lǐng)域的投入量相當(dāng)大。”易居中國分析師薛建雄表示。

“上海每年的動(dòng)遷安置居民有七八萬戶左右，每年產(chǎn)生了巨大的住房需求，一方面動(dòng)遷出來的土地以高價(jià)流入了市場，另一方面七八萬戶的動(dòng)遷安置房又對(duì)住房產(chǎn)生新的需要，這是上海一直以來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要組成部分?！毖Ρ硎尽?/p>

“由于這部分對(duì)于上海的樓市價(jià)格走向沒有產(chǎn)生重要的影響，所以這部分房產(chǎn)并沒有引起外界的高度重視?！毖Ρ硎荆骸暗乾F(xiàn)在上海在算保障性住房中，將動(dòng)遷安置房土地納入這一范疇，從而導(dǎo)致上海土地供應(yīng)中，七八成用地供給于保障房，提法值得商榷?！?/p>

年初3月，上海市住房保障和房屋管理局對(duì)外表示，今年市政府工作報(bào)告明確開工動(dòng)遷安置房不少于800萬平方米，起草研究的“十二五”住宅發(fā)展規(guī)劃也已將動(dòng)遷房建設(shè)項(xiàng)目列入并將繼續(xù)加快推進(jìn)。

從上海規(guī)土局公布的數(shù)據(jù)看，如果將經(jīng)濟(jì)適用房119公頃、公共租賃房14公頃組成的嚴(yán)格意義保障房土地體系來算，其只占上海今年1100公頃住宅用地供應(yīng)總量的12%左右。

23個(gè)大型居住社區(qū)快速推進(jìn)

上海復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示：“關(guān)鍵是動(dòng)遷安置房，現(xiàn)在規(guī)定5年后可以上市，進(jìn)入市場后又等同于和普通商品房?！?/p>

上海市房管局此前發(fā)布，從2005年—2009年，上海建設(shè)的動(dòng)遷安置房已開工3772萬平方米。目前，上海市仍在動(dòng)遷居民手中的滿3年的動(dòng)遷安置房共有13.6萬套，面積為1200余萬平方米。這一套數(shù)與目前二手商品房相當(dāng)，截至目前，網(wǎng)上交易中心顯示，上海二手房掛牌量有14萬套，面積為1632萬平方米。

動(dòng)遷安置房為上海目前住宅市場中重要的一環(huán)，也是上海政府舊城改造中至關(guān)重要部分，上海目前的保障房建設(shè)，也朝向大社區(qū)方向邁進(jìn)。

與此同時(shí)，上海目前正大力推進(jìn)大型居住社區(qū)的建設(shè)，并作為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、加大保障性住宅供應(yīng)量和供應(yīng)比例的重要手段之一。據(jù)悉，上海已通過規(guī)劃選址確定了23個(gè)大型居住社區(qū)基地，合計(jì)建設(shè)用地約105平方公里，可開發(fā)住宅用地面積約40平方公里。

據(jù)悉，近階段，上海將先對(duì)其中位于浦東新區(qū)、嘉定、青浦、松江、閔行、寶山、奉賢7個(gè)地區(qū)條件較為成熟的13個(gè)基地實(shí)施土地儲(chǔ)備，建設(shè)用地55平方公里，可開發(fā)住宅用地面積約20平方公里。