本報(bào)記者 劉宇鑫

“就是內(nèi)地投資客不到我們這里買房，像我這樣的底層白領(lǐng)想買房仍然很困難，因?yàn)榉績(jī)r(jià)未必會(huì)下跌。”昨天在得知香港開(kāi)始實(shí)施房地產(chǎn)投資“限外令”后，在香港九龍居住工作的馮先生悻悻地說(shuō)。

隨著近期內(nèi)地各大城市的“限購(gòu)令”相繼出臺(tái)，香港一項(xiàng)“限外”新規(guī)從昨天起開(kāi)始生效，而矛頭直接指向近期紛紛來(lái)港的內(nèi)地投資客。按照規(guī)定，政府暫時(shí)將房地產(chǎn)從投資移民計(jì)劃的投資資產(chǎn)類別中剔除，以限制境外人士投資本地物業(yè)，并將投資金額上限由650萬(wàn)港元大幅提升到1000萬(wàn)港元。

不過(guò)，港島業(yè)內(nèi)對(duì)于這一新政效果的預(yù)期，遠(yuǎn)不及內(nèi)地多個(gè)城市那般立竿見(jiàn)影。

內(nèi)地調(diào)控 投資客紛投香港

香港政府出臺(tái)此項(xiàng)政策，主要是為了回應(yīng)市民對(duì)外資炒樓的關(guān)注。施政報(bào)告指出，雖然近年用于移民的房地產(chǎn)投資金額，僅占市場(chǎng)成交總額的1%。但在現(xiàn)有移民計(jì)劃下，投資于樓市的資金有上升跡象，且市民大眾高度關(guān)注，因此決定將投資金額上限從650萬(wàn)港元提高至1000萬(wàn)港元，并暫時(shí)將房地產(chǎn)于“投資者入境計(jì)劃” 下的投資資產(chǎn)類別中剔除。該項(xiàng)措施由昨天起正式生效，但已獲批或處理中的個(gè)案將不受影響。

近幾年，香港房?jī)r(jià)漲幅較大，當(dāng)前房?jī)r(jià)已接近1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)前的水平。2009年飆升30%，今年再上漲15%。

“在港炒樓的外資主要來(lái)自內(nèi)地?！笨偛吭O(shè)在香港的中原地產(chǎn)分支——北京中原三級(jí)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉說(shuō)，這也是他在港經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)業(yè)務(wù)后的一大發(fā)現(xiàn)?！百Y本投資者入境計(jì)劃”于2003年10月推出，旨在讓那些把資金帶來(lái)香港，但不會(huì)在港參與經(jīng)營(yíng)任何業(yè)務(wù)的人士來(lái)港居留。香港媒體披露的數(shù)據(jù)顯示，自計(jì)劃推出以來(lái)，約有 8200名申請(qǐng)人及15500名受養(yǎng)人獲準(zhǔn)來(lái)港定居，并為香港帶來(lái)近580億港元投資。

650萬(wàn)港元的投資移民門檻換算成人民幣，大約在580萬(wàn)元左右，只相當(dāng)于目前北京黃金地段的一套商品房的價(jià)格，卻可以換得一張香港“綠卡”。“特別是今年以來(lái)內(nèi)地一線城市紛紛調(diào)控，例如北京率先實(shí)施只能新購(gòu)一套房的‘限購(gòu)令’，很多實(shí)力雄厚的外地買家索性將目標(biāo)直接轉(zhuǎn)向香港?！彼f(shuō)。

干預(yù)房?jī)r(jià) 港府內(nèi)地手法不同

盡管“限外令”落地，在北京工作的山西人霍先生卻仍是香港樓市的“擁躉”。

年近半百的霍先生是“上有老、下有小”的家庭頂梁柱，這使得他最終放棄了到加拿大投資移民的計(jì)劃?！暗较愀?a href="http://www.luxwatt.cn/flcs/list_231.html" target="_blank" class="keywordlink">購(gòu)房投資不牽扯國(guó)籍問(wèn)題，我還可以繼續(xù)在內(nèi)地工作。”在他看來(lái)，在港購(gòu)房確實(shí)是一筆劃算的買賣。

霍先生介紹，由于今年以來(lái)香港樓市的新盤不多，他身邊先期在港投資的朋友很多選擇購(gòu)買二手房，并習(xí)慣性地選擇了地鐵站周邊的房子，通常售價(jià)在600多萬(wàn)港元，剛好可以邁過(guò)650萬(wàn)港元的移民投資門檻。

