日前，“一行三會”發(fā)布《關(guān)于全面推進農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的指導(dǎo)意見》，要求有效擴大抵押擔(dān)保范圍。一些地區(qū)率先試點農(nóng)民住房抵押貸款，但進展緩慢。一方面，申請貸款的成本偏高；另一方面，試點地區(qū)還沒有形成農(nóng)房交易市場，銀行抵押房屋變現(xiàn)難

農(nóng)房抵押貸款利息比其他擔(dān)保貸款還低

今年初，陜西省寶雞市鳳縣的張吉成等4名農(nóng)民通過抵押自家的農(nóng)村房屋分別獲得1萬元至2萬元貸款，成為這項貸款政策的首批受益者。張吉成2008年開始發(fā)展生豬養(yǎng)殖，作為普通農(nóng)民，他的融資渠道和融資能力十分有限，生意沒法做大。正在為借錢發(fā)愁時，用農(nóng)村房屋抵押貸款的政策幫了張吉成。根據(jù)房產(chǎn)管理部門評估，他家8間磚混結(jié)構(gòu)的二層樓房和4間磚瓦房價值近21萬元。張吉成把自己的房子向信用社抵押，貸款2萬元用來擴大經(jīng)營規(guī)模。“我算了一下，房屋抵押貸款不但方便，利息還比以前的擔(dān)保貸款下浮1個百分點，減輕了我還本付息的壓力?！睆埣砷_心地說。

和張吉成同村的羅勝利稱農(nóng)村房屋抵押貸款是“雪中送炭”。他一直為礦上跑運輸，年初趕上礦價下降，他的運費支不出，“連油錢都沒有”。這次貸的2萬元解了他的燃眉之急。

黃牛咀村是鳳縣實行農(nóng)村房屋抵押貸款的試點村。鳳縣信用聯(lián)社理事長張寶存表示：黃牛咀村的經(jīng)濟基礎(chǔ)比較好，礦產(chǎn)、運輸、養(yǎng)豬是村民們的主要收入來源，農(nóng)戶們普遍都蓋起了10萬元以上的新房，可以降低放貸的風(fēng)險。黃牛咀村村委主任潘光召對信用社則贊不絕口：“他們走村串戶，摸底了解，給我們辦好各種手續(xù)，對我們村的發(fā)展起了很大作用。”

農(nóng)民貸款需求大，門檻卻很高

近年來，鳳縣經(jīng)濟發(fā)展較快，農(nóng)民純收入也連年翻番，2009年達到4695元。經(jīng)濟在發(fā)展，但“貸款難、難貸款”卻越來越成為制約鳳縣農(nóng)村發(fā)展的一個突出問題。鳳縣縣委副書記張信可說，一方面農(nóng)民的貸款需求在加大；另一方面貸款的門檻仍然很高，小額信貸的最高授信只有5萬元，超過了就必須找擔(dān)保和抵押。

為解決農(nóng)民貸款難的問題，鳳縣今年3月推出了《農(nóng)村住房抵押借款登記管理辦法》，啟動了農(nóng)村住房抵押貸款試點?！掇k法》規(guī)定：鳳縣范圍內(nèi)擁有農(nóng)村住房所有權(quán)的個體工商戶以及具有完全民事行為能力的自然人，可以農(nóng)村住房抵押擔(dān)保方式申請貸款。同時，對借款人應(yīng)具備的條件，住房產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記等均作了詳細的規(guī)定。

中國人民銀行鳳縣支行行長劉寶秦告訴記者，考慮到《物權(quán)法》不允許以宅基地使用權(quán)設(shè)定抵押，即宅基地不能作為向金融機構(gòu)融資貸款時的抵押品，抵押權(quán)的效力不包括該房屋占用的宅基地使用權(quán)，因此鳳縣實行的是農(nóng)村住房抵押。

產(chǎn)權(quán)歸屬和住房市場等問題待解決

鳳縣農(nóng)民普遍認為，農(nóng)房抵押貸款是個好事情，但目前進展卻十分緩慢。半年間只有4個農(nóng)戶貸過款。此外，申請貸款的成本也讓農(nóng)民感覺有點高，土地評估、房產(chǎn)評估和辦證費，要花100元；趕不上現(xiàn)場辦公，農(nóng)民自己要跑鄉(xiāng)鎮(zhèn)跑縣上，各個部門找人，間接成本更高，“挺耽誤工夫”。

但張寶存碰到的困難更大，“試點實際上還很難操作，問題在土地制度和產(chǎn)權(quán)歸屬上，這些問題短時間內(nèi)還很難解決”，他說。由于目前鳳縣沒有形成農(nóng)村房屋的交易市場，因此，銀行對農(nóng)村房屋的變現(xiàn)仍然非常困難，“問題主要在市場交易上，銀行總不能到處去賣房子吧？”張信可還擔(dān)心：“農(nóng)民用住房權(quán)益作抵押，一旦無法按時償還貸款，農(nóng)民住房被銀行收回可能引發(fā)較大的社會矛盾?！?/p>

農(nóng)村住房的評估機制和流轉(zhuǎn)平臺有待完善

目前，鳳縣信用聯(lián)社正在積極會同土地、房產(chǎn)等部門對全縣的農(nóng)村住房進行摸底登記，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。為了保證農(nóng)戶的權(quán)益不受損害，信用社特別邀請村民委員會主任、村民代表和土地、房產(chǎn)部門一起組成評估小組參與評估。黃牛咀村已經(jīng)有80%的農(nóng)戶領(lǐng)到了產(chǎn)權(quán)證，大家對自己房屋的價值評估普遍感到滿意。

雖然障礙重重，張寶存表示仍會全力推進?！斑@畢竟是利國利民的大好事?！币氚堰@好事辦扎實，鳳縣農(nóng)業(yè)銀行副行長陳強認為：首先，要建立一套公平合理的農(nóng)村住房價值評估機制。其次，必須以政府為主導(dǎo)，建立農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)平臺，解決銀行的后顧之憂。陳強還建議，鳳縣有75%以上的森林覆蓋率，林權(quán)抵押也能解決農(nóng)戶的后顧之憂。