北京擬出臺(tái)“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，未來(lái)開(kāi)發(fā)商不能直接收存預(yù)售資金，由購(gòu)房人到監(jiān)管銀行付款或通過(guò)專(zhuān)用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶(hù)。在使用商品房項(xiàng)目預(yù)售資金時(shí)也將受多方鉗制，用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)等四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)用款。(據(jù)8月18日《京華時(shí)報(bào)》)

竊以為，與其弄出這個(gè)管理辦法，倒不如徹底取消商品房預(yù)售制，給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)重建秩序的機(jī)會(huì)。

預(yù)售制推行伊始，乃是基于內(nèi)地開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱，需要在資金方面加以扶持，才將香港的預(yù)售制“取經(jīng)”回來(lái)。但是，內(nèi)地預(yù)售制只學(xué)到香港的表象，卻沒(méi)有建立預(yù)售金監(jiān)管制度，再加以經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，致使預(yù)售制變味，漸漸成為部分開(kāi)發(fā)商肆意圈錢(qián)的工具。開(kāi)發(fā)商無(wú)需將房子蓋好，甚至只停留在圖紙上，就可以憑“樓花”的形式銷(xiāo)售。在土地抵押貸款及預(yù)售制的幫助下，開(kāi)發(fā)商只需設(shè)法拿到土地即可，商品房開(kāi)發(fā)變成了“空手套白狼”的游戲，風(fēng)險(xiǎn)則全部轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者和銀行身上。

在樓市向好、資金運(yùn)作正常的情況下，這不會(huì)有大的危害。而一旦樓市形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，就會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資金斷裂，無(wú)法按期交房的情景，各地半途而廢的爛尾樓就是佐證，因此引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛更是數(shù)不勝數(shù)。再者，預(yù)售制與商品交易原則相悖，絕大部分商品都是一手交錢(qián)一手交貨，只有少部分采取合同約定，交付少量訂金的方式。但類(lèi)似住宅的高價(jià)值商品，因價(jià)值高使用期限長(zhǎng)，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量要求高，其實(shí)并不適用預(yù)售制。

開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有蓋好房子，就提前拿到銷(xiāo)售款，對(duì)住宅的質(zhì)量就難以用心，各地曝光的住宅質(zhì)量問(wèn)題，也大多與此有關(guān)。單純依賴(lài)開(kāi)發(fā)商的良心自覺(jué)，無(wú)疑是癡心妄想。再者，取消預(yù)售制將提高炒房客的資金門(mén)檻，失去了“炒樓花”的以時(shí)間換利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，只能通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格謀利，勢(shì)必增加資金風(fēng)險(xiǎn)，逼迫投機(jī)者退出。

目前，隨著本輪樓市政策調(diào)控，商品房市場(chǎng)的交易量出現(xiàn)低迷，正是借勢(shì)取消預(yù)售制的良機(jī)。而且，如今開(kāi)發(fā)商的實(shí)力雄厚，冒出不少全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，利用商品房預(yù)售制扶持開(kāi)發(fā)商的環(huán)境不復(fù)存在。而住房市場(chǎng)也面臨發(fā)展拐點(diǎn)，由粗放式經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，提高住房質(zhì)量、降低能耗、規(guī)?；?jīng)營(yíng)是大勢(shì)所趨。基于種種變化，筆者建議，預(yù)售制應(yīng)該退出歷史舞臺(tái)，讓商品房回歸到良性運(yùn)作的道路上去。江德斌