葉小姐關(guān)注的樓盤在被稱為最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策之下到現(xiàn)在仍未降價,由于擔(dān)心政策可能轉(zhuǎn)向,葉小姐又重新開始安排看房活動。記者了解到,市場上有剛性需求的買家,在新政一個月后,由于自己所關(guān)注的樓盤沒有出現(xiàn)明顯的價格下降而開始擔(dān)心,在恐漲的心態(tài)下他們選擇加緊看房,“一有政策轉(zhuǎn)頭的傾向就出手”。

對此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市價格的下降往往在成交量跌之后,且往往間隔兩三個月,現(xiàn)在正處于量跌而價還未動的階段,但深圳樓市也同樣存在抗跌和不抗跌的樓盤,有的小區(qū)如果戶型、樓層朝向好的話,價格下降空間的確不大。而來自開發(fā)商和中介大都認(rèn)為,此輪樓市新政短期不會調(diào)整,市場買賣雙方仍在持續(xù)博弈,跌入成交冰點的市場回暖,則需要市場在價格方面進(jìn)一步作出調(diào)整。

●開發(fā)商多重優(yōu)惠換市場

葉小姐對樓市未來有恐漲的擔(dān)心,而開發(fā)商則擔(dān)心自己的開盤價無法得到市場支撐,從近期深圳開盤的幾個樓盤來看,開發(fā)商顯然面臨價格下降的壓力,調(diào)低開盤價才能獲得市場的回應(yīng),而不調(diào)整的則面臨市場的冷淡。上周末位于龍華的水榭春天二期開盤,當(dāng)天成交的客戶可享受9.7x9.8折優(yōu)惠,并可獲贈一個擁有20年使用權(quán)的車位。另外,一次性付款、五成以上首付及五成以下首付還分別享有不同折扣優(yōu)惠,所有折扣算下來,幅度分別為9折、9.2折及9.4折,折后售價約為1.8萬—2.3萬元/平方米。這種以折扣變相調(diào)價的手段得到了市場認(rèn)可,水榭春天開盤人氣旺盛,開發(fā)商統(tǒng)計開盤兩天約成交220套。而同樣也在龍華片區(qū)的潛龍曼海寧則在之前選擇以24000元/平方米的均價開盤,銷售則遇冷,“他們的營銷總監(jiān)壓力很大?！币晃恢薪楦嬖V記者。而同期位于華僑城的僑城馨苑也采用多重優(yōu)惠手段銷售。

而在二手房方面,根據(jù)中原地產(chǎn)對新政前后一月深圳樓市的監(jiān)控,新政一個月后有32個樓盤的成交均價較之前一個月有所下降,其中中海大山地、南海玫瑰園、金地梅隴鎮(zhèn)的成交均價環(huán)比降幅都在三成左右。在成交均價跌幅前十位的樓盤中,記者注意到多為兩類,一類是關(guān)內(nèi)區(qū)域均價高于兩萬元的樓盤,如國城花園、南海玫瑰園、香格麗苑等；另一類則是關(guān)外樓盤,其中跌幅最多的中海大山地位于龍崗橫崗,另有位于龍崗和龍華的金地梅隴鎮(zhèn)、潛龍鑫茂花園等分別降幅在一成以上。

而據(jù)搜房深圳二手房數(shù)據(jù)顯示,在889個南山在售二手樓盤小區(qū)中,有30.14%的樓盤在降價。其中降幅最大的為60.47%,多為一些高檔豪宅。

●購房者加緊看房伺機(jī)出手

葉小姐現(xiàn)租住在羅湖區(qū)松園路上的鴻翔花園,樓市新政后她每天都會關(guān)注各大中介的放盤價,“47平方米的還是八十幾萬,大一點的均價還是在兩萬以上,一點都沒降”,另外葉小姐也覺得最近看房的人多了,由于她準(zhǔn)備在深圳長期生活,購置一套房產(chǎn)成為她計劃中的一項。這種情況下,她開始懷疑這輪樓市新政后房價是否有下行的空間。

“樓市新政出來后房價沒怎樣降,倒是股市一口氣往下跌,這么跌下去很怕國家政策會轉(zhuǎn)向?！比~小姐于是重回買房大軍中。而一份來自中介的分析報告則表示,基于政府本輪調(diào)控的目標(biāo)和力度漸露水面的前提下,如果近期無其它政策與形勢影響,市場僵局可能會開始冰釋。

“二手房的價格要看多重的因素,地段、小區(qū)配套,戶型、樓層、朝向,如果一套房子這些條件都好,那周圍樓盤都降價它不降一樣是有可能的。”中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)王世界表示,他告訴記者,樓市新政后二手房市場成交量下降了80%以上,買賣雙方在持續(xù)的價格博弈之后,樓盤已經(jīng)或多或少出現(xiàn)降價,要待跌入成交冰點的市場回暖,仍需要市場在價格方面進(jìn)一步作出調(diào)整。

與葉小姐一樣恐漲的心態(tài)和看空樓市新政影響效力的人也不在少數(shù),根據(jù)中原地產(chǎn)春交會期間的調(diào)查結(jié)果顯示,雖有三成置業(yè)者認(rèn)為新政對于市場的影響很大,但更有四成置業(yè)者認(rèn)為對于市場影響不大,畢竟供應(yīng)量持續(xù)低迷,對于宏觀政策的影響力尚存質(zhì)疑。而且置業(yè)者對于房價下跌的預(yù)期更為保守,其中50%的置業(yè)者認(rèn)為下跌幅度為5%-10%,認(rèn)為下跌10%-20%的僅占35%。

●業(yè)內(nèi)支招多看房多議價

對于樓市新政的影響,開發(fā)商并不樂觀,萬科執(zhí)行副總裁肖莉在日前舉行的一次論壇上表示,最近房地產(chǎn)調(diào)控是在2009年下半年以來房價過度上漲后的調(diào)整,調(diào)整力度和政策執(zhí)行的堅決程度都是過去所沒有的,短期內(nèi)不會有什么變化,所以開發(fā)商對未來不能有僥幸心理,在開工這塊可能會趨于謹(jǐn)慎。與此形成對應(yīng)的也包括近期開發(fā)商的主動降價優(yōu)惠。

對于葉小姐的擔(dān)心,中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)王世界建議,現(xiàn)在可以多看房,“樓價下行階段買樓就如買斷碼的衣服,一開始折扣不多但貨品豐富,后來折扣多了剩下的也就不好了”。他建議二手房買家可以緊盯住一個樓盤,時機(jī)合適就可以出手。

綜合開發(fā)研究院旅游與房地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示,買二手房時看均價是沒用的,多看、多和業(yè)主議價才能買到自己心儀的房子。投資客謝先生認(rèn)為,這輪政策調(diào)整至少也持續(xù)一兩年,樓市下行幅度也在20%—30%,對于葉小姐的困惑,他表示,再等等。

記者曲廣寧