在決心進(jìn)軍香港樓市之前，霍先生用兩年時(shí)間在河北燕郊投資過(guò)多套房產(chǎn)，并在今年一季度成功“撤退”。“內(nèi)地的房?jī)r(jià)決定因素主要在政策調(diào)控，而香港則更多地依靠市場(chǎng)?！被粝壬忉屨f(shuō)，本次香港出臺(tái)的政策，僅為收緊通過(guò)購(gòu)房獲得移民機(jī)會(huì)，而不限制購(gòu)房行為。內(nèi)地樓市“限購(gòu)”，香港“限外”，一字之差，“背后卻是兩只不同的手在干預(yù)房?jī)r(jià)”。

由此，每月都會(huì)操作多起赴香港投資購(gòu)房業(yè)務(wù)的張大偉并不認(rèn)為“限外令”會(huì)對(duì)內(nèi)地資金流入香港樓市造成太大阻礙，香港樓市對(duì)內(nèi)地的開(kāi)放程度依然很高。究其原因，香港作為我國(guó)對(duì)外的窗口，城市吸引力較大，依然會(huì)有很多內(nèi)地富裕人士赴港購(gòu)買金融資產(chǎn)。不過(guò)，小部分之前考慮購(gòu)買香港房產(chǎn)的資金可能回流，而內(nèi)地的豪宅市場(chǎng)可能迎來(lái)一定的購(gòu)買力。

碰撞“限購(gòu)” 民間資本下一站在哪？

相比香港政府只調(diào)高了投資移民門檻，內(nèi)地各熱點(diǎn)城市紛紛開(kāi)始了“限購(gòu)”措施。據(jù)各地發(fā)布的房產(chǎn)調(diào)控政策匯總，截至昨天，北京、上海、深圳、杭州、南京、寧波、福州、廈門八城市出臺(tái)了住宅“限購(gòu)令”。與京滬杭等每戶家庭只能購(gòu)買一套房相比，南京、深圳政策稍顯“溫和”，即每家至多可以購(gòu)買兩套房。另?yè)?jù)媒體披露，廣州樓市調(diào)控細(xì)則將在近期出臺(tái)，預(yù)計(jì)同樣將涉及限購(gòu)措施。

而在熱點(diǎn)城市周邊的省市紛紛出臺(tái)限購(gòu)政策，例如北京周邊的香河、固安等地先后出臺(tái)樓市調(diào)控政策，限制非本地戶籍購(gòu)買住房，將這類購(gòu)房者的首套房限定為首付5成、利率按基準(zhǔn)利率8.5折，二套房首付6成以上、利率1.1倍以上，導(dǎo)致燕郊、香河等地房?jī)r(jià)應(yīng)聲而降。

“在投資投機(jī)者大量購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)條件下，暫停購(gòu)房能起到立竿見(jiàn)影的效果。但從調(diào)控手段分析，‘限購(gòu)令’是剛性制裁，一旦取消則效果難料。”在日前舉行的鏈家在線上線儀式上，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，信貸和稅收政策在樓市調(diào)控中才是關(guān)鍵。

而在越來(lái)越多的地方政府出臺(tái)限購(gòu)措施后，原本用于購(gòu)房的民間資本會(huì)不會(huì)像人們期望的那樣流入實(shí)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)？對(duì)此，有專家擔(dān)心，在熱點(diǎn)城市投資購(gòu)房的路被堵死后，“限購(gòu)”會(huì)引致民間資本轉(zhuǎn)戰(zhàn)股票市場(chǎng)，催生資產(chǎn)泡沫。RJ202

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香港推先租后買住房計(jì)劃

除了“限外令”，香港還將推出一項(xiàng)先租后買的住房計(jì)劃，以控制香港房?jī)r(jià)上漲。在這個(gè)計(jì)劃下，政府會(huì)提供土地給房協(xié)興建實(shí)而不華的中小型住房，以訂立租約時(shí)的市值租金租給符合資格的人士，租約期最長(zhǎng)為5年，期間不會(huì)調(diào)整租金。參與計(jì)劃的租戶，可以在指定時(shí)限內(nèi)，以市價(jià)購(gòu)入他們承租的住房或計(jì)劃下的其他住房，還可以選擇購(gòu)買私人市場(chǎng)上的住房，并獲得等同于在租住期間所繳納的一半凈租金的資助，用作繳付部分首期。

在內(nèi)地類似住房保障體系中，公共租賃住房并未形成“租售聯(lián)動(dòng)”。公共租賃住房租金水平，由市、縣人民政府統(tǒng)籌考慮住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素合理確定，并按年度實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼。公共租賃住房租賃合同期限一般為3至5年。