10月11日，央行通知工農(nóng)中建四大國有銀行以及招商、民生兩家股份制銀行，提高上述6家銀行的存款準(zhǔn)備金率50個(gè)基點(diǎn)，估算這次提高存款準(zhǔn)備金率將封存2800億-3000億元，時(shí)效為2個(gè)月。

此前，二次調(diào)控政策給期待“金九銀十”的樓市澆了一盆冷水。繼北京推出樓市調(diào)控細(xì)則之后，上海、深圳等城市也紛紛出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則，推出“限貸”、“限購”等調(diào)控手段。一些原本打算買房的人士紛紛觀望，近期結(jié)婚的朱小姐告訴記者，婚房目前暫時(shí)不買了，“房價(jià)太高沒有降下來，而且首付提高到三成，裝修的錢不夠了。”

準(zhǔn)備金率提升

房價(jià)“低走”僅為副作用

隨著6家銀行陸續(xù)向央行繳款，回籠流動(dòng)性的目的不難看出，但對(duì)于未來房市的影響，并非如很多購房者所希望的產(chǎn)生“看跌”必然性。

“央行提高準(zhǔn)備金率的主要目的是控制信貸、緩解貨幣通脹壓力，對(duì)房貸沒有直接影響，對(duì)于房價(jià)預(yù)期的改變僅僅算是‘副作用’。”東方證券銀行業(yè)高級(jí)分析師金麟告訴記者。

中國社科院投資系博士付立春也對(duì)記者表示，提高準(zhǔn)備金率是總體的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，房地產(chǎn)只是一個(gè)方面。央行提高6家銀行準(zhǔn)備金率主要出于兩個(gè)原因，首先是9月信貸增長過快，大大超過了監(jiān)管層的預(yù)期，特別是房貸部分；另一個(gè)原因是，外匯占款大幅增多，消息顯示，中國金融機(jī)構(gòu)9月外匯占款新增2.896億人民幣，創(chuàng)下8個(gè)月來新高。提高存款準(zhǔn)備金率產(chǎn)生的直接影響，將主要體現(xiàn)在，貨幣信貸增速的放緩，房地產(chǎn)開發(fā)貸、抵押貸放緩的幅度將更大。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉強(qiáng)調(diào)，對(duì)房市影響不大，對(duì)央企與國企影響亦不會(huì)太大，主要影響了廣大中小企業(yè)的資金狀況，從而造成中小企業(yè)吸納就業(yè)的能力下降，就業(yè)的壓力會(huì)有所增大。

銀聯(lián)信分析師陳永明在接受記者采訪時(shí)表示，十一前后出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，并不能稱之為真正意義上的新政，限購、停貸等措施僅僅是對(duì)4月份出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)和細(xì)化，并無太多新意。

3月份政府工作報(bào)告中第六個(gè)任務(wù)——“著力保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步”提出“要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭”，以及4月17日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，在陳永明看來，從上述報(bào)告和通知可以揣測(cè)：房價(jià)快速上漲，一定要管；小幅上漲，不管；房價(jià)穩(wěn)定，也不管；房價(jià)下跌呢？政策只字未提促使房價(jià)下跌等語句。

“因此，調(diào)控力求遏制住上漲速度。而從實(shí)際情況看，部分媒體和消費(fèi)者往往將系列政策誤讀為促使房價(jià)下跌，與政策意圖相去甚遠(yuǎn)。”陳永明指出。

陳永明還認(rèn)為，從8、9月份數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)度過了觀望期，近期成交量呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，若不出臺(tái)措施，勢(shì)必會(huì)形成價(jià)格快漲趨勢(shì)，因此，出臺(tái)落實(shí)細(xì)則分外必要，9月29日的“提高首付至三成”，此后上海、廣州等城市限購措施執(zhí)行，效果是非常明顯的，市場(chǎng)觀望情緒再次濃厚，成交量回落趨勢(shì)形成，短期內(nèi)大幅上漲已幾無可能。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)卤硎?，在?dāng)前CPI 增長過快的情況下，居民日漸增強(qiáng)的投資意愿，更多地會(huì)作用到樓市中去，上調(diào)存款準(zhǔn)備金，可以回籠資金抑制投資性貸款；同時(shí)也說明國家對(duì)于市場(chǎng)流動(dòng)資金趨于收緊，對(duì)于目前難降的房價(jià)可能會(huì)起到一定的抑制作用。

首套房利率上調(diào)

大多享受8.5折優(yōu)惠

樓市二次調(diào)控出臺(tái)后，記者走訪了京城的商業(yè)銀行，目前對(duì)于首套房貸款，大多數(shù)銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率8.5折，首付三成的政策。

“有信用資質(zhì)特別好的客戶，部分還可以做到首套房7.5折的優(yōu)惠利率。”偉嘉安捷企劃部主管吳昊告訴記者，至于二套房政策，則沒有改變，仍然執(zhí)行首付5成，基準(zhǔn)利率上浮1.1倍的政策。

不過記者從中國銀行獲悉，目前該行對(duì)于首套房的利率優(yōu)惠將會(huì)有所變動(dòng)，但具體措施仍未出臺(tái)。此前，中行曾率先取消了首套房貸利率7折優(yōu)惠的措施。

記者還了解到，各家銀行的利率折扣并不一致，其中，光大銀行信貸部工作人員明確表示，首套房貸款利率優(yōu)惠已全面取消，全部按基準(zhǔn)利率放貸；招行、建行也將利率折扣提高到8.5折，最低的為工行和建行，利率折扣為7.5折，農(nóng)業(yè)銀行按照首付比例來確定利率折扣，首付達(dá)到60%，才能享受利率7.5折優(yōu)惠。

而由于上調(diào)存款準(zhǔn)備金等因素，部分銀行加強(qiáng)了對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，嚴(yán)禁將消費(fèi)性貸款用于購買住房。如熱推消費(fèi)貸款的花旗、渣打等外資銀行，對(duì)于消費(fèi)貸款的審批和監(jiān)督都變得更為嚴(yán)格，必須提供用途證明，并將貸款打到第三方賬戶進(jìn)行監(jiān)管。

不過，如果由于首付提高，將資金用于購房，而造成裝修、購車資金缺口的，仍然可以申請(qǐng)消費(fèi)貸款。

此前，由于政策要求銀行停止發(fā)放第三套房的貸款，部分中介可以幫助客戶將抵押貸款做成第三套房貸：先將客戶沒有房貸的住房進(jìn)行抵押貸款，可以貸房屋評(píng)估價(jià)的六七成，利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，最長期限是20年，再將這一貸款用途包裝成買車、教育等。

銀聯(lián)信總經(jīng)理符文忠指出，政府可出臺(tái)的政策措施分為增加供給和抑制非合理需求兩方面。增大供給應(yīng)繼續(xù)落實(shí)增加土地供應(yīng)、限制完工時(shí)間等措施，短時(shí)期內(nèi)并無其他合理措施。抑制非合理需求方面，提高首付等信貸政策不能有效遏止住全款購房人，其效果必然大打折扣，更多的影響是心理層面。

銀聯(lián)信分析師陳永明說：“相比較而言，限購政策具有更強(qiáng)的約束力，在需求強(qiáng)勁的前提下，若想遏制住房價(jià)快速上漲，我們大膽預(yù)測(cè)，未來全國全面實(shí)施限購的可能性較大。”