日前，“一行三會(huì)”發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求有效擴(kuò)大抵押擔(dān)保范圍。一些地區(qū)率先試點(diǎn)農(nóng)民住房抵押貸款，但進(jìn)展緩慢。一方面，申請(qǐng)貸款的成本偏高；另一方面，試點(diǎn)地區(qū)還沒(méi)有形成農(nóng)房交易市場(chǎng)，銀行抵押房屋變現(xiàn)難

農(nóng)房抵押貸款利息比其他擔(dān)保貸款還低

今年初，陜西省寶雞市鳳縣的張吉成等4名農(nóng)民通過(guò)抵押自家的農(nóng)村房屋分別獲得1萬(wàn)元至2萬(wàn)元貸款，成為這項(xiàng)貸款政策的首批受益者。張吉成2008年開(kāi)始發(fā)展生豬養(yǎng)殖，作為普通農(nóng)民，他的融資渠道和融資能力十分有限，生意沒(méi)法做大。正在為借錢(qián)發(fā)愁時(shí)，用農(nóng)村房屋抵押貸款的政策幫了張吉成。根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)評(píng)估，他家8間磚混結(jié)構(gòu)的二層樓房和4間磚瓦房?jī)r(jià)值近21萬(wàn)元。張吉成把自己的房子向信用社抵押，貸款2萬(wàn)元用來(lái)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模?！拔宜懔艘幌拢课莸盅嘿J款不但方便，利息還比以前的擔(dān)保貸款下浮1個(gè)百分點(diǎn)，減輕了我還本付息的壓力。”張吉成開(kāi)心地說(shuō)。

和張吉成同村的羅勝利稱(chēng)農(nóng)村房屋抵押貸款是“雪中送炭”。他一直為礦上跑運(yùn)輸，年初趕上礦價(jià)下降，他的運(yùn)費(fèi)支不出，“連油錢(qián)都沒(méi)有”。這次貸的2萬(wàn)元解了他的燃眉之急。

黃牛咀村是鳳縣實(shí)行農(nóng)村房屋抵押貸款的試點(diǎn)村。鳳縣信用聯(lián)社理事長(zhǎng)張寶存表示：黃牛咀村的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好，礦產(chǎn)、運(yùn)輸、養(yǎng)豬是村民們的主要收入來(lái)源，農(nóng)戶(hù)們普遍都蓋起了10萬(wàn)元以上的新房，可以降低放貸的風(fēng)險(xiǎn)。黃牛咀村村委主任潘光召對(duì)信用社則贊不絕口：“他們走村串戶(hù)，摸底了解，給我們辦好各種手續(xù)，對(duì)我們村的發(fā)展起了很大作用。”

農(nóng)民貸款需求大，門(mén)檻卻很高

近年來(lái)，鳳縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，農(nóng)民純收入也連年翻番，2009年達(dá)到4695元。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，但“貸款難、難貸款”卻越來(lái)越成為制約鳳縣農(nóng)村發(fā)展的一個(gè)突出問(wèn)題。鳳縣縣委副書(shū)記張信可說(shuō)，一方面農(nóng)民的貸款需求在加大；另一方面貸款的門(mén)檻仍然很高，小額信貸的最高授信只有5萬(wàn)元，超過(guò)了就必須找擔(dān)保和抵押。

為解決農(nóng)民貸款難的問(wèn)題，鳳縣今年3月推出了《農(nóng)村住房抵押借款登記管理辦法》，啟動(dòng)了農(nóng)村住房抵押貸款試點(diǎn)。《辦法》規(guī)定：鳳縣范圍內(nèi)擁有農(nóng)村住房所有權(quán)的個(gè)體工商戶(hù)以及具有完全民事行為能力的自然人，可以農(nóng)村住房抵押擔(dān)保方式申請(qǐng)貸款。同時(shí)，對(duì)借款人應(yīng)具備的條件，住房產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記等均作了詳細(xì)的規(guī)定。

中國(guó)人民銀行鳳縣支行行長(zhǎng)劉寶秦告訴記者，考慮到《物權(quán)法》不允許以宅基地使用權(quán)設(shè)定抵押，即宅基地不能作為向金融機(jī)構(gòu)融資貸款時(shí)的抵押品，抵押權(quán)的效力不包括該房屋占用的宅基地使用權(quán)，因此鳳縣實(shí)行的是農(nóng)村住房抵押。

產(chǎn)權(quán)歸屬和住房市場(chǎng)等問(wèn)題待解決

鳳縣農(nóng)民普遍認(rèn)為，農(nóng)房抵押貸款是個(gè)好事情，但目前進(jìn)展卻十分緩慢。半年間只有4個(gè)農(nóng)戶(hù)貸過(guò)款。此外，申請(qǐng)貸款的成本也讓農(nóng)民感覺(jué)有點(diǎn)高，土地評(píng)估、房產(chǎn)評(píng)估和辦證費(fèi)，要花100元；趕不上現(xiàn)場(chǎng)辦公，農(nóng)民自己要跑鄉(xiāng)鎮(zhèn)跑縣上，各個(gè)部門(mén)找人，間接成本更高，“挺耽誤工夫”。

但張寶存碰到的困難更大，“試點(diǎn)實(shí)際上還很難操作，問(wèn)題在土地制度和產(chǎn)權(quán)歸屬上，這些問(wèn)題短時(shí)間內(nèi)還很難解決”，他說(shuō)。由于目前鳳縣沒(méi)有形成農(nóng)村房屋的交易市場(chǎng)，因此，銀行對(duì)農(nóng)村房屋的變現(xiàn)仍然非常困難，“問(wèn)題主要在市場(chǎng)交易上，銀行總不能到處去賣(mài)房子吧？”張信可還擔(dān)心：“農(nóng)民用住房權(quán)益作抵押，一旦無(wú)法按時(shí)償還貸款，農(nóng)民住房被銀行收回可能引發(fā)較大的社會(huì)矛盾?！?/p>

農(nóng)村住房的評(píng)估機(jī)制和流轉(zhuǎn)平臺(tái)有待完善

目前，鳳縣信用聯(lián)社正在積極會(huì)同土地、房產(chǎn)等部門(mén)對(duì)全縣的農(nóng)村住房進(jìn)行摸底登記，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。為了保證農(nóng)戶(hù)的權(quán)益不受損害，信用社特別邀請(qǐng)村民委員會(huì)主任、村民代表和土地、房產(chǎn)部門(mén)一起組成評(píng)估小組參與評(píng)估。黃牛咀村已經(jīng)有80%的農(nóng)戶(hù)領(lǐng)到了產(chǎn)權(quán)證，大家對(duì)自己房屋的價(jià)值評(píng)估普遍感到滿(mǎn)意。

雖然障礙重重，張寶存表示仍會(huì)全力推進(jìn)。“這畢竟是利國(guó)利民的大好事。”要想把這好事辦扎實(shí)，鳳縣農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)陳強(qiáng)認(rèn)為：首先，要建立一套公平合理的農(nóng)村住房?jī)r(jià)值評(píng)估機(jī)制。其次，必須以政府為主導(dǎo)，建立農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)平臺(tái)，解決銀行的后顧之憂(yōu)。陳強(qiáng)還建議，鳳縣有75%以上的森林覆蓋率，林權(quán)抵押也能解決農(nóng)戶(hù)的后顧之憂(yōu)。