因應(yīng)“國十條”的要求，繼北京對住房實(shí)行限購政策后，廣州等多個(gè)高房價(jià)城市也推出了限購政策。對此，市場反應(yīng)不一。反對者認(rèn)為，這次住房新政策的重點(diǎn)是在抑制住房的需求上，無論是住房信貸政策收緊，還是各地方政府出臺的限制個(gè)人購買住房套數(shù)及調(diào)整住房的稅收政策，其目的無外乎就是從不同的角度來抑制住房需求。在這些人看來，住房需求是剛性的，該買的還得買，任何政策都是無法抑制的。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺，房價(jià)并未下降，特別是從政府公布的房價(jià)數(shù)據(jù)來看，在“國十條”后，房價(jià)同比上漲仍然較大。也就是說，通過抑制住房需求是無法控制房價(jià)上漲的。

這種觀念是片面的。首先，我們要對住房的需求作一個(gè)簡單的區(qū)分。住房商品與其他商品的不同在于，住房既可是投資品，也可是消費(fèi)品。所以住房的需求又分為投資需求與消費(fèi)需求。如果住房是投資品，它的需求并不是根據(jù)住房的供求多少，而是投資者對住房價(jià)格上漲的預(yù)期。如果這種住房投資是無限制的，再加上信貸獲得便利、信貸成本低及杠桿率高，那么這種住房需求就會(huì)無限放大，住房供給再大，也無法抑制房價(jià)的飚升。

當(dāng)房價(jià)上升到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)被吹大，房地產(chǎn)市場的需求仍然存在，但它隨時(shí)都會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。一旦市場信貸政策及條件改變，房價(jià)上漲預(yù)期就會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，即市場預(yù)期房價(jià)會(huì)下跌，住房投資者購入住房之后不能夠以更高的價(jià)格出手，那么這種住房的投資需求就會(huì)降到零。這時(shí)，不僅住房需求會(huì)消失，而且會(huì)由此引發(fā)金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投資需求是任何一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)國家都必須重視的問題。

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮，房價(jià)快速的飚升基本上就是過度寬松的銀行信貸政策及過度優(yōu)惠的住房稅收政策導(dǎo)致的結(jié)果。使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場由一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場改變?yōu)橥稒C(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，不僅會(huì)把住房的消費(fèi)需求逐漸擠出，也會(huì)把住房價(jià)格快速推高，把國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫吹大。大家可以看到，世界上有哪個(gè)地方的房地產(chǎn)投機(jī)炒作有中國這樣嚴(yán)重？即使香港也是小巫見大巫。如果這樣的市場任意由其發(fā)展，房地產(chǎn)市場的泡沫不斷積累，最后泡沫破滅則不可避免。

很難想象，如果沒有住房投機(jī)炒作推高房價(jià)，在中國這樣的居民收入水平上，房價(jià)怎么可能短期內(nèi)漲上天！因此，對房地產(chǎn)投機(jī)炒作采取嚴(yán)厲打擊是房地產(chǎn)政策的根本所在。不能有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，就不可能讓房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M(fèi)為主導(dǎo)的市場。

當(dāng)然，在政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策后，房價(jià)并未出現(xiàn)人們所預(yù)期的那樣應(yīng)聲大跌。其實(shí)，這既與房地產(chǎn)市場特性有關(guān)，即整個(gè)市場調(diào)整需要一個(gè)較長的過程，也與政策執(zhí)行落實(shí)的程度有關(guān)。對于前者，它體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場調(diào)整的周期性，不可能一蹴而就；對于后者，雖然政府“國十條”等調(diào)控政策非常重要，但是，由于房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)十分強(qiáng)大，他們往往會(huì)千方百計(jì)采取抵抗措施，目前房價(jià)的僵持狀態(tài)就是一個(gè)證明。

反過來，“國十條”等相關(guān)政策并沒有遏制對住房的正常消費(fèi)需求。有人會(huì)問，既然政府支持住房消費(fèi)，為何第一套住房的首付比例及利率上調(diào)了？其實(shí)這并不矛盾，只不過是把2009年及2010年上半年非常時(shí)期的非常政策回歸到常態(tài)，否則市場經(jīng)濟(jì)無法正常運(yùn)行。至于限制第二套以上住房購買、異地購買住房等都是遏制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作。

當(dāng)住房的投機(jī)炒作需求被抑制，住房市場回歸到居住功能時(shí)，房價(jià)就會(huì)由投機(jī)炒作者所認(rèn)可的房價(jià)逐漸調(diào)整到住房消費(fèi)者有支付能力購買的房價(jià)。這個(gè)時(shí)候，住房需求就逐漸為消費(fèi)需求所主導(dǎo)，這樣的房地產(chǎn)市場才能夠健康發(fā)展。從這個(gè)意義上說，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，重點(diǎn)就是打擊投機(jī)性炒作，從中央到地方的決心絲毫不能動(dòng)搖。