對關(guān)注中國住宅市場的海外投資基金而言，越發(fā)明顯的一個信號是，“住宅”這一細分市場的投資門檻幾乎已無法逾越。“國家有關(guān)部委對于境外資金參與住宅開發(fā)的項目，予以了嚴格限制?！币患彝赓Y房地產(chǎn)基金負責(zé)人表示。

這一趨勢的形成，在近期逐漸明朗化?！皡⑴c住宅開發(fā)，尤其是高檔住宅開發(fā)的海外資金已難以通過立項審批?！币晃幻蕾Y房地產(chǎn)投資基金的負責(zé)人告訴《第一財經(jīng)日報》記者。對他而言，如今迫在眉睫的是，成立一只投資于房地產(chǎn)的人民幣基金。

“與二、三線城市相比，一線城市的審批門檻卡得更死。”上述人士稱。今年4月份頒布的《國務(wù)院關(guān)于進一步做好利用外資工作的若干意見》中規(guī)定，對于鼓勵類、允許類項目，地方政府有關(guān)部門的審批核準權(quán)限，已提升至3億美元上限，但這一規(guī)定并不適用于房地產(chǎn)住宅開發(fā)?！凹词鼓阃ㄟ^了地方政府的審批，但部委備案這一關(guān)通不過還是沒有用?！?/p>

一些外資投資機構(gòu)人士較為統(tǒng)一的看法是，在如何看待國際資本參與中國房地產(chǎn)市場開發(fā)問題上，相關(guān)部門的態(tài)度始終微妙?！翱蓪ひ挼囊?guī)律是，一旦有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策要求嚴控，對外資的限制就特別緊?！?/p>

“2007年下半年開始宏觀調(diào)控的時候，對外資介入住宅開發(fā)的控制同時收緊。”一位外資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負責(zé)人分析道，“雖然地方政府態(tài)度積極，主動表示會為資金設(shè)立方便結(jié)匯通道，但在進入備案階段就一直批不下來，只能擱置?！?/p>

通常當境外資金通過立項、備案、結(jié)匯等諸項環(huán)節(jié)進入中國房地產(chǎn)市場后，臨到結(jié)束時，隨著項目公司進行清算，退出套現(xiàn)的資金必須隨之退出中國。“如果想再投資新項目，還得重新經(jīng)歷報批審核結(jié)匯這一程序。”一位美資房地產(chǎn)投資基金負責(zé)人介紹道，“對于房地產(chǎn)PE而言，由于投資收益通常限定在3至5年內(nèi)予以回報，因此這筆錢是必須結(jié)匯退出中國的。”

顯而易見的是，在對境外資金限制越發(fā)嚴格的情況下，這種重復(fù)操作的可能性微乎其微。一名外資投行人士認為，自2007年下半年開始，已有不少境外資金認識到“限外”政策所帶來的操作難度，有意識地轉(zhuǎn)向在境外實行交易的方式。“一線城市控制尤其嚴格，我們認為三年之內(nèi)都不會有太大的寬松余地?！?/p>

一個較為明顯的現(xiàn)象是，在第一季度尚屬“熱鬧”的上海房地產(chǎn)投資市場，近期開始陷入冷清?！巴赓Y對于中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的作用力，正在觀察之中。”DTZ戴德梁行投資部中國區(qū)聯(lián)席主管葉建成稱。