對(duì)關(guān)注中國(guó)住宅市場(chǎng)的海外投資基金而言，越發(fā)明顯的一個(gè)信號(hào)是，“住宅”這一細(xì)分市場(chǎng)的投資門檻幾乎已無法逾越?！皣?guó)家有關(guān)部委對(duì)于境外資金參與住宅開發(fā)的項(xiàng)目，予以了嚴(yán)格限制。”一家外資房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人表示。

這一趨勢(shì)的形成，在近期逐漸明朗化?！皡⑴c住宅開發(fā)，尤其是高檔住宅開發(fā)的海外資金已難以通過立項(xiàng)審批。”一位美資房地產(chǎn)投資基金的負(fù)責(zé)人告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。對(duì)他而言，如今迫在眉睫的是，成立一只投資于房地產(chǎn)的人民幣基金。

“與二、三線城市相比，一線城市的審批門檻卡得更死?！鄙鲜鋈耸糠Q。今年4月份頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的若干意見》中規(guī)定，對(duì)于鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目，地方政府有關(guān)部門的審批核準(zhǔn)權(quán)限，已提升至3億美元上限，但這一規(guī)定并不適用于房地產(chǎn)住宅開發(fā)?！凹词鼓阃ㄟ^了地方政府的審批，但部委備案這一關(guān)通不過還是沒有用?！?/p>

一些外資投資機(jī)構(gòu)人士較為統(tǒng)一的看法是，在如何看待國(guó)際資本參與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)問題上，相關(guān)部門的態(tài)度始終微妙。“可尋覓的規(guī)律是，一旦有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策要求嚴(yán)控，對(duì)外資的限制就特別緊。”

“2007年下半年開始宏觀調(diào)控的時(shí)候，對(duì)外資介入住宅開發(fā)的控制同時(shí)收緊?！币晃煌赓Y房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析道，“雖然地方政府態(tài)度積極，主動(dòng)表示會(huì)為資金設(shè)立方便結(jié)匯通道，但在進(jìn)入備案階段就一直批不下來，只能擱置?！?/p>

通常當(dāng)境外資金通過立項(xiàng)、備案、結(jié)匯等諸項(xiàng)環(huán)節(jié)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)后，臨到結(jié)束時(shí)，隨著項(xiàng)目公司進(jìn)行清算，退出套現(xiàn)的資金必須隨之退出中國(guó)?！叭绻朐偻顿Y新項(xiàng)目，還得重新經(jīng)歷報(bào)批審核結(jié)匯這一程序?！币晃幻蕾Y房地產(chǎn)投資基金負(fù)責(zé)人介紹道，“對(duì)于房地產(chǎn)PE而言，由于投資收益通常限定在3至5年內(nèi)予以回報(bào)，因此這筆錢是必須結(jié)匯退出中國(guó)的?！?/p>

顯而易見的是，在對(duì)境外資金限制越發(fā)嚴(yán)格的情況下，這種重復(fù)操作的可能性微乎其微。一名外資投行人士認(rèn)為，自2007年下半年開始，已有不少境外資金認(rèn)識(shí)到“限外”政策所帶來的操作難度，有意識(shí)地轉(zhuǎn)向在境外實(shí)行交易的方式?！耙痪€城市控制尤其嚴(yán)格，我們認(rèn)為三年之內(nèi)都不會(huì)有太大的寬松余地?！?/p>

一個(gè)較為明顯的現(xiàn)象是，在第一季度尚屬“熱鬧”的上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，近期開始陷入冷清。“外資對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的作用力，正在觀察之中?！盌TZ戴德梁行投資部中國(guó)區(qū)聯(lián)席主管葉建成稱